“封关”半年，重新认识海南自贸港商业新机遇

海南自贸港封关运作已满半年，全岛商业生态迎来全方位变革。如何看待当前海南商业的真实面貌？数字化又如何为自贸港商业新机遇赋能？7月9日下午，赢商网以“潮起自贸港，存量新增长” 为主题，在海口举办了一场城市沙龙。

出席此次沙龙活动的嘉宾有友谊·阳光城、华彩·海口湾广场、海南旺豪集团、海南夏日集团 、海口浪潮里、锦诚·海岛服务商、海南省房地产业协会、海口市非标商业主理人协会、华润万象生活、王府井集团、珠海万达商管集团、观澜湖商业、大悦城控股集团（三亚大悦城）、海南海岛商业（日月广场）、珠免集团（三亚湾壹号）、海口上邦百汇城、海口江东天地、仁恒里、海口远大购物中心、海口雅乐里、三亚亚特兰蒂斯、三亚一号港湾城、三亚蓝海购物广场等企业及项目代表，亦有周六福、唐大福、魅KTV、汉堡王、赖胖子肉蟹煲、椰客、NOISY TEDDY、海口荣山寮slow life&庭1403咖啡庭院、乐摩吧、美的集团等品牌商代表到场支持。

活动伊始，赢商股份总裁助理兼华南区域总经理、广东省商业地产投资协会常务副会长李文生先生致辞。他表示，赢商股份作为深耕零售商业地产细分领域的整合营销平台，始终伴随行业发展共同成长。本次沙龙以“海南自贸港的商业新机遇”为核心议题，为行业发展注入新思路。同时，赢商股份也将发挥全国视角与专业研究优势，一方面把全国性品牌资源引入海南，另一方面助力本土品牌走向更广阔的市场，期待与现场嘉宾深入交流。

华南区域（深圳）副总经理侯锐鸿先生随后对赢商股份进行了全面介绍。他总结，赢商股份已构建起以数据、内容和生态资源聚合为三大底层能力的服务体系，深耕零售商业地产领域，为政府端、场所端、品牌端提供针对性解决方案。

首先数据能力上，赢商股份构建行业底层数据，已拥有城市数据库、企业数据库、项目数据库、品牌数据库、门店数据库，并与国内领先的地图厂商及三大运营商建立了长期产品级战略合作，在消费者数据层面实现深度协同。

其次是内容影响力上，赢商股份出品的内容，以数据洞察为基础，天然带有权威感。赢商股份内容团队配备复合型人才，涵盖城市研究、专题策划、金融分析等多个领域，在传播渠道上，赢商拥有PC端、App、公众号矩阵及视频内容等全方位分发体系。

而在生态资源聚合能力上打造出行业顶级交流平台。赢商股份最具代表性的峰会即今年举办第21届中国商业品牌节，现场参会嘉宾超过8000人，涵盖全国各省市商务局领导，以及80%以上百强企业高管，品牌方与渠道方汇聚一堂。赢商股份还创新引入“共赢合伙人计划”，旨在打通商场、加盟商与品牌三方之间的渠道链接。

权威报告发布：赢运通赋能商业运营而生

赢商股份场所端及政务咨询事业部高级分析师邓燕琳在现场带来了《2026零售商业市场趋势报告》的深度分享。她指出，全国零售商业行业已全面迈入存量精耕时代，海南市场层面形成了免税服务型、购物中心、奥莱折扣型三大差异化赛道，分层错位发展，共同构建多元消费生态。

从全国商业发展趋势层面看，截至2026年6月30日，全国商业体存量已达6.74亿平方米，较2013年增长超过五倍，行业增速明显放缓，与此同时TOP50头部商管企业的行业集中度持续凸显，其存量规模和上半年新增规模均占全国市场的三成以上，存量深耕与改造焕新成主基调，中小型项目是改造的核心主力，正向内容与场景重构进阶发展。

