合营时代落幕：富力、合景退场 新鸿基独掌广州IGC天汇广场
5月26日，广州珠江新城核心地标天汇广场（IGC）迎来命运转折点。富力地产与合景泰富同日发布公告，分别以1.6亿元初始代价，将持有天汇广场项目公司的股权悉数出售予新鸿基地产旗下全资子公司。
交易完成后，新鸿基将以100%持股全盘接管这座总建面约45.95万平方米、涵盖IGC高端商场、广州康莱德酒店及地下车位的综合体。
同时，这场交易也为一段长达19年的三方合作画上句号。2007年，富力、合景以46亿元联合竞得猎德村旧改地块，随后引入新鸿基，共同打造了这个珠江新城的城中村改造标杆项目。
历经近二十年三方协同开发运营，如今内资房企悉数退场、港资房企独掌核心资产，新鸿基在广州的商业版图与行业影响力，正进一步扩大。
低价出售背后
从公告内容获悉，交易前，承载该项目运营的核心主体为广州市富景房地产开发有限公司，其核心资产包含广州天汇广场IGC商场、广州康莱德酒店及相关地下停车位，总建筑面积约45.95万平方米，地处广州珠江新城核心商务区。
交易前项目股权结构层次清晰，形成三方合营格局。富力通过全资附属公司直接持有项目公司33.34%股本权益；剩余66.66%股权由境外合资平台Precious Wave Investments Limited持有，而该境外平台由合景泰富全资附属公司与新鸿基地产各持股50%，相当于三家主体均分项目权益、共同运营项目。
交易细则来看，本次交易为两笔独立且同步落地的股权出售交易，交易对价规则一致。其一，富力全资附属公司作为卖方，与新鸿基地产相关买方订立协议，以1.6亿元初始代价出售所持项目公司33.34%全部股权。
其二，合景泰富同步通过全资附属公司，向新鸿基地产旗下买方运时有限公司，出售其持有的境外合资平台50%全部股权。
两笔交易完成后，原三方合营架构彻底瓦解，新鸿基地产完整拿下项目公司100%股本权益，成为广州天汇广场IGC商场、广州康莱德酒店及配套车位的唯一持有、经营及管理主体。
本次股权交易细节清晰，但交易价格成为市场热议的焦点。两笔股权交易若仅计算初始对价，交易总价仅为3.2亿元。
相较于项目百亿级总投资、珠江新城临江核心地段的稀缺价值，以及高端综合体的优质定位，3.2亿元的整体交易对价远低于市场预期，成为行业重要关注点。
究其原因，或与项目方背后的隐性成本有关。合景泰富在公告中直言，交易将解决与目标集团及/或合作合资企业物业有关的未决税务问题，并为集团提供完整的退出方案。这表明，天汇广场项目内部或存在复杂的税务和历史债务问题需要处理。
而富力公告披露的信息也印证了上述原因，截至2025年12月31日，目标公司广州市富景房地产开发有限公司的资产净值仅为约3719.43万元，同样意味着项目背后很可能背负着较大规模的债务或税务包袱。
不过值得一提的是，上述两笔交易均为"可调整价格"。以富力地产的出售协议为例，初始代价为1.6亿元，可依据目标公司实际收到的企业所得税退税金额的33.34%向上调整，但调整金额不多于1.28亿元，这意味着若税务问题得以解决，最终对价仍有可能上调。
综合来看，新鸿基以约3.2亿元收购珠江新城核心地标的控制权，表面上看是一笔"低价"，但需建立在其承担未决税务等历史遗留问题之上，需承担一定风险。
从合营到各奔东西
天汇广场的诞生，源自广州里程碑式的旧改项目。2007年9月29日，富力地产与合景泰富联手，以46亿元的天价拿下了广州市第一个城中村改造项目猎德村地块。
该地块占地11.4万平方米，总建筑面积56.8万平方米，总投资额高达100亿元，一举创下当时珠江新城最大商业地块、最大建筑面积、最高投资额的纪录。
彼时，珠江新城是国务院批准重点发展的三大中央金融商务区之一，猎德村与CBD核心区仅一路之隔。富力和合景泰富的联手，标志着内地开发商首次深度介入广州旧改市场。
2007年12月，新鸿基地产正式加入。当时合作初衷是各展所长，富力、合景擅长住宅开发与旧改，但缺乏高端商业运营经验；新鸿基持有香港ICC、APM等标杆项目，具备全球招商、高端运营、长期持有能力，但此前未进入广州核心区域。
