下半年，上海45个新项目轮番炸场！

2026年的进度条，已悄然过半。

回首上半年，上海商业的供应端谈不上热闹，12个项目，放在往年任何一个半年度都算不上突出，真正的重头戏从三季度才开始。据赢商网统计，下半年就有45个项目蓄势待发，这一数字已接近2024年（47个）与2025年（40个）各自全年的开业总量。

供应端热火朝天，另一边的洗牌也未曾停歇。部分存量项目运营承压，停业、整售、易主的消息时有传出，行业正在经历一场激烈且无声的优胜劣汰。

01.

上半年仅12个项目入市

头部玩家低调“试水温”

截至6月30日，上海共有12个商业项目开业，分布在宝山、闵行、浦东、徐汇、静安五个区，总体量约82万平方米。

■数量不多，但含金量不低。TODTOWN MALL天荟广场年初率先亮相，这个由新鸿基、上海城开、闵行城投三方联手的14万方项目，不仅是上海首个“轨交+国铁”上盖TOD综合体，从拿地到开业历经十余年，其独特的开发模式本身就值得行业复盘。

而6月底压轴登场的PRISMA新嘉中心，则用90%的开业率，近78%为首店及特色店型，涵盖上海首店、浦东首店、浦东北部首店三大能级的配置，开业即成为区域流量担当。

■城市更新这条线上，同样是高手过招。张园东区二期在静安置业与太古集团的双重加持下，把石库门建筑群的商业想象力又往前推了一步，不过整体开放要等到2027年底；西岸中环商业二期继续强化设计师品牌矩阵，西岸的国际化调性愈发鲜明。

上半年一个值得单独拎出来说的样本是漕河泾M+。这个5万方的商业体背靠北杨人工智能小镇，试图把AI产业基因揉进商业运营里。

总体来看，上半年更像是一场“热身赛”。项目不多，但每个都卡在一条细分赛道上。TOD、城市更新、产商融合等各自探路，为下半年的集中爆发打了个样。

02.

下半年45个项目扎堆

谁在领跑？

步入下半年，供应节奏陡然加快。据赢商网统计，45个待开项目遍布全市12个城区，总体量超过460万方。从行政区分布来看，浦东以16个项目独占鳌头，覆盖前滩、金桥、唐镇、临港等热点板块；嘉定、青浦、松江三大新城合力贡献11个项目，徐汇、静安、黄浦等核心区则总计有12个项目入局。

从体量上看，两极分化之势尤为明显——10万方以上的巨无霸与3万方以下的小体量项目占据主流，中间型商业反而成了“少数派”。

哪些项目值得重点关注？

先看浦东，森兰印象城（18万方）坐拥“森系”标签，是浦东北部难得的区域级商业旗舰；前滩太古里二期（17万方）延续太古“Wellness”理念，继续拉高前滩的商业天花板。此外，御桥九六广场（6.5万方）、浦发时光里（3万方）、浦发唐城印象天地二期（5万方）等一批项目集中落位，浦东的商业密度正在肉眼可见地提升。

再看几个“大块头”，闵行九星城（总建筑面积100万方）由传统建材市场彻底翻新，定位“未来生活大观”，聚焦智能家居、银发经济、宠物经济，预计年底试营业——这个体量放在全国都属罕见。

上海泗泾招商花园城（20万方）则走了一条更稳妥的路：紧贴轨交9号线泗泾站，以“MALL+街区”双核布局，打造了6500平的THE ROCK ROOFTOP 屋顶运动公园、逾1万方社区公园；目前招商率已达85%，超半数品牌为松江首店，四季度开业后将直接填补上海西南大型品质商业的空白。

此外，首位中心一期（21万方）、徐汇ITC Maison（27.9万方）同样以超大体量刷新各自板块的商业想象。

存量改造项目同样值得单列一笔。里岸Mall（原上海永业购物中心）、金泽元·莘福荟（原闵行日月光）、上海A.F.A（工业遗存改造）等项目，通过物业焕新实现价值重塑，成为存量时代商业增量的重要来源。这类项目的共同特点是：不追求规模上的“大”，而是在空间体验和内容运营上做文章。

03.

