砂之船超级奥莱2.0，资管时代“量产”标杆项目
6月18日，国泰海通砂之船商业REIT在上交所正式鸣锣上市。
作为国内首批商业不动产REITs，该基金在网下询价阶段，有效认购倍数高达103.82倍，公众发售阶段认购倍数达330.20倍，募集资金总额约55.31亿元，发行溢价率10%，领跑同期REITs标的，底层资产砂之船（西安）奥莱就此成为国内奥莱资本化标杆。
从2017年开业，到2026年国泰海通砂之船商业REIT上市，砂之船（西安）奥莱完整见证了砂之船集团超级奥莱模式由1.0场景革命迭代升级为2.0价值革命，也树立了从“奥莱运营商”向“资管平台”跨越的重要里程碑，成为中国商业不动产证券化进程中，民营资本与专业运营深度融合的标杆样本。
随着砂之船扩张至18城20店，砂之船已沉淀出一套可落地、自进化的“量产标杆项目”的方法论，持续践行两条质朴而坚实的路径：运营，是价值创造的根基；艺术，是品牌生长的灵魂。
砂之船（西安）奥莱实景图
Part 01.
超级奥莱，从1.0进化到2.0
砂之船自2008年切入奥莱，18年来无论行业周期如何起伏，“艺术”始终是砂之船刻入品牌基因的灵魂。
行至2016年，砂之船集团在全球首次发布超级奥莱战略，独创"A×(1+N)×DT"超级奥莱模式，掀起行业“场景革命”。
历经十年积淀，2026年公式悄然迭代为 “A×(1+N)×AI×S”，标志超级奥莱2.0正式落地。新版增加可持续发展（S）维度，并以人工智能升级原有数智化运营，在业界掀起一场深刻的价值重构。
从砂之船起家之作的重庆两江砂之船项目，到奥莱资本化标杆顶流西安项目，都诠释着砂之船超级奥莱2.0的蝶变之道——砂之船发展，用艺术的力量。
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砂之船（重庆两江）奥莱:
砂之船首店，重庆人的“奥莱启蒙”
2008年，砂之船（重庆两江）奥莱开业，彼时虽尚未提出“超级奥莱”概念，但实质上是以“超级奥莱1.0雏形”打造的。砂之船集团总裁许军此前接受赢商网采访时表示，“没有简单复制海外的小镇式奥莱以服饰折扣为核心、配套业态相对单一的传统模式，而是立足对中国消费者需求的深刻洞察，率先做出突破性尝试”。
项目全球首创在奥莱里引入电影院，开业一炮而红，成为山城人民的奥莱启蒙：“原来这就是奥莱啊！”“走，切砂之船耍一哈撒！”
开业首年，项目销售额即达4.5亿元，跃居全国前三；开业第四个年头，年坪效达2.2万元/㎡，创下中国奥莱最高记录；2016年首创VIP DAY“36小时通宵营业不打烊”（此后推广至砂之船全国项目）。同年，项目作为主场发布集团超级奥莱全球战略发布会，将“超级奥莱”模式公之于众，推广至全国。
砂之船（重庆两江）奥莱17周年庆活动盛况
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砂之船（西安）奥莱：
西北第一奥莱，资产经营顶流样本
2016 年，砂之船集团在全球首次发布超级奥莱战略，凝炼出情感、美学、场景、资本四大核心思维，独创“A×(1+N)×DT”超级奥莱模式，涵盖超级运动、超级儿童、超级农庄三大 IP 场景，确立了砂之船独有的“艺术商业”理念。
西安项目，正是砂之船将四大思维、三大场景首个完整落地的作品。它集中体现了砂之船“艺术商业”创作的三大要素——在地文化、稀缺生态、现代商业。项目从关中农耕文化中汲取灵感，将窑洞的形制融入现代商业空间（在地文化），坐落于国家级浐灞生态区（稀缺生态），打造了集购物、亲子、运动、社交于一体的复合型生活空间（现代商业）。满足当代消费者对品质与体验的双重追求。正是这三大要素的有机融合，彻底打破了传统奥莱“纯卖场”的同质化困局，使西安项目成为我们全国复制的模板。
砂之船（西安）奥莱超级农庄
锚定稀缺生态：坐落于西安国家级浐灞生态区，长期深耕资产价值提升。
西安是国家中心城市、西北经济枢纽，是中西部唯一“国际化消费环境建设试点城市”。扎根西安，意味着天然站在了引领西北消费升级的潮头。
项目地处国家级生态区——浐灞国际港核心，定位为大西安对外开放门户、内陆港枢纽。项目的成功验证了，好的区位只是起跑线，商业不动产的价值，不仅取决于拿地时的眼光和格局，而取决于持续投入的运营能力。
项目开业后，持续联动城市路网完善，地铁无缝衔接，强化会展客流与消费客流的高效互导；先后接入“六纵十二横”主干道，形成30分钟直达主城、20分钟达高铁枢纽、1小时覆盖全域的快速通路。
目前，项目辐射半径达300公里，辐射西北五省人口约6000万。其中浐灞生态区辖区常住人口约75万。这种全国奥莱罕见的“大区域辐射+强本地黏性”双重优势，为资产价值的持续增长奠定了坚实基础。