确定合作关系后，三者成立广州市富景房地产开发有限公司，并明确了各方分工，富力、合景负责土地获取、开发建设，新鸿基主导商业运营与酒店管理，依托商业运营经验打造高端地标。
此后十年间，项目逐步落地并运营至今。不过虽然股权上三家均等持有，但在实际日常运营和管理中，一直由港资背景的新鸿基地产主导负责，这种"股权三家均分、运营一家主导"的格局，多年里维持着微妙的平衡。
而当下富力与合景泰富双双退出，根本原因在于两家内地房企面临严峻的财务压力。
富力地产近年深陷债务泥潭，截至2025年末，其总资产为2688.66亿元，总负债达到2607.14亿元，资产负债率高达97.76%，2026年一季度负债率进一步攀升至98.76%，处在资不抵债的边缘。
经营层面，2025年公司营收同比下滑44%至109.42亿元，归母净利润亏损164.25亿元，2026年一季度继续亏损24.58亿元，主营业务丧失盈利造血能力。
债务端压力尤为突出，2025年末有息负债规模达993.7亿元，其中一年内到期债务就有933.9亿元，而公司账面现金仅30.6亿元，短期债务覆盖率仅0.03。
合景泰富的状况同样不容乐观，2025年末公司总资产1476亿元，总负债1409亿元，资产负债率95.5%，全年营业收入67.6亿元，同比减少39%，归母净利润亏损32.7亿元，经营业绩持续承压。
公司有息负债规模约800亿元，账面现金仅有22亿元，短期债务覆盖率仅0.04，现金储备严重不足。
在此背景下，对两家房企而言，天汇广场虽有稳定经营收益，但资产回笼周期长，无法匹配短期偿债、债务重组的迫切需求，属于典型的中长期优质、短期低效的资产。
因此，快速出让股权、回笼资金纾困，成为主要选择。两家房企均明确表示，交易所得将用于企业日常经营及债务重组。
全资持有后的新鸿基
资产质量方面，天汇广场IGC商场作为珠江新城标杆高端商场，在当地市场有着较好表现。
其定位轻奢+高端社区商业，主打"精致生活+高端餐饮"，与同属新鸿基旗下的天环的潮奢定位形成一定错位竞争。
市场数据显示，该项目出租率长期稳定在90%以上，引入了近200个品牌，涵盖高端零售/轻奢/美妆/餐饮/生活方式等业态。其中不乏华南首店和旗舰店等重量级门店，如Apple（广州第二家）、Chanel Beauty、La Mer、Coach等；餐饮则有御宝轩、莫尔顿扒房、至正潮菜等米其林/黑珍珠店。
最新的五一假期，广州市天河区人民政府数据显示，天河路商圈客流1101万人次，同比提升18%，销售额4.5亿元、同比增长4%，其中天汇IGC凭借"旅客随心赏+春日焕新"主题促销，客流、销售双提升。
而康莱德酒店作为华南首间超五星级康莱德，入住率与均价同样稳居广州高端酒店第一梯队。行业数据显示，广州奢华酒店ADR均值1300-1400元，康莱德溢价约10%-15%。
对买方新鸿基而言，这次全面接手天汇广场，可以在无需额外增加重大投资的情况下，将原本就由自己运营管理的珠江新城核心地标完全收入囊中。
项目权属的清晰化，也为其未来的资产再融资和改造升级扫清了股权层面的障碍。自项目开业以来，新鸿基始终主导IGC商场与康莱德酒店的运营管理，熟悉资产状况、掌握核心客群与品牌资源。富力、合景退出后，新鸿基无需过渡期即可实现无缝接管，维持运营稳定性。
从更广维度来看，拿下天汇广场之后，新鸿基在广州的商业资产布局也愈发完善，并逐步形成多点联动的格局。
据了解，目前新鸿基在广州已手握两大购物中心标杆，即天河北的天环广场与珠江新城的天汇广场，两大项目错位经营、互为补充，牢牢占据广州两大核心消费商圈。
与此同时，2026年下半年，新鸿基在广州南站打造的超百亿级TOD综合体广州南站ICC的商场部分"天环·广州南"也即将落成运营，该项目由成功打造广州天环广场的原班团队负责招商、推广及营运。
资料显示，作为全球第五座ICC，广州南站ICC总投资超200亿元，集顶级商场、五星级酒店、甲级写字楼、高端住宅于一体，商业与酒店100%自持，将成为广州南部新地标。
据最新财报披露，上述项目中的天环·广州南商场楼面约21.5万平方呎，已吸引食肆和休闲品牌等不同店铺承租；而广州环球贸易广场1座写字楼楼面约29.1万平方呎，部分楼面也已由国际酒店品牌预租。
