领展逆风，等待转机
“见到隧道尽头的曙光。”
2025/2026财年业绩发布会上，领展首席投资总裁宋俊彦以此定位当下香港零售业。殊不知，这亦是领展最新财报的最佳注解。
作为亚洲规模最大的房地产投资信托基金，2025/2026财年的领展身处香港、内地零售行业周期性下行、消费分流、租金下行的双重逆风中，从收入到派息的各项核心指标几乎全线承压。
期内，领展全年收益为139.38亿港元，同比减少2%；物业收入净额为102.3亿港元，同比减少3.7%。可分派总额为65.77亿港元，同比下降6.4%。期内每基金单位分派为253.61港仙，同比下降6.9%。“业绩下滑主要受香港及内地零售物业续租租金调整率录得负数拖累。”
然而，乍看的“颓势”之下，透过区域分化的业务格局、积极调整的经营策略以及机构投资者的集体看好，领展的未来正逐渐明朗。
一方面，澳洲及新加坡零售组合续租租金调整率分别高达16.5%及12.3%，成为集团重要的业绩稳定器。
另一方面，领展将重启基金单位回购计划，明确5%至10%非核心资产出售策略，所得资金将用于回购及投资核心商场组合，一条以“资本循环”为引擎的战略转型路径已然清晰。
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内地
区域分化显著，改造项目兑现红利
领展在中国内地的物业组合包括6个零售项目、1处办公楼及5个物流仓储项目，均布局于内地四大超一线城市及环上海卫星城市。
2025/2026财年，领展中国内地物业收入录得15.53亿港元，同比下跌1.9%，主要归因于续租租金调整率录得-14.3%。
值得一提是，即便续租率承压，期内领展内地零售物业的租用率仍维持在96.6%的高位，较上财年末提升了0.7个百分点，反映出其在存量资产运营上的韧性和商户留存能力。
为应对日益加剧的竞争以及当前需求的变化，领展在内地推行针对性的租赁策略及资产重新定位，以带动日均客流量及商户销售额（不包括电动车）录得温和改善。全财年内地团队引入超174个全新品牌，招商逻辑紧跟国内消费趋势，大幅提升潮流文创、新式茶饮、体验餐饮、亲子业态占比，压缩低效传统服饰、非标百货铺位占比，通过租户结构迭代对冲租金下行压力。
此外，完成了广州天河领展广场及北京通州领展广场的主要资产提升项目。前者改造共两期，分别于2024/2025年完成，涉及资本开支总额为人民币3.81亿元，录得投资回报率10.7%；而后者的资本开支为人民币6300万元，投资回报率为10.0%。
01
广州+深圳：改造标杆落地，成为内地盈利基本盘
广州天河领展广场：历经两年改造，先后完成对东西翼的提升，并在2025年内对B1层进改造，合共投入人民币3.81亿元，改造后投资投资回报率达10.7%。B1层超市从原Maxvalu生鲜超市调整为永旺，并重新划铺，腾出了565㎡的新空间，腾出的新空间转化为“平川好味Foodie+”，并集中引入约15家轻食、小吃新品牌。
新增的“平川好味Foodie+”区域与户外的“平川夜巷”生活街区联动，集中引入约15家轻食、小吃新品牌，包括广州首家见味花甲、天河首家栀否栀否、天河首家笠禾、美心烘焙之家、薛记炒货、西树泡芙、港怀、焗外人等。
深圳领展中心城：2024年完成B1层「食加空间Foodie+」完成超1万方空间改造，新增网红餐饮集群、生活超市、便民配套，客流实现突破性增长；2025全年焕新近70家品牌，重点布局户外运动零售、特色酒吧、沉浸式体验、特色餐饮等强社交、高互动业态品牌，同时开启分阶段的停车场改造，是深圳福田区抗跌性最强的存量购物中心之一。广深项目的增长成为对冲北京项目亏损的核心缓冲。
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上海：七宝项目并表增厚收益，办公物业小幅承压
领展2024年完成上海七宝领展广场剩余50%股权收购后，本财年七宝项目实现全年完整并表，商场依托上海闵行大型社区人口红利，刚需商超、家庭餐饮出租率常年满租，全年收益同比大幅提升，成为上海区域核心盈利来源。
上海领展企业广场以办公+底层零售组合为主，受上海甲级办公新增供应过剩、中小企业缩减租赁面积影响，底层零售板块租金下行明显，是上海区域唯一承压资产，但办公部分出租率稳定95.7%，整体亏损可控。
