日本这个“巨无霸”商业，把TOD彻底玩明白了！

赢商专栏作者 · 马修

零售与商业地产观察者，拥有多年品牌零售一线与经营管理经验。

聚焦全球商业案例、品牌门店模型与购物中心运营逻辑，拆解商业地产与零售现场的底层规律，提炼中国市场可借鉴、转化、落地的经营启发。

商业地产有一种天然安全感：我在地铁口，我在高铁站旁，我在交通枢纽上盖，我天然有人流。

但这几年，越来越多项目正在被现实提醒：人流不等于客流。

一个人从你门口走过，不等于他会走进来；他走进来，不等于他会消费；他消费了一次，也不等于下次还会再来。

交通给你的只是人流，商业要自己争取停留。这也是东京高轮Gateway City最值得中国商业地产看的地方。

东京高轮Gateway City，不仅是一个日本新商场，也不是一个简单的车站上盖商业，而是JR东日本试图把车站、办公、商业、酒店、住宅、文化、活动、数字服务和城市公共空间，重新组织成一套站城一体系统。

图片来源：高轮官网

TAKANAWA GATEWAY CITY位于品川车辆基地旧址，直连高轮Gateway站，2025年3月27日THE LINKPILLAR 1开业；2026年春，其他建筑完成后迎来整体开业。总建筑面积超过84万5千㎡，超过六本木之丘的72万㎡。

图片来源：高轮官网

JR东日本将项目定位为100年后心灵富足生活的实验场。

这个说法听起来很宏大，但放到商业地产里，问题就很具体：如果一个项目已经拥有山手线新站、品川一站可达、羽田机场约15分钟这些交通资源，它为什么还要花这么大力气做公园、活动、文化设施、App、机器人、夜间经济和公共空间？

图片来源：日本铁道新闻

答案很直接：因为交通只能把人送到门口，你得规划让人留下来。

01.

站城一体

不是把商场盖在车站上

所谓站城一体(TOD，Transit-Oriented Development，以下简称TOD)，最怕被理解成车站+商场。如果只是地铁口上面盖个Mall，高铁站旁边放个购物中心，那只是物理叠加，并不是城市运营。

图片来源:高轮ゲートウェイシティマスタープラン- Pickard Chilton)

高轮Gateway City以日本列岛为灵感，通过公共领域创造human scale(人本步行友好尺度)的视角；全长约1.6公里的基地，以二层步行专用Promenade串联六个独立街区，形成步行优先、多样化的新城市空间。

高轮不追求最快通行，而是在车站和建筑之间设计一条可以走、可以看、可以停、可以发生交流的城市步行系统。

交通系统通常讲效率，商业系统必须讲停留。如果一个交通枢纽商业只让人更快通过，它本质上只是通道；如果它能在通过中创造暂停、转弯、观看、等待、吃饭、会面和再出发，它才有机会从人流变成客流。

这就是它比一般TOD更值得看的地方。

通过公共领域创造human scale(人本步行友好尺度)的视角 图片来源:高轮ゲートウェイシティマスタープラン- Pickard Chilton)

02.

不是让人快点走

而是让人愿意慢下来

高轮Gateway City开街时，在车站南检票口前的大型广场Gateway Park，展示了法国建筑师Emmanuelle Moureaux的《100 colors no.53》，由100种颜色构成装置艺术隧道，每根线条刻着从2025年到未来100年的年份。

图片来源:未来型都市在高轮地区诞生！探索「TAKANAWA GATEWAY CITY」的魅力| VISIT MINATO CITY -港区观光协会

这不是一个简单的拍照装置。它把出站这件事，从交通行为变成了城市体验。人一出站，不是立刻被导进商铺，而是先进入一个有颜色、有记忆、有公共性的停留场。

先行开业的两家店也很有意思。一家是丹麦花卉艺术家Nicolai Bergmann开的同名高轮店，位于THE LINKPILLAR 1 NORTH入口处，店内围绕花卉、咖啡馆、学校、生活四个主题展开。

另一家是Blue Bottle Coffee高轮咖啡馆，位于SOUTH入口处，提供咖啡、樱花拿铁、现烤列日华夫饼等，是造访街区时便利的休憩场所。

图片来源:未来型都市在高轮地区诞生！探索「TAKANAWA GATEWAY CITY」的魅力| VISIT MINATO CITY -港区观光协会

这两个入口业态不是随便放的，而是先用花、咖啡、广场、艺术和轻社交做一个软着陆，把经过的人变成愿意停的人。

03.

真正的智慧城市

充分利用每段人流

高轮Gateway City专业的地方，不只是空间设计，而是它把停留写进了智慧城市运营。

【高轮Gateway站周边地区智慧城市执行计划】中有一个主题叫“ステイアブル＋モビリティ”，可理解为把移动效率和停留体验一起运营。

这份计划真正有价值的地方，不是仅强调日均客流、地铁上盖、高铁枢纽、百万级人流等等，而是把TOD商业最难的几件事拆开找答案：怎么让人多停一会儿，怎么让人多走几步，怎么让高峰不变成拥堵，怎么让餐饮、活动、交通和消费互相导流。

图片来源:高轮ゲートウェイ駅周辺地区 スマートシティ実行计画[2024-2026年度]

执行计划中，列出了非常具体的服务：餐饮店拥挤度与排队等待时间预测、城市活动信息、人流预测、App推荐午餐和街区停留方式、设施信息与移动方式一体化提供、移动点单、餐厅预约、移动服务预约，以及根据停留时间和消费金额给予移动费用优惠等。

图片来源:高轮ゲートウェイ駅周辺地区　スマートシティ実行计画[2024-2026年度]

图注：低速自动驾驶仪动装置是TAKANAWA GATEWAY CITY的亮点。由GEKIDANIINO公司开发的自动驾驶行动装置iino，以Gateway Park为中心行驶。该设备可供多人乘坐，共配置5台，时速为5公里，乘客能够以人类步行的速度在街区内环游。

图片来源：未来型都市在高轮地区诞生！探索「TAKANAWA GATEWAY CITY」的魅力| VISIT MINATO CITY -港区观光协会)

图注：在NORTH栋与SOUTH栋之间展示着陆空两用飞行车ASKA A5的1/3比例模型。未来计划利用这款4人座飞行汽车，实现日本国内观光服务等。

图片来源：未来型都市在高轮地区诞生！探索「TAKANAWA GATEWAY CITY」的魅力| VISIT MINATO CITY -港区观光协会)

04.

