赢商解读 |《城市更新"十五五"规划》，释放商业投资七大利好！

      2026年5月28日，国务院正式印发《城市更新"十五五"规划》（国发〔2026〕12号）。作为"十五五"时期全国城市更新工作的总纲，这份文件系统回答了三个核心问题：城市更新往哪里走？钱从哪里来？存量资产怎么办？

对于零售商业行业而言，这份文件的意义远不止于政策宣示。仔细研读全文可以发现，从消费基础设施升级到存量资产盘活，从街区改造到REITs退出，从土地混合开发到功能灵活转换——这些与商业不动产、城市商贸消费等直接相关的制度安排，实质上为行业打开了一个万亿级的存量市场。

本文逐一拆解。

01.

消费基础设施升级：

六大"新经济" 重塑商业空间

规划在"培育壮大城市发展新动能"部分明确提出："推动消费基础设施改造升级，发展首发经济、银发经济、冰雪经济、低空经济、赛事经济、体验经济等。培育国际消费中心城市。"

信号很明确：消费基础设施不再是"翻新外立面"式的硬件升级，而是围绕新经济形态的场景重构。

政策明确支持“体验经济”和“首发经济”：首发经济需要高品质主题商业体来承载品牌首店和旗舰店，体验经济则鼓励颠覆传统零售的空间逻辑，融合互动、社交、文娱的复合空间成为竞争主战场。

银发经济：随着“银发经济”被纳入国家战略，针对老年群体的康养商业、老年大学、适老型购物中心及社区嵌入式养老服务网点将成为商业地产的新增长点。

冰雪/赛事经济：围绕冰雪运动、低空飞行体验、大型赛事周边等新兴领域的商业配套将迎来爆发期。

同时，规划要求推动"老旧街区厂区、低效产业园区、低效楼宇等转型升级"——这些存量空间恰恰是承载新消费业态的最佳载体——区位成熟、改造成本可控、空间灵活度高，是布局新型消费场景的"天然试验场"。

02.

存量资产盘活：

从"沉睡"到"苏醒"

规划要求"全面摸清城市存量资产资源底数"，"盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等"，并明确"促进房地产开发企业转型发展、参与城市更新"。

三重机遇：

第一，不良资产的并购重组窗口已经打开。城市中的低效商办物业——高空置率的写字楼、经营困难的老旧商业综合体、停工多年的在建项目等，规划的出台为这些资产的处置提供了顶层政策依据，AMC与产业资本的合作空间正在急剧扩大。

第二，房企转型的路径已被政策"认证"。规划明确鼓励房地产开发商参与城市更新。对于具备策划设计、改造施工、招商运营全链条能力的企业而言，从"盖楼卖楼"转向"改楼运营"不再是被动选择，而是政策鼓励的战略方向。

第三，"已供未开发土地和在建项目分类处置"为资金充裕的企业提供了低成本获取优质资产的机会。

03.

老旧街区厂区改造：

文商旅融合的黄金赛道

规划以专门章节部署"改造提升老旧商业街区、生活街区"，要求"丰富文商旅体展等融合业态，创新沉浸式体验等多元消费场景"。对于老旧厂区，则明确"推动老旧厂区功能转换""加强工业遗产保护利用""盘活利用闲置低效厂区、厂房和设施，植入新业态新功能"，特别强调"鼓励以市场化方式推动老旧厂区改造提升"。

历史街区的商业化活化：政策强调避免同质化，要求保护历史文脉的同时引入新业态。

改造后的老厂房和老街区，天然具备社交传播力，消费者为"故事"而来，为"体验"买单。文创零售、特色餐饮、非遗手作、小型剧场等多种业态有机共存，"文化赋能商业、商业反哺文化"的闭环由此形成。"文商旅体展融合业态"的提法，实质上是在鼓励打破传统业态壁垒。

值得注意的是，规划同时划了两条红线——"坚决防止大拆大建、拆真建假"和"避免过度商业化、同质化"。这意味着项目必须在保护与创新之间找到平衡，对运营方的文化素养和创意策划能力提出了更高要求，但这恰恰构成了竞争壁垒，为有品位、有能力的运营者挡住了低水平竞争者。

04.