砂之船（西安）奥莱活动期间车流盛况
构建现代商业：打造了集购物、亲子、运动、社交于一体的复合型生活空间。
摒弃传统纯折扣卖场逻辑，大幅增加特色餐饮、大型儿童乐园等体验型业态比重，实现“不止奥莱”的功能跨越，使项目从奥莱卖场升级为城市级打卡地。
品牌矩阵侧重“西北独有”资源，深耕高坪效品类，保证现金流能力。截止2025年底，品牌数已增至约400个，以各品类A类头部品牌为核心，多个品牌稳居全国第一、西北第一。在持续运营中，动态调整业态结构，重点布局运动、潮流服饰、儿童服饰等高坪效、高现金流的零售品类，稳步提升整体经营效率与盈利水平。
同时强调全品类均衡分布，餐饮、影院、亲子、生活方式等配套业态，让项目现金流结构更健康、抗风险能力显著提升。
砂之船（西安）奥莱活动期间人气爆棚
正是在地文化、稀缺生态、现代商业三大要素的有机融合，彻底打破了传统奥莱“纯卖场”的同质化困局，铸就了砂之船（西安）奥莱不可复制的竞争壁垒，最终兑现为扎实的经营数据。
2025年，项目客流约1259万人次，销售额约27.91亿元，连续多年稳居西北奥莱榜首，并成为西北唯一进入全国TOP10的奥莱。进入2026年，增长势头持续——一季度全场销售额约8.68亿元，同比增长14.64%，运营收入、运营净收益同比分别增长14.75%、23.63%。正是这份专注与实力的最新印证，项目资产估值50.28亿元，较初始投资增值459%；平均出租率连续三年98%以上；净收益从2023年的2.77亿元增长至2025年的3.13亿元。
对资本市场而言，这些数字指向一个结论：这是一台经过九年验证、具备持续稳定现金流创造能力的“资产机器”。459%的增值率，正是市场对我们“把普通商业体运营为现金牛”这一核心能力的量化认可。
砂之船（西安）奥莱热门品牌店前排长队
Part 02.
奥莱资管时代，
砂之船凭什么“量产标杆”？
砂之船各地标杆项目的自我蜕变之路，印证了“超级奥莱”模式持续自迭代、自生长的实力。在砂之船“18城20店”布局中，许多项目均已成长为城市商业地标。
随着多个标杆项目全国落地，砂之船集团近二十年始终如一的战略定力不断凸显——专注奥莱赛道从未偏移。这份专注，让砂之船得以沉淀出一套从“单点标杆”到“系统标杆”的体系化方法论，定义了究竟何为“标杆奥莱”：构建品牌力、商品力、场景力、运营力“四维能力框架”，相互支撑、互为引擎、持续迭代，持续深化“砂之船发展 用艺术的力量”的价值信仰。
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品牌力：从“艺术标签”到“情感价值共鸣”
超级奥莱2.0时代，持续深化用艺术的力量，重塑商业的形态与体验，摆脱统奥莱“购物场所”属性，升级为“情感价值共鸣场”。从第一家店开业至今，砂之船坚持将艺术基因注入商业空间：用情感联结替代生硬营销，用美学设计重塑购物体验，用在地文化连接情感需求。
砂之船旗下项目紧扣“艺术商业”创作的三大要素——在地文化、稀缺生态、现代商业，打造常逛常新的差异化体验、独特的商品力迭代、长期深耕的用户运营，早已成为城市乃至区域消费符号，完成从“功能差异”到“情感与价值认同”的跨越。
伴随消费理念进阶，绿色可持续也成为主流消费价值。砂之船将可持续发展（S）纳入核心公式，推出SASSEUR?愿可持续发展体系（开展旧衣回收、健康公益普及活动等），让商业不止于交易，更成为正向价值的传播载体。
超级奥莱2.0的升维迭代，印证了消费者诉求从基础物质需求满足，转向精神价值认同的蜕变。砂之船超级奥莱由此完成从“性价比”到“心价比”的跃迁，成为消费者自我表达的一部分。“艺术商业”不是一个浅层的标签，而是深化为“情感价值共鸣锚点”，这为砂之船“打造全球奥莱第一品牌”的宏大愿景，筑牢了坚实的品牌底气。
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商品力：从“大而全”到“全维度独家壁垒”
商品力是奥莱商业的立身之本，也是砂之船“量产标杆项目”的核心支撑。
砂之船从未止步于“先发优势”，始终保持主动迭代的危机感和自驱力，围绕品类、品牌、门店、商品“四位一体”精耕细作，完成了超级奥莱2.0商品力的循序渐进式升级。
品类深耕强刚需、高增长板块，聚焦“轻奢定调性、运动带流量、潮牌抓年轻、生活方式锁复购”核心品类组合策略，打造专区化、场景化购物体验，避免业界常见的“品牌堆砌”，精准对位“需求匹配”。