在消费行为与客群需求结构方面，年轻客群更加注重情绪价值与文化认同，愿意为此买单的比例从40%上升至56%；中产客群的消费信心逐步回升，小众运动正成为生活方式的重要标志，其积极情绪指数达到69%。这些变化深刻影响了线下消费趋势，2025年零售门店数量占比降至49.2%，门店净增率连续三年为负；但服务消费却异军突起，成为新的增长点，全年服务零售额同比增长5.5%。她预计，未来体验业态仍将是核心消费驱动力，餐饮、文体娱将持续上行，生活服务业态则在波动中保持稳定占比。

聚焦海南市场，2025年全市商业存量规模达635万平方米，同比增速放缓至1.9%，意味着海南也逐步进入存量运营阶段。商圈分布上，海口呈现“西移南扩”的发展格局，三亚商业则由东向西铺展延伸。在市场主体方面，海南运营方构成多元，本土国资商管、免税专营企业、文旅运营商及区域型商业企业占据近八成市场份额，头部运营商渗透率较低，资源分布相对均衡，中长期来看商业升级潜力仍然充足。

海南商业项目已形成免税服务型、购物中心、奥莱折扣型三大差异化赛道，三者分层错位发展，有效构建了功能互补的消费生态。客流整体稳步增长，节假日增速普遍快于日常，尤其是旅游市场表现亮眼：海南旅游实现量增质升，2025年实现游客量和游客花费双突破新阶段，有力带动了免税及文旅商业的持续发展。

面对存量经营阶段机遇与挑战并存的局面，邓燕琳认为，商业运营方应从客群、内容、空间、时间四大维度入手，以精细化运营穿越周期，实现项目的稳健增长。为此，赢商股份正式推出全新产品“赢运通”，旨在以数字化工具赋能商场运营，破解行业普遍面临的缺乏统一数据体系、数据利用率低、业务转化率低三大困局。

她介绍道，“赢运通”在统一标尺和可比数据体系下，构建了客群洞察、竞争策略、招调分析、品牌推荐四大核心功能场景，支持AI一键生成自动化报告。同时，赢商咨询研究与售后团队提供专业陪伴服务，辅助客户进行深度场景应用，真正实现数据驱动决策，助力商场在存量竞争中脱颖而出。

大咖对话：看清“封关”时代商业新机

在赢商网华南区执行主编罗嘉欣主持下，活动进入“沙龙大咖对话”环节，来自海南中城集团、华彩·海口湾广场、海南旺豪集团、海口浪潮里、锦诚·海岛服务商/海南省房地产业协会、NOISY TEDDY、 海口slow life&庭1403咖啡庭院、周六福、海南锦麟焕新运营有限公司的嘉宾融汇多元视角，为海南商业发展提供了立体而深入的思考。

这些嘉宾当中既有深耕海南多年的商业老将，还有行业协会专家、敏锐的品牌主理人和拓展负责人。对话聚焦海南“封关时代”商业面临的机遇与挑战，嘉宾们从自身体感和企业发展视角出发，在互动交流中碰撞出思想的火花。

■ 沙龙交流话题：

1、海南封关运作半年，给商业领域带来哪些"看得见"、哪些"看不见"的变化？

2、免税政策扩容对本地商业格局带来了哪些结构性变化？当免税店越来越像购物中心，商场如何找到自己"不可替代"的部分？购物中心与免税业态如何竞合共赢？

3、理想与现实，外来商管/品牌如何看待海南市场？吸引力在哪，困惑在哪，真实体感又如何？

（以下按嘉宾发言顺序整理）

海南中城集团营销中心副总 马琳

从政策落地初期的“天降红包”，到半年运营后的“压力测试”，海南商业正经历一场主动变革的系统磨合。当前客群已分化为三重逻辑：岛民既看重性价比与社区功能，也对国际消费品需求日增；国内游客关注海南特色体验与免税联动；国际游客则倒逼我们在品牌矩阵、多语言服务、跨境支付和退税流程上加速补课。

我们已服务二三十国游客，正推进场内多语言导视等系统服务升级。未来海南商业的核心竞争力，不只是引入多少大牌首店，更在于构建一个有活力、有粘性、能自我造血的消费生态系统，同步满足岛民刚需与国内外旅游消费的双重逻辑。

