原光大安石资管总裁周颂明：以资管思维重构商业地产逻辑，打通“投融建管退”

应时代之约，听商业新声。2026年5月20-21日，由赢商网主办的中国零售商业领域规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛会——第21届中国商业品牌节暨中国商业共赢合伙人大会在广州南沙国际会展中心隆重举办。

5月21日，在第21届中国商业品牌节主论坛上，原光大安石资管总裁周颂明带来《如何用资管的思路去做商业地产》主题演讲，系统分享了在商业不动产REITs全面落地的背景下，资管思维如何重构商业地产价值逻辑，助力商业地产实现资产保值、现金流稳定与长期增值。

一、行业现状与资管思维的核心差异

周颂明指出，当前商业地产供给严重过剩，租金回报呈下降趋势，全国集中式商业存量增速放缓至4%，约6.3%的购物中心处于闲置状态，行业已从“增量拓荒”转向“存量精耕”。在此背景下，传统开发思维重建设、重回款、轻运营，而资管思维以资本化退出为导向，强调资产保值、稳定现金流与长期增长，核心是做高NOI、提升估值。

他强调：“资管模式的核心是以终为始：兼顾开发、运营与退出，体现地产金融化思维，资产管理团队是串联资本运作的牵头人。”

二、定价逻辑重构与资管的四大难点

资管思维下，商业地产定价逻辑正经历结构性重构：从黄金时代的“区位稀缺”主导，过渡到REITs上市后以“收益率及增长率”为核心的估值体系。资产是否“值钱”，越来越取决于能否被核心资本接受的收益率所锚定。

与此同时，资管落地面临四大难点：投资退出与估值逻辑不清晰、工程改造能力不足、招商营运能力欠缺、复合型人才缺失，而行业普遍缺少能够打通全链条的复合性人才。

三、资管的转型路径与REITs的战略意义

商业不动产REITs的推进正从投资端到商管端重塑商业地产规则，倒逼企业建立“投融建管退”一体化的思维方式。他提出“以终为始”的逆向推演法则：在资产尚未被收购之前，就要以公募REITs的发行标准作为终点来倒推设计。

截至2026年5月15日，沪深交易所已累计收到商业不动产REITs申报20单，合计申报规模超600亿元，潜在盘活空间高达8000亿至1.5万亿元。未来，头部企业将是那些具备较强REITs发行能力和经营管理能力的资管公司，谁能“在起跑线上看见终点线”，谁就能跑通一二级联动的闭环。

最后，对于商业地产市场的未来展望，他提出：

1、存量时代：野蛮生长的开发模式失效，精细化资管是唯一出路，传统地产思路必须转向资管思路。

2、资管的核心是把不动产从建筑产品变成可持续产生现金流的金融资产。

3、未来的核心竞争力：不是建楼能力，而是资产运营能力。