其中，2023年以来各地砂之船奥莱全力打造运动户外增长引擎，顺应全民运动消费升级趋势，将高增长、高客流、高复购的品类打造为客流与业绩核心支柱——以砂之船（西安）奥莱为例，运动业态以较低面积贡献了较大的销售额，是妥妥的“现金牛业态”。
品牌组合兼顾全客层，形成以头部品牌为核心的多层级品牌体系，精准覆盖高端、大众、年轻、家庭等分层客群需求，实现客流、调性、业绩全方位平衡。
打造超级门店集群，形成“直营店+首店+旗舰店+形象店+超级大店”组合，从全维度强化“人无我有”的独家优势。此外，砂之船集团已与各大品牌建立深度共生关系，稳定输出独家款式、优选货品与专属价格优势。
砂之船（西安）奥莱热门品牌店前排长队
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场景力：从“空间延长”到“美学生活场”
场景力，是标杆奥莱区别于普通项目的最直观标识，标志着砂之船不是一个只为了卖货的卖场，而是一个承载品位、情感与社交的“美学生活场”。
超级奥莱2.0时代，场景力不仅止于延长停留时间，而是全面进化为美学生活内容场，空间本身即是目的地与社交货币，能够实现体验价值的自传播，打破“买完即走”的传统奥莱模式，实现“半日微度假”的深度停留。
主题空间艺术美学进阶。砂之船（长沙）奥莱落地湖南首个专业运动户外专区；砂之船（西安）奥莱打造袁家村集市，使空间本身成为美学享受，让折扣消费也兼具审美愉悦与精神满足。
N业态实现精准平衡迭代，紧扣中产群体健康、娱乐、文化、社交需求变迁，规避“堆砌体验”带来的坪效损耗。
超级系列亦形成差异化布局。砂之船（乌鲁木齐）奥莱设置四层挑空标准篮球场，砂之船（银川）奥莱配备专业羽毛球场，这些项目均打造集购物、运动、观赛、社交于一体的沉浸式空间。
砂之船（乌鲁木齐）奥莱超级运动
超级内容IP，更是形成全年不断档的城市大事件音浪。VIP DAY“36小时通宵营业不打烊”模式已在全国项目铺开，其中砂之船（重庆两江）奥莱17周年庆首日斩获1.6亿元销售额。此外，超级周年庆、超级时装周、春日购物嘉年华、红色第五季、跨年购等独家内容IP已成城市级地标活动，因一次次“全城人都来了”而出圈。
可见，砂之船将场景力转化为“美学生活场”、“情绪内容场”的核心秘诀，在于主动弱化商场的物理边界，将其升级为“城市第三空间”——成为城市级文化活动场、网红打卡地、时尚发布厅，由此实现场景的自传播。
砂之船（长沙）奥莱首届户外音乐生活节
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运营力：以AI智能驱动资产价值提升
运营力是标杆奥莱实现开业爆红、长期稳健经营的坚实保障，更是砂之船持续推进全国规模化布局的核心支撑。
区别于传统奥莱主要依靠大型促销、集中爆发式营销活动拉动业绩，超级奥莱 2.0 阶段，砂之船运营体系全面向 AI 数智化转型，实现经营效率与服务深度的关键升级。
依托 AI 运营中台强大的数据算力与分析能力，会员运营彻底摆脱传统粗放模式，可精准捕捉消费偏好与行为轨迹，为线上商城及会员专属服务提供数据支撑，实现营销精准触达，完成从单纯引流到会员资产深度运营的升级。
截至2025年底，砂之船全集团会员总量近2000万。其中，西安项目积累约220万会员，会员销售贡献绝大部分销售额。2026年一季度，会员数量较上年同期增长25.68%，私域池的深度与活性持续加固。这意味着业绩增长不依赖外部流量波动，而是建立在高度忠诚、高频复购的私域池之上——为REITs的稳定现金流提供了可预期的保障。
简言之，AI 驱动下的运营体系，从“传统成本中心”转型为“价值增长中心”。数智技术让消费行为可预判、运营策略可优化、服务体验可延续，也让每一座砂之船，兼具艺术的温度与数字的精度。
砂之船（西安）奥莱实景图
砂之船以超级奥莱从1.0到2.0的持续进化，重新定义了“标杆奥莱”的行业标准：不是超级便宜，也不是超级规模，而是一套品牌、商品、场景、运营深度协同的超级系统。这套系统的终极输出，是消费者从“因为便宜而来”到“因为认同而来”的认知升维——而后者，才是真正意义上的标杆奥莱。
在资产证券化与存量竞争并行的当下，这套历经市场验证的超级奥莱2.0模式，不仅构筑起难以逾越的竞争壁垒，更印证了砂之船从来不是奥莱行业的跟随者，而是始终定义标准的创新引领者与价值推动者。
展望未来，随着商业不动产REITs配套政策的不断完善与投资人的逐步成熟，砂之船将以本次国泰海通砂之船商业REIT上市为新起点，坚持“盘活存量、做优增量”主线，将在地文化与现代商业有机融合，推动低效存量商业向城市新地标转型升级，实现资产运营的价值闭环，为商业不动产REITs市场的发展贡献砂之船力量。