中金基金刘立宇：商业不动产REITs打通“投融管退”闭环，助力企业迈向资产管理新阶段

应时代之约，听商业新声。2026年5月20-21日，由赢商网主办的中国零售商业领域规模最大、最具品牌价值和影响力的行业年度盛会——第21届中国商业品牌节暨中国商业共赢合伙人大会在广州南沙国际会展中心隆重举办。

5月21日，在第21届中国商业品牌节主论坛上，中金基金管理有限公司执行总经理、创新投资部负责人刘立宇带来《商业不动产REITs的市场展望与机遇》主题演讲。演讲围绕商业不动产REITs的政策落地、市场表现及对企业轻资产转型的战略意义展开，系统分享了公募REITs如何打通商业资产“投融管退”闭环，助力不动产企业实现高质量发展。

一、政策动态：商业不动产REITs试点全面落地，制度框架已完备

2025年11月28日，中国证监会研究起草并发布了《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告（征求意见稿）》，并于2025年12月31日正式发布该第21号公告，商业不动产REITs与已有的基础设施REITs将共同构建中国公募REITs市场的完整体系。紧随其后，上交所、深交所及中基协同步出台了完整的业务规则、业务指引和业务指南，形成了“1个通知+1个基本业务规则+多个指引和指南”的完备制度体系。

新政策落地意味着中国公募REITs市场从基础设施扩展至购物中心、社区商业、办公楼、酒店等全业态，为大量存量商业资产提供了公开退出渠道。新政策明确提出要推动REITs纳入沪深港通，研究探索REITs ETF，并引导保险、社保、年金等长线资金入市。这些制度安排为商业不动产REITs的长期健康发展奠定了坚实基础，也为商业地产企业提供了清晰的资产证券化路径。

二、市场反应积极，千亿蓝海加速开启

刘立宇分享了一组最新数据：根据交易所公开数据，截至5月13日，交易所已受理20单商业不动产REITs项目，合计资产估值超700亿元，其中4单已正式提交获批（标红），4单的合计预计募集规模超185亿元。

三、战略机遇：三类企业形态与三阶段转型，REITs助推高质量发展

刘立宇分享，在企业战略层面，中国不动产企业可以划分为三类：开发企业、开发+持有型企业、外部管理型公司（即REITs）。三类企业在AUM规模、ROE、利润率、估值倍数、人均效能等指标上呈现显著差异。参考海外成熟市场，全球最大的零售物业运营商、仓储物流运营商、数据中心运营商等，大多以REITs形式存在。

基于此，引出不动产企业高质量发展的“三阶段转型路径”：第一阶段是开发企业，在经济高速增长期依靠“涨房价、提周转、加杠杆”驱动ROE；第二阶段是开发+持有型企业，在增量与存量并重阶段依靠“提品质、重运营、强管理”提升效率；第三阶段是资产管理公司（REITs），在经济中低速增长、全面进入存量阶段后，依靠“新金融”驱动ROE，核心内涵是“创资产（证券化）、盘存量（做改造）、强投资（把握周期）”。

商业不动产REITs平台使得重资产的市场化估值和退出成为现实，从而将资管与投资真正结合，打通了商业资产“投资、开发、运营、退出”的完整生态圈。未来，企业可以同时拥有“重资产平台+轻资产运营平台+REITs平台”，实现清晰定位、良性协同，进而完成从开发商到资产管理公司的转变。