海口浪潮里总经理 孙明

封关半年以来，最直观的感受是信心的显著提升。此前从疫情结束到封关前，无论是甲方同行还是商户，信心持续下行，预期的报复性消费并未如期而至，市场心态普遍低迷。而封关这一国家战略动作，吸引了全国乃至国际的广泛关注，让海南重回聚光灯下，这本身就是对市场信心强有力的提振——无论投资端、商户端还是消费者端，信心都是最稀缺、最宝贵的资源。

浪潮里作为不足3万方的小体量项目，更应借势信心回升，扎实做好基本功，精准对接所在区位的客群需求，不盲目求大，而是深耕属地服务，把基础运营和品质做到位，在信心提振的大环境下稳扎根基。

海口slow life&庭1403咖啡庭院 联合创始人 谢庭超

从深圳到海南，我们是首家在荣山寮渔村做非标文旅商业的品牌，这两年最深的体悟不是把外地的成功模板搬过来，而是让自己先“慢下来”，融入这片土地的节奏。

起初最大的挑战是节奏的错位。海口本身偏慢，荣山寮渔村更慢，我们的员工和客人都在传递一种“这不是商业，而是休闲”的信号。最开始我们被动接受，很不适应，经过近一年的调整，我主动转变思路——不再试图用深圳那套体系去套，而是因地制宜，跟本地文化和消费习惯做融合，用“交朋友”的方式做精细化运营。今年开始，效果在慢慢显现。

对于封关，我的感受是积极的。封关前热度很高，企业扎堆来注册，但实际落地有落差。我不认为这是结果，而是一场漫长征程的起步。政策正在逐步兑现，趋势是向上的，我们需要的是耐心，在调整中稳步前行。对海南，我依然抱有信心。

锦诚·海岛服务商/海南省房地产业协会 副会长/秘书长 王路

我对海南商业有两个核心判断。

第一，封关是起点，不是高点，需以长期主义心态看待。 2025年12月只是起步，真正的高点尚未到来。这个判断基于两个层面：一是硬件建设需要周期。我们现在的机场吞吐量、港口能级、国际航线节点都远未达到国际枢纽水平，洋浦港的吞吐量在全国排名不高，国际航线需要单独辟路，这些都需要时间去积累。二是软实力差距更明显。现在境外客源增长主要依赖俄罗斯，是外部环境带来的机会。举几个细节例子：外币可兑换币种很少，城市多语种指引和网站覆盖严重不足。当国际游客真正大量涌入时，这些短板会立刻暴露出来。

第二，商业同质化是最大敌人，非标和在地化才是海南的出路。 当前市场供大于求，而消费主力已变成95后，他们不再为千篇一律的连锁品牌买单，更愿意消费在地人文和生活方式。封关之后免税将逐步常态化，那不是我们的核心护城河。真正的竞争力，在于海南作为岛内外连接点能做独特的差异化内容和体验。挖掘在地文化、培育在地品牌、回应青年真实需求，才是跟其他城市竞争的根本。我建议大家带着长期主义来看海南，静心做好在地文章，而非追逐短期博弈。

海南锦麟焕新运营有限公司 总经理 吴学斌

相较于内地很多市场，海南目前的品牌孵化土壤客观来讲还不成熟。受限于本地人口基数，尽管旺季有游客导入，但这类客流缺乏长期的在地黏性。这导致品牌在海南的生存周期波动较大，市场竞争异常激烈，呈现出“有品牌起来，也有品牌倒下”的残酷洗牌态势。目前海南仍有大量未被充分发展的存量物业，团队希望通过盘活这些闲置空间，以更低廉的租金成本为主理人品牌提供试错与成长的缓冲期。

近年来，在政府的推动下，诸如骑楼老街、荣山寮村等非标商业的改造已初见成效，这为主理人商业提供了绝佳的物理载体。另一方面，海南拥有极其丰富的本土文化属性，但目前市场上真正能代表海南的本土特色品牌依然稀缺。以骑楼老街生意火爆的芭乐饮料店为例，这证明了在地品牌的巨大市场机会。未来，我们将致力于鼓励和挖掘更多结合本土文化、在地资源的特色品牌，通过精心培育，让真正代表海南风貌的商业力量生根发芽。