03
北京：双项目持续调整，改造收益待兑现
北京通州领展广场：投入6300万元完成整体翻新改造，调整超80个品牌，改造面积3000㎡，品牌数量增加20%，其中B1层增200%，L1层增50%。改造后投资回报率10%，聚焦通州刚需社区消费，出租率回升至96%，经营逐步走出低谷。
B1层拆除隔墙，串联环形动线，植入艺术装置、互动墙、绿植，打造沉浸式“逛吃”体验，打造为“拾味街Foodie+”；
L5层破除隔断，释放超200㎡挑空共享空间打造“星舞台”，引入赶海乐园、二次元互动等年轻化内容，日均客流增长2.5倍；
北侧下沉广场翻新并嵌入集装箱风格设计、涂鸦墙、深渊镜等场景元素，优化与B1层拾味街的直达性。
中关村领展广场：为精准匹配周边商务人群用餐需求，北京中关村领展广场对B1层实施业态迭代，打造“嗨饭ZONE”主题美食空间。通过品牌焕新与场景升级，这里汇聚人气轻食与地域风味，集结本楼汉堡、阿水大杯茶、甲乙饼等10余家兼具高人气与设计感的网红餐饮品牌，成为周边白领就餐与社交的核心选择。商户调整卓有成效，带动项目期内日均客流及单位销售额均实现双位数按年增长。
02
香港
民生底盘稳固，以价换量保出租
香港作为领展发源地与第一大资产阵地，坐拥130余项物业，以必需品零售、鲜活街市，以及约5.7万个邻近公共屋邨和交通枢纽的停车位为主。
本财年，领展香港物业组合总收益同比- 3.0%，物业净收入同比- 4.6%；零售物业全年续租租金调整率- 8.2%，平均尺租由上财年63.3港元/月回落至60.1港元/月，但零售出租率牢牢锁定97.8%历史高位，全港停车场业务25.1亿港元营收基本持平上财年，成为香港板块业绩安全垫。
关于续租租金调整率的大幅下滑，霍业生提到，领展一般租约为期3年，部分租约在2023年香港疫后通关后签订，因当时对市场过度乐观而造成的高租金水平仍待续租，“要一段时间去洗走”（清除掉过高的租约），故未来一年续租租金调整率压力仍会维持上年度相若水平。
整体看，领展在香港市场呈现零售租金降价保出租、刚需业态逆势上涨、非必需零售缓慢修复、改造项目持续兑现收益四大特征，随着年末各项经营数据跌幅持续收窄，复苏拐点逐步落地。
01
以价换量成主流，租售比维持健康区间
2025/2026财年，领展香港零售商户整体销售额跌幅收窄至1.0%。拆分业态维度，本财年餐饮商户销售额同比+1.2%、超市食品小幅下滑0.5%，非必需零售销售额-3.6%，但跌幅环比逐季度收窄，刚需底盘牢牢稳住整体经营基本盘。
租赁端全年签约超587份新租约，租售比稳定在12.7%，处于行业健康合理区间，没有出现租金高企倒逼商户倒闭的恶性现象，侧面说明领展主动降租是顺应市场的理性选择，而非资产基本面恶化。
关于销售额下降的原因，相较于前两年对北上消费的担忧，领展管理层在业绩会及财报中多次提到了电商的冲击。
同时，消费者对体验式消费、运动健康、特色餐饮的需求日益增长，领展察觉到消费趋势的变化，期内积极调整租户组合，表示会“侧重于餐饮店铺、健身中心及教育/长者中心等亲身体验为主的业态”，年内新签约租约大都来自教育及兴趣班、特色餐厅、游戏及家庭娱乐运营商，而续租率约为80%。
同时，领展还持续扩展储物柜及取件网络，包括推出旗下自营的取件服务站“领点”。首间“领点”店铺已于2026年4月开业，旨在满足社区需求、维持客流量、带动周边消费，以及洞察电商的趋势。
管理层希望，设置这些位于旗下项目内的自提点，可以让消费者避免离开商场前往外部自提点，帮助商场留住人流，带动附加消费，比如消费者取货时顺路购买一杯饮品或一只面包。
02
三个项目完成调改，回报率大幅超预期
为了因应香港快速变化的消费需求，以及强化领展旗下商场的“刚需属性”。于2025/2026年度，领展对鲤鱼门广场、TKO Spot、逸东商场进行了资产提升，分别投资5900万港元、2100万港元及6700万港元，预期投资回报率分别为14.5%、29.1%及10.6%。
逸东商场：改造计划于2026年5月末完成，改造以“Hike and Seek”为主题，灵感源自大屿山独特的自然景观及周边户外景点，融入自然元素的设计，提升购物环境，并巩固商场作为休闲探索及户外活动门户的定位。
