跟泰国的商业比，我们的商业差在哪？
最近我们又在筹备6月份的泰国商业考察（感兴趣的朋友可以参考文章末尾的招募通知），经常都会有人问我同一个问题：泰国GDP也就跟云南、陕西差不多，人均GDP还没我们高，为什么他们的商场做得比我们好这么多呢？
后来发现，其实这答案不仅仅在泰国的商场本身，同时也在商场之外。
01
曼谷的城市底色：破旧与繁华的“共生”
第一次去曼谷，通常会有两种感受。
出机场上高速，先看到破烂的郊区，然后到市中心看到的是现代化的城市轮廓、高架桥、写字楼群。但车一拐进小路，画风就又变了：电线杆上缠着密密麻麻的电线，像蜘蛛网一样；路边摊占了大半个人行道，卖水果的、炒粉的、烤串的，烟火气冲天；有的公交车破得门都关不严，后门永远开着，售票员挂在车门口喊站。
这就是曼谷。它不是那种“拆了旧的建新的”的城市，而是“旧的还在，新的也来”，新旧混杂，破旧与繁华共存，一座极具割裂感的城市。
这种城市形态，也能直接影响商业的走向。也许是因为城市本身就乱，所以商场必须“有序”；也许是因为街道本身就吵，所以商场必须“舒服”；也许是因为户外环境本身就热，所以商场必须“凉快”，哈哈...
曼谷的商场都不是孤立存在的，它们是这个城市的“补丁”，补的是城市缺的那些东西：干净的空气、舒适的温度、安静的空间和体面的体验。
还有一个重要的背景，曼谷是一个贫富混居的城市。素坤逸路上，有月入几万的日本高管和月入几千的街头摊贩，这里也不会有严格的“富人区”和“穷人区”的区分，反正大家都是混在一起生活。
这意味着什么？意味着商业也必须学会“通吃”。你不能只服务有钱人，也不能只服务普通人，你得让所有人都能自由自在、舒舒服服的进来。IconSiam能火，根本原因不是它够奢华，而是它让背爱马仕的人和吃船面的人，在同一个空间里都各自舒服！商业倡导的是阶级模糊、空间模糊、性别模糊与价值感模糊，但是总体又要强调品质感与生活方式！
02
泰国的社会结构：阶层固化下的“及时行乐”
泰国社会的流动性很低。有学者做过研究，泰国社会向上流动的机会，在东南亚国家里排在后段。普通人再怎么努力，也很难跨越阶层。
这事儿换个角度看，反而催生了独特的消费心理，既然未来没啥盼头，那当下就得过爽点。
所以在曼谷街头，月薪三千的年轻人，花几百块吃顿好的、买个设计感小物件，一点都不会犹豫的。他们不攒钱，因为攒了也改变不了什么。商业就会很敏锐地捕捉到这点，拼命提供“情绪价值”，买不起房，但买得起一杯好看的特调、一个可爱的手机壳、一场氛围感拉满的市集体验。
泰国还有一个词叫“sanuk”，意思是“好玩”。做任何事，都要考虑好不好玩。这种文化渗透在商业里，就是商场必须有意思。不好玩的商场，没人去。
03
旅游业的倒逼：一开始就不是只做本地人生意
泰国每年接待几千万国际游客，曼谷的商场从出生那天起，对手就不是隔壁的商场，而是东京、新加坡、首尔、上海。
长期被拿来跟亚洲顶级城市对标，逼出了一套“不进步就死”的生存逻辑。本土消费者才几千万，但你的空间、审美、体验，必须能让全世界的游客买单。
所以你会发现，曼谷商场的设计、品牌组合、服务标准，从一开始就按国际水平来的。不是想这样，是不得不这样。如果游客来了，觉得这个商场跟东京的差不多，甚至更有特色、更有意思、更好逛，那这就成功了。
04
几个商场，几种答案
有了这些背景，再来看曼谷的商场，就能看懂它们为什么这么做了。
Emsphere：敢把最赚钱的位置“浪费”掉
Emsphere开业两年了，热度一点没减。它最颠覆的操作是，把传统商场寸土寸金的首层，直接给了Em Marke，一个水泥裸装、档口乱中有序的室内市集。红橙色调、烟火气拉满，二楼是本地特色小馆，再往楼上才是零售和夜店。
传统商场我们都算的是“每平米能收多少租金”，Emsphere算的是“每平米能带来多少流量”。首层不赚钱没关系，它能把人引进来。人进来了，上面总有地方能赚。
The Mall集团认为年轻人早就不吃“端着”那一套了。他们要的是松弛、是热闹、是“来都来了顺便买点”，但是并不是冲着你有什么品牌来的。
Central Park：在市中心盖了一座立体森林