海南旺豪集团董事长 叶家生

自今年2月开业以来，旺豪运营的日用消费品免税店门店表现火爆，客流与销量均超出预期，这说明本体消费者对于紧扣免税日用品有极高的接受度。尽管市场反响热烈，但在过去5个月的实际运营中，团队也深刻体会到了其中的艰辛。

目前，免税日用品政策划归大贸管理，其入境报关手续与传统大贸一致，流程相对繁琐。在与海外品牌洽谈时，虽然外界对海南自贸港的政策前景普遍看好，但现阶段在商品通关与供应链流转上，政策落地仍需不断优化与完善。虽然现阶段的通关磨合让企业感到辛苦，但这属于政策落地初期的正常阵痛。但这属于政策落地的正常阵痛，随着配套政策的持续完善，未来前景将非常广阔。

NOISY TEDDY（嘻闹泰迪 ）全国拓展总监 姚焯茗

海南市场最大的吸引力在于其旺季极高的商业爆发力。NOISY TEDDY（嘻闹泰迪 ）作为原创潮流服饰品牌，此前我们在海南以快闪店的形式试水，在旺季高峰期，仅凭一个40平米的快闪空间，单月销售额就能突破百万元。这一数据充分印证了海南游客群体极其可观的消费力，也为我们长期看好并深耕海南市场奠定了坚实的信心基础。

然而，最大的顾虑也正在于海南商业淡旺季分明，纯靠旺季快闪虽能赚到利润的“里子”，却难以沉淀品牌价值、缺乏“面子”，且淡季的生存压力较大。我们长期看好海南市场，也正积极调整选址逻辑，期望从短期快闪向长期阵地转型，在解决淡季经营痛点的同时，实现利润与品牌价值的“双赢”。

华彩·海口湾广场总经理 熊喜

在与品牌方沟通时，最大的“纠结点”在于海南市场的独特性——许多品牌习惯照搬内地一二线城市的成熟方法论，在海南往往容易“水土不服”，加之明显的淡旺季特征，也让品牌对长期投资回报产生顾虑。同时，海南消费者与内地客群差异显著，他们更看重开放式的空间体验、场景的社交属性以及情绪价值的满足。

因此，华彩在招商与运营中坚决摒弃“复制粘贴”的内地思维，而是立足海口滨海的在地特色，将商业空间与户外经济、年轻打卡文化深度融合，致力于为消费者提供契合本地生活方式的差异化体验。

周六福全国拓展总监 李文婷

作为深耕海南十余年的品牌，长期看好这片热土。在海南绝不能抱有“赚快钱”的短期投机心理，而应将其视为战略级布局。周六福基于多年的在地化运营经验，摸索出了一套淡旺季应对策略：旺季客流充足，品牌无需依赖传统的打折促销，而是将其作为展示和推销新款的最佳窗口期；淡季客流量自然回落，盲目促销意义不大。此时的重心应转向本地岛民，通过会员深耕与精细化运营提升用户粘性，以本地基本盘平稳过渡。

在选品上，我们发现海南市场与内地一二线城市存在显著差异，经典款饰品的销量往往优于创新款，这表明本地消费者对前卫创新的接受度仍在培育中。因此，品牌在拓展新客群时，必须放慢脚步，深入了解并尊重本地人的真实消费习惯，用符合在地审美的产品来打动消费者。

沙龙最后，赢商网华南区执行主编罗嘉欣总结道，正是有了本土企业和外来企业的同台竞秀与深耕细作，才让海南商业不仅有宏大的叙事，更有创新的活力与生长的韧劲。上述嘉宾们从不同角度拼凑出了海南封关半年后真实的商业图景。自贸港封关运作带来了风口，但商场和品牌仍必须自己长出翅膀，才能乘风而上飞得更高更稳。

海南商业正从"政策洼地"走向"生态高地"——而生态不是等来的，是要需要所有海南商业人共同努力耕耘。海南商业的故事还在继续，期待下一次相聚。