领展香港资产管理总监罗欣琪早前曾表示，领展目前会做好自己，向顾客提供更好体验及情感连结，透过“情绪价值”提升场所的吸引力，协助商户营运并带动消费。从逸东商场的改造理念及一系列社区活动，都可以见到领展在强化与社区居民的情感连接。
鲤鱼门广场：于2025/2026年度上半年完成改造的，主要对老旧外墙、中庭、地面铺设、厕所这些公共区域进行了翻新，并在地面楼层增设了面向街道的零售商铺，以此提升商场整体的吸引力和区域形象。
TKO Spot：主要就迪卡侬布局进行了重新划铺、缩减面积，腾出的空间引入健身房24/7gym和粤式酒楼海港酒家，更贴合附近居民日常需求。
新项目方面，领展2022年8月投得的观塘安达臣道商业用地，正在兴建社区商场，目前项目主体结构已完工，预计可于2026/27年度落成。该商场招租情况符合预期，已跟大型主力租客签约，预料可与项目同日同时开业；另外，项目还会设立街市，往区内重要民生商场发展。
03
资本循环
约10%非核心资产可出售
2025/2026财年业绩公布后，领展管理层在资本配置方向上作出了关键调整。
董事会主席欧敦勤明确指出，集团现阶段的核心战略聚焦于“提升核心物业组合表现、出售非核心资产，以及在价格具吸引力时回购基金单位，以提升基金单位持有人回报”。这是领展近几年来在资本管理上最清晰、最果断的定调。
领展已明确将组合中约5%至10%的资产列为非核心资产，逐步推进出售，释放出的资本将用于基金单位回购。
第一家打头阵的是新加坡零售物业Swing By@Thomson Plaza，领展于今年4月宣布将出售新加坡物业Swing By @ Thomson Plaza，套现2.5亿新加坡元（约15.4亿港元），交易将于2026年二季度完成，回收现金在满足短期需要的前提下，回馈基金单位持有人。
领展于2022年末进军新加坡，该物业的收购价为1.725亿新加坡元（约10.6亿港元），自完成收购起计算，持有三年账面获利45%，约8000万新加坡元。该项目属于典型的“地铁上盖”社区商业。直通Upper Thomson MRT地铁站（汤申-东海岸线），集餐饮、零售、娱乐于一体。
领展于持有期对项目做了资产提升，让项目在维持高出租率的前提下，近三财年续租租金调整率分别为9.6%、17.8%、12.3%，较高的租金增长预期让买家愿意支付高溢价接手。
资产循环加回购的模式之所以有效，核心逻辑在于：在物业估值承压的周期中，出售资产收回的资本如果用于回购股价同样处于低位的基金单位，可比在“高位买入资产”产生更高的边际价值。
多家机构认同这一逻辑。里昂指出，将出售所得用于回购，对每基金单位分派及股东回报具有增值作用。花旗则直接指出，非核心资产账面价值约149亿港元，占投资组合约7%，涵盖澳洲写字楼、英国写字楼、内地写字楼及物流资产，管理层已确认将从非核心资产进行资金循环的策略。
近数年间，领展的物业组合估值一直在下降。于2026年3月底，领展整体物业组合估值总额为2164.89亿港元，按年下降4.1%，主要由于香港和内地市场的租金持续下行，而新加坡和澳洲市场则较为强韧。
领展在财报中提到，正审慎考虑适当时候出售“非核心资产”。对此，领展首席投资总裁宋俊彦在业绩会上提到，非核心资产是指非商场物业，要出售的资产多为办公楼等，并强调领展的定位是亚洲商场运营商，香港资产、商场资产是核心资产。
宋俊彦表示，“香港是我们的家，香港商场很宝贵”。
无疑，上述动作是领展深化3.0战略的具象化。从战略布局看，"领展3.0"战略的核心是通过"房托+"方案实现轻资产运营转，这种从单纯持有物业向资产管理平台转型的战略，需要持续资产循环来支撑。
往后看，从资产循环加回购的直接增厚效应，到成本管控的持续深化与效益兑现；从运营创新对消费模式变迁的积极应对，到香港零售市场的复苏窗口正在打开——领展的“翻盘牌”已经逐一铺开，每一个维度都不是空泛的预期，而是有数据、有行动、有时间表的实质性部署。
领展逆风翻盘的韧性在于，它是一家手握优质资产、财务稳健、且有卓越存量运营能力的亚洲REIT龙头。它需要做的，不是等待奇迹，而是依靠清晰务实的战略在逆风中撑过去。
当市场回暖、利率回落、消费复苏这三重窗口同步打开之时，领展不仅有盼头，更可能迎来一轮价值的重估与再升。