从Gateway City到NEWoMan

TOD商业还能这么玩

TOD商业部分最直接的样本，是NEWoMan高轮。

NEWoMan高轮South、North和LUFTBAUM于2025年9月12日开业，是Lumine史上最大规模项目；South、North一至五层有154家店，LUFTBAUM二十八至二十九层有11家店，合计165家常设店；加上12家期间限定POP-UP，开业两个月共有177家店登场。

如果只是普通站前商业，常见答案是便利店、咖啡、快餐、伴手礼。它们当然重要，但只能解决过路消费。NEWoMan高轮想做的，是在这之外，增加专门来和多待会儿的消费。

NEWoMan高轮开业当天，约2500名顾客排队等候开门；同期推出“百结祭”，用祭典、提灯装置和内容活动，为新街区制造第一轮公共记忆，成为给下一代的故事。

图片来源:「NEWoMan高轮」オープニングイベント『百结祭』の提灯ゲートの演出?制作?进行管理を担当| tko Inc.百结祭

它想表达的不是这里开了很多店，而是要运营出一条有自己故事的街区。

一个站前商业如果只靠过路流量，租户很容易陷入快进快出的低黏性生意。但如果能把餐饮、零售、活动、文化、亲子、办公社交和夜间消费连接起来，站前商业才有可能从通勤附属品变成城市目的地。

在户外吃饭，下面就是新干线

户外能泡脚的露台

图片来源:迈向100年后的未来！复合型博物馆「MoN Takanawa: The Museum of Narratives」开馆| VISIT MINATO CITY -港区观光协会

高轮NEWoMan的LUFTBAUM在不同楼层安排不同的停留理由。约8000平方米空间内配置500株以上植物，叠加餐饮、酒吧与景观体验；South 5F的”こもれびら”(木漏れ日，中文意思是从树叶间隙中洒落的阳光)则放入BUNKITSU TOKYO书店、223席咖啡休息区和3个室内PARK。

图片来源:都心上空150mの植物?絶景の空间「LUFTBAUM」や、ルミネ初の3つの屋内PARK、高轮エリア最大级のカフェラウンジの全貌を初公开！ルミネ史上最大规模「ニュウマン高轮」

图片来源:「ニュウマン高轮」高轮ゲートウェイシティにルミネ史上最大规模の商业施设、约180のショップ[ページ3 /全4ページ] -ファッションプレス

高轮NEWoMan不只想接白天的通勤和办公人群，也在主动制造夜间停留。站前限时开放的ZERO-SITE Takanawa Gateway拥有可容纳700人的活动空间、休息室和3家酒吧，工作日夜晚是夜间博物馆酒吧，周末夜晚变成音乐酒吧&俱乐部。

图片来源：未来型都市在高轮地区诞生！探索「TAKANAWA GATEWAY CITY」的魅力| VISIT MINATO CITY -港区观光协会

05.

TOD不只更新空间

也在重建认同

对大型城市更新来说，争议是项目进入公共生活之后必须面对的一部分。高轮Gateway就面临两个争议:

第一是站名风波。2018年JR东日本公开征集站名时，高轮、芝浦等传统地名呼声更高，而带有Gateway的名称得票并不高；最终采用“高轮Gateway”后，引发公众质疑和请愿，反对者认为这个名称缺乏对地方历史的尊重。

第二是高轮筑堤遗迹。建设用地内发现明治时期日本第一条铁路相关的石造护堤遗迹，具有重要史料价值；经过协调，最终采取部分原地保存、部分异地保存或资料保存的折中方案。

这两件事看起来和商业无关，其实很有关。

大型城市更新项目不只是招商工程，也是公共情绪工程。项目越大，越要处理地方记忆、历史遗产、社区认同和城市叙事。

高轮的智慧城市执行计划把Legacy Development列为主题之一，提出要活用高轮筑堤、铁路开业和地区历史等资源，通过数字技术、内容积累和双向沟通，让历史文化价值被继承到下一代。

大型站城开发从来不是把旧东西清干净，再盖一个新综合体。真正有生命力的城市更新，是把交通、历史、社区和商业重新缝起来。

在国内，我们不缺大交通、大体量、大开发。真正需要继续追问的是：交通带来的大人流，最后有没有变成商业的有效客流？

地铁、高铁、机场、会展、办公，都只能带来入口。项目真正要做的，是把入口变成路径，把路径变成停留，把停留变成消费。

然后为不同时间段安排不同理由。早上是通勤，中午是办公午餐，下午是咖啡和会面，晚上是酒吧、活动和餐饮，周末是亲子、展览和目的性消费。不同时间段都有人有理由留下，这样消费才会变成复访。

TOD也不能只会做前场，更要会做后台。漂亮中庭和首店都很重要，但真正让TOD跑起来的，是动线、连廊、物流、后台、数据、分流、预约、导视、公共空间和长期活动。前场决定好不好看，后台决定能不能长期运转。

人流是城市给你的机会；客流才是商业自己交出的答卷。