三个特征

勾勒下半年的竞争底色

■区域多核化。浦东不再是一枝独秀，五大新城正在加速补位，核心区则依靠城市更新项目持续焕新。12个城区同时推新的局面，在上海商业史上并不多见。

■供给两极化。开发商要么做10万方以上的区域地标，要么做3万方以下的社区配套，中间型商业的缺席，折射出行业对“大而全”与“小而精”的路径依赖——前者追求辐射力，后者追求周转率，各有各的商业逻辑。

■主体多元化。浦开、浦发等区属国企平台积极布局，华润万象生活、招商商管等头部商管公司持续输出运营能力，嘉里、太古等港资外资企业聚焦核心区打磨精品。不同背景的玩家同台竞技，既是实力的比拼，也是商业理念的碰撞。

以下为部分项目介绍（排名不分先后）：

上海泗泾招商花园城：松江首个TOD潮流生活中心

上海泗泾招商花园城位于轨交9号线泗泾站上盖，是松江区首个大型TOD商业综合体，总建筑面积近20万平方米，预计今年四季度开业。项目定位“松江TOD潮流生活中心”，招商率已提前半年突破85%，引入大量区域首店。

主力店包括区域首个超3000平方米纯线下盒马鲜生、松江首个配备StarX巨幕厅的星轶影城，以及星聚会KTV旗舰店。餐饮方面招商率达98%，已汇聚80余家餐饮品牌，其中超45家为区域首店及特色门店，形成覆盖家庭聚餐、社交休闲、特色体验与品质餐饮的多元矩阵。

空间设计上，项目采用“MALL+街区+公园”POD形态，以“水岸聚落”为设计语言，规划了约10000平方米的城市生态绿洲泗水Park、6500平方米的THE ROCK ROOFTOP屋顶运动公园及立体潮巷等特色场景，将商业、生态与文化自然融合，致力于打造集潮流消费、亲子生活、白领社交、微度假休闲于一体的城市生活聚合场。

前滩太古里二期：全国首个双太古商圈

前滩太古里二期由太古地产与陆家嘴集团再度联手开发，位于前滩核心区，8号线、11号线、19号线三线交汇地铁上盖，整体建筑面积约60万平方米，购物中心面积达17万平方米，其中商业部分与一期通过连廊打通，将形成约29万平方米的超级商业集群。

项目规划业态涵盖商业裙房、两栋约160米及200米高层办公塔楼、四栋近150米超高层住宅，形成“办公+商业+居住”全天候运转的综合体。前滩商业发展如火如荼，现有晶耀前滩、前滩公园巷等，未来叠加太古里二期，前滩商圈将跻身上海TOP商圈位置。

首位中心：全球最大枢纽会展城市综合体

首位中心是联美集团打造的“会展+枢纽+商业”超融合地标，雄踞虹桥国际中央商务区核心，紧邻国家会展中心，四轨上盖（2/13/17/25号线)，坐拥会展与虹桥枢纽的千万级客流。项目总体量超140万方，规划43万方商业、40万方写字楼及剧院、酒店等全自持业态，以“虹桥首位，世界秀场”为核心理念，聚焦首店、首展、首秀等“首发经济”，构建多元融合平台。

1期21万方商业定档年底开业，目前招商率已超60%，依托首店经济核心优势，已吸引众多标杆首店品牌集中入驻，包括荣小馆西虹桥首店、文兴酒家、帕帕拉兹（Pupurazzi）华东首店、伶伴喵迹华东首店、MINISO臻选旗舰店、伴月楼甄选店大虹桥首店、哥哥的深夜食堂青浦首店等。与此同时，项目零售矩阵已汇聚MOSCHINO、EA7、SHIATZY CHEN、APM HOUR等国际与时尚品牌；生活娱乐配套则由MonMon Shop、MORSTORM、FUFUSOUL等共同构建，全面覆盖品质生活与消费体验。

百联青浦奥特莱斯二期：亚洲TOP奥莱将于9月亮相

投资近10亿元的二期位于一期东侧，融合崧泽文脉与江南水韵，打造文商旅体展融合的“无界场”复合空间，预计于9月底对外开放。未来整个青浦奥莱总建筑面积将突破20万平方米，新增品牌逾100家、停车位1500个。

据悉，二期项目将以“新生代”、“轻社交”为特色，进一步丰富品牌阵容和消费场景，助力青浦奥莱巩固全国领先地位，提升区域商业能级，打造亚洲首选奥特莱斯品牌。

佛罗伦萨小镇三期：浦东“百花之城”再升级

佛罗伦萨小镇三期项目已于2026年1月23日正式开工建设，总建筑面积逾6万平方米，预计将在下半年投入运营。项目在延续经典意大利建筑美学的基础上，将新增近1800个停车位，并引入复式商铺设计，为高端品牌打造更具灵活性的展示空间。

建成后，小镇整体建筑面积将突破10万平方米，品牌丰富度与服务能级将进一步提升，该项目已被列入浦东新区本年度促消费、扩投资的重点举措清单。上海佛罗伦萨小镇自2015年落户浦东以来，依托毗邻浦东国际机场的区位优势及地铁2号线免费接驳交通网络，已成为海内外游客抵离上海的必访目的地。随着三期项目建成投用，这座绽放在浦东的“百花之城”将以更完善的设施与更丰富的体验，持续助力上海国际消费中心城市建设。

