戴德梁行2026年上海二季度零售商业报告："首发上海4.0"提振消费

2026年7月7日，戴德梁行针对2026年二季度上海写字楼市场、零售商业市场、大宗交易市场、产业地产市场以及资产证券化市场进行多维度的解读，并展望2026年下半年的行业发展。

2026年上半年，上海以"首发上海4.0"作为提振消费的核心抓手，标志着政策逻辑从单点扶持向全链条打通的根本性转变。在制度通关层面，升级专属企业通关服务包，为进口化妆品单独开通快速放行通道，扩容"保税展示+现场销售"一体化，显著压缩入境周期；在财政层面，补贴范围从核心商圈延伸至非核心次级商圈、厂房改造商业及TOD社区MALL，新增三大百万级专项，单个项目最高补贴100万元，并对亚洲级、国家级首店给予差异化扶持；在活动层面，上海地方政策升级为国家级消费示范载体，联动全国精品首发季，引导商圈、文创园区与老厂房承接大型首展首秀，实现从"引进首店"到"打造完整首发产业生态"的战略跃迁。

从二季度的走势看，核心与非核心商圈租金、出租率整体呈现下降趋势，反映出需求端仍处于调整阶段。分区域看，核心商圈与非核心商圈延续分化格局：核心商圈以更新类、小体量/分期开发项目为主，而非核心商圈以新嘉中心为代表的超大商业综合体，成为本季度市场活力的重要来源。

新开项目推动商业迭代，核心与非核心商圈差异化突围

上半年一批新开与升级项目集中落地，推动商业能级迭代。核心商圈方面，徐汇区核心的新六百YOUNG于4月29日完成全面改造，三轨地铁直达并引入多间首店，以潮流零售、沉浸式玩乐与健身康养，补足商圈年轻家庭消费空白。普陀绿地缤纷城于6月27日完成升级，形成5.78万平方米半开放式街区MALL，引入"真茹市集"核心业态及28家区域首店，围绕民生生鲜、亲子配套与正餐娱乐构建差异化商业。非核心商圈方面，首家上海京东MALL于6月12日在七宝开业（原汇宝购物中心），主打沉浸式数码家电家居体验、线上线下同价，并设机器人体验馆、专业电竞馆与青少年学习馆等特色场景；浦东新嘉中心于2026年6月30日正式开业，打造43万平方米四轨TOD商住办综合体，为浦东体量第一，依托约200万常住与50万办公客群，以高端美妆、全品类户外与大型体验业态为核心，填补浦东北部中高端商业空白；

二季度前沿商业热点包括，上海商业呈现三大趋势：国际品牌回流、本土IP出圈、消费场景升级；快消品牌推行“关小店、开大店”旗舰策略：ZARA 落地3000平米特色大店，配备专属穿搭服务并推出东方限定系列；H&M打造2000平米复合生活零售空间，融合家居、咖啡、艺术展览多元业态；本土汽车文创依托国产车型题材出圈，不靠联名即可吸引海外客户；国风本土品牌经营亮眼：山下有松独栋门店半年营收超1400万，境外客流占比高，业绩赶超轻奢品牌；观夏定制城市香氛空间，复购率维持60%；京东 MALL加速拓店，打造电竞、实景样板、智能互动一体化家电家居消费场景，线上线下价格统一。

戴德梁行华东区董事总经理黎庆文表示，2026年上半年上海商业在政策赋能与市场迭代中稳步前行，前沿项目则以国际品牌回流、本土IP深耕与场景升维重塑消费逻辑。展望未来，随着"首发上海4.0"产业生态持续完善、体验型商业不断落地，核心与非核心商圈的差异化协同将进一步深化，本土IP与国风品牌的出海与破圈有望成为上海商业面向全球的新名片。

戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie指出，二季度上海零售物业市场迎来城市更新项目与TOD综合体的集中入市。核心商圈凭借成熟的商业氛围和高端品牌集聚效应，保持较强的市场韧性。非核心商圈零售物业通过挖掘在地文化、引入特色业态、优化空间设计，打造差异化竞争力。