一刻钟便民生活圈：

社区商业的蓝海

规划要求"逐步补齐便民商业服务设施短板"，"完善城市社区嵌入式服务设施"，"推动一刻钟便民生活圈建设扩围升级"。同时提出"鼓励有条件的物业服务企业向养老、托育、家政、文化、健康、助残等领域延伸"。

社区商业正从"配角"走向"主角"。

从品牌方视角看，品牌便利店、社区生鲜、连锁药房等便民商业品牌，有望借助政策东风加速在社区场景下沉扩张。盒马"超盒算NB"等硬折扣社区超市的出现，已经印证了这一趋势。

从物业企业视角看，这是一次价值重估的机会。物业公司掌握社区入口和业主资源，具备天然的渠道优势。规划鼓励其向养老、托育、家政等领域延伸服务——如果能够成功转型为"社区综合服务商"，不仅打开了新的收入增长曲线，还大幅提升了用户黏性和客户生命周期价值。比如万物云成立社区商业运营公司推出了社商品牌-万芊荟。

从运营企业视角看，社区嵌入式服务设施的建设需要专业的运营方。具备社区运营能力的企业，可以通过与政府合作、参与招投标等方式，获得稳定的运营收入和长期服务合同。

05.

老旧交通枢纽一体化改造：

POD模式加速

规划明确要求："实施老旧交通枢纽与周边街区一体化更新改造。"

老旧交通枢纽——火车站、长途客运站、老式公交总站，往往占据城市核心位置，周边却存在大量低效、杂乱、缺乏活力的街区空间。过去，枢纽改造和街区更新分属不同主体、不同规划、不同资金渠道，"各改各的"，导致枢纽"孤岛化"，与城市肌理割裂。

"一体化更新改造"意味着要把交通枢纽和周边街区作为一个整体来策划、设计、建设和运营。

这是TOD（以公共交通为导向的开发）模式在中国的加速落地。国际经验已经反复验证，一个成功的交通枢纽综合体可以实现交通换乘、商业零售、办公酒店、公共服务、城市公园的垂直混合，让"经过的人"变成"留下来的人"，把"流量"转化为"消费"。

具备TOD操盘经验的企业将获得显著竞争优势，这类项目涉及交通组织、空间复合、多主体协调，门槛远高于普通商业改造。

06.

REITs退出通道打通：

资本循环闭环

规划明确："推动符合条件的城市更新项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品等"，允许"采用综合开发、银团贷款、项目投资等市场化模式给予支持"。

这解决了行业最大痛点——退出机制不完善。

过去项目只能靠租金回收或整栋出售，回本动辄十年以上。REITs打通后，"开发—运营—证券化退出—再投资"的资本循环正式形成。具体来看：

具备持续稳定现金流的商业资产（如成熟运营的购物中心、产业园区），将获得更高的市场定价和更多的融资渠道。

城市更新参与者可通过"前端改造+中端运营+后端REITs退出"模式快速回笼资金，显著提升资本效率。

银团贷款、综合开发等市场化融资模式的推广，也为大型城市更新项目提供了更灵活的融资结构设计空间。特别是在"不得新增地方政府隐性债务"的约束下，纯市场化运作的城市更新项目将成为金融机构的优质资产标的。

07.

土地制度破局：

功能转换与混合开发

规划在"更大力度支持盘活存量土地"部分，做出了多项对商业不动产行业具有直接影响的突破性制度安排。

功能转换通道明确：制定"土地混合开发和空间复合利用的正面清单"，推动"建筑功能依法合理转换"。商办改住、厂房改商业等用途变更有了政策依据。

5年过渡期大幅降低试错成本：存量资产可先低成本改造为新业态运营，验证商业模式后再办正式手续。

工商业用地续期方向明确：商业不动产的长期投资价值将被重新评估，持有型资产估值有望系统性提升。

不动产登记适应混合利用：为垂直混合开发（底层商业、中层办公、上层住宅）提供产权登记保障，TOD项目将成最大受益者。

存量时代，运营为王。

综合以上分析，《城市更新"十五五"规划》在商业零售领域释放了以下核心机遇信号：

■存量盘活是主线——从"增量开发"转向"存量运营"，低效商办、老旧厂房、闲置商业的改造运营是最大市场

■业态融合是方向——文商旅体展融合、沉浸式体验、首发经济等新消费场景催生新型商业空间需求

■社区商业下沉——一刻钟便民生活圈与嵌入式服务将社区商业推向新量级

■退出通道打开——REITs和资产证券化为城市更新项目提供金融退出路径，吸引更多社会资本进入

■土地政策松绑——5年过渡期、功能转换、混合开发等政策极大降低了存量资产改造的制度门槛

窗口期已打开，关键在于谁先行动。