晶耀虹桥：长宁核心区的花园式商务地标

晶耀虹桥位于长宁区天山路与古北路交汇处，由铁狮门携手新长宁集团、三菱地所合作开发，总投资超80亿元，为长宁区“十四五”规划重点工程。项目总建筑面积约25万平方米，商业面积约3万平方米，定位“高端办公+特色商业”，作为地铁2号线与15号线娄山关路上盖，是上海中心城区连接大虹桥的门户桥头堡。

项目由NBBJ建筑设计事务所领衔设计，以“立体互联的花园式商务环境”为核心理念，五栋塔楼以LEED金级标准打造，通过空中连廊实现空间互联，有机融合商业、云上花园与露天剧场等多元场景，项目为中心城区存量更新提供了“长宁方案”。

商业部分以特色餐饮与生活美学为主力业态，地面一层引入小福序、徽廷宴旗下首个徽菜皖竹Bistro、万牛和牛烧肉、Commune X幻师及轻西餐全国首店Chǎng等餐饮品牌，B1层打造日式美食广场，引入寿司郎、苏小柳茶叙小院概念店、熊治面包旗舰店，配套24/7FITNESS、Dr.Stretch等生活方式品牌及Rolife若来天山首家自营主题店。据悉，项目商业部分将于7月16日开启试营业。

聚梦天地DREAMLIVE：徐汇漕河泾的“城市漫游智趣场”

聚梦天地DREAM LIVE位于徐汇区虹梅街道，是一个总体量达60万平方米的大型城市综合体，以“全时段多元生态城市超空间”为核心定位，融合24万平方米科研办公、10万平方米全景商业及9万平方米租赁公寓，构建“工作-生活-娱乐”无缝衔接的复合场景。项目交通优势显著，拥有4个出入口直连地铁9、15号线桂林路站，且邻近12号线，同时五条城市高架环伺，10分钟可达上海南站，30分钟衔接虹桥枢纽，形成高效辐射网络。

其商业部分以“城市漫游智趣场”为理念，通过街区、盒子与地下空间的多元形态，实现商办住场景的无缝切换。在空间设计上，四大主题商业场景：B1-B2「引力域」为高效能量补给站，布局高密度的便捷餐饮与快消零售；1F-3F「无限街」为半开放社交缓冲带，穿插排布户外外摆、时尚零售、氛围餐饮与配套体验；西区「趣游所」融合自然景观与宠物友好，打造情绪疗愈场；8号楼高区「聚梦场」专设泛次元文化空间，反哺区域游戏与AI产业文化。其中，街区商业预计于2026年9月开业，目前已官宣Apio、Chapter、24/7fitness等多个生活方式类品牌，试图以高度适配的内容运营，在成熟产业大盘中重塑商业与人的深层情感链接。

乐都·旭辉里：松江老城的乐活邻里中心

乐都·旭辉里地处上海松江老城区的核心居住区域，项目体量4.2万方，涵盖酒店及办公楼，配建地下停车位约500个，预计下半年开业。项目聚焦周边客群的高品质生活所需，以“区域乐活家庭邻里中心”为定位，引入两大聚客能力最强的社交餐饮与娱乐休闲业态，打造区域休闲娱乐社交平台。

04.

写在最后：

2026上新中，2027已就位

45个项目、超460万方新增供应，2026年下半年的上海商业市场注定不平静。从浦东的密集布阵到五大新城的加速补位，从百万方的超级航母到工业遗存改造的非标样本，这一轮供应潮的广度与深度，放在上海商业史上都属罕见。

但商业的生长从来不会止步，2026年的大幕尚未完全拉开，2027年的重磅项目已陆续浮出水面。

在黄浦区淮海路，上海第二座K11，K11 ELYSEA正在酝酿中，商业面积约5.2万平方米，延续K11品牌在艺术与商业融合上的独特基因；

在徐汇，GATE M华之门广场，作为徐汇南部首个四轨交汇的TOD综合体，总开发体量约30万平方米，将填补该区域大型品质商业的空白；

在宝山，万象汇首次进驻上海，将以近16万平方米的商业体量落地北上海，而上海北城招商花园城X则以近18万平方米的规模同步筹开，两大项目隔空对垒，北上海的商业浓度正在肉眼可见地提升。

市场从不缺少参与者，而上海更是如此。对于运营方而言，如何在供应洪流中守住差异化底线、用内容和服务赢得人心，是摆在每一个入局者面前的必答题。