Central Park是曼谷最新的标杆项目。最让我意想不到的是，在4-7层拿出1.12万平米做了个空中花园。对面就是伦披尼公园，绿意直接“爬”进商场。
这在传统财报里根本算不过来——黄金楼层不摆大牌，搞绿化？但它赌的是：未来商业的吸引力，不是商品本身，而是你能不能提供一种更健康、更理想的生活方式。
LG层还塞进70多家街头传奇和米其林小餐，本地人和游客通吃。这就是Central Park的算账逻辑：黄金楼层可以“浪费”，但人停留的时间赚回来了。停留久了，消费是自然发生的事。
IconSiam：把一个国家装进一座商场
IconSiam开业七年，刚被评上“过去30年全球最具影响力零售地产项目”之一，亚洲唯一。
它的G层Sooksiam，把泰国77个府的文化、美食、手工艺全搬进来，不是装饰，是真的能逛能吃能买。一边是Hermès双层旗舰店，一边是几十铢的船面，奢侈和烟火气无缝切换。
这个项目直接带动周边地价翻倍，创造40多万个就业。这的逻辑是：我不只是卖东西，我是展示泰国的。游客冲着这个来，逛完G层，顺便上楼看看奢侈品；本地人带朋友来，逛完顺便吃顿饭。商场赚的不是那几平米租金，是整栋楼的流量与业绩。
05
再看看那些“老家伙”：
Central Embassy和暹罗百丽宫
其实最让我佩服的是，曼谷有些商场十几年前人家就长这样了。
Central Embassy，2014年开业，到现在快12年了。但你去逛一圈，完全感觉不到这是个“老场子”。建筑外立面用30万块铝板拼成，流线型设计到现在看还是未来感十足。商场高楼层的Open House空间，5000平米，集合了书店、餐厅、画廊、联合办公，是茑屋书店设计团队操刀的。这可是2017年才做出来的东西，放在今天的国内依然能打。
更值得说的是它们做商业的心态。当年开业时市场反响不太好，被人说“太高冷”，结果项目方立马调整，把六楼改成亲民的共享空间Open House，主动放低身段。
暹罗百丽宫更夸张，2005年开业，整整20年了。但它现在什么样？泰国奢侈品零售70%的份额被它捏在手里，日客流超15万人次。地下有东南亚最大的水族馆，楼上有刚开的NEXTOPIA——1.5万平米，做的是“未来城市实验室”，地板踩上去能发电，16米瀑布用来降温。
一个20岁的商场，还在琢磨这些事，不觉得他们很厉害吗？
06
泰国商业到底赢在哪？
总结下来，泰国商业的发达，不是偶然，是几个因素叠在一起的结果。
第一，商业认知的起点不同。
这些商场从一开始就没把自己当“商场”做。Central Embassy在2014年做好不只是卖东西的定位，这里是可以是城市公共空间，也可以生活方式中心。暹罗百丽宫2005年就想明白了：要做目的地，不是做配套。起跑的时候，认知就不一样。
第二，算账逻辑不同。
一般商场算的是“每平米能收多少租金”，这几个案例算的是“每平米能带来多少流量”。我们想着怎么把空间填满，他们想着怎么把空间留白。首层可以亏，楼上赚回来；面积可以“浪费”，把时间赚回来。
第三，对人性的理解不同。
泰国商业读懂了阶层固化下的及时行乐，读懂了文化包容里的松弛感，读懂了贫富混居下的通吃逻辑，读懂了旅游倒逼出来的求生欲。这些理解，也不是简单做项目研策得来的，是长期浸泡在这个环境里总结出来的。
第四，产业链的支撑。
泰国是东南亚的制造业中心，日系车企扎根几十年，工业设计、模具开发、新材料应用的人才和技术沉淀下来了。商场里那些设计感爆棚的装置、流畅的动线、精致的道具，背后是整套工业体系在撑腰。再加上全球最大的橡胶出口国，橡胶木、乳胶这些原材料本地就能解决，供应链短，成本可控。
第五，服务业的标准化。
旅游业倒逼出来的不只是竞争意识，还有服务业的标准化。泰国每年几千万游客，商场服务员、保洁、保安，每天面对的是全球最挑剔的客人。二十年练下来，服务意识刻进骨子里了。
所以，泰国商业的发达，不是靠砸钱砸出来的，是靠时间养出来的，是靠对人性的理解磨出来的，更是靠产业链和服务业标准化一点一点沉淀下来的。
其实，商业的竞争，到后面比的不是谁更舍得投入，而是谁更懂人、谁更愿意服务人。
