首单央企商业REITs：保利水城17年长效运营与成长韧性
粤港澳大湾区内，跻身万亿GDP的佛山，其商业存在感并不弱。
这里，有着蓬勃的商业市场，持续吸引华润、保利、中海、万达、瑞安、金铂、山姆等众多商业巨头重仓布局，更是为数不多拥有商业不动产资管运作的代表城市。
当中，扎根佛山千灯湖核心板块的保利水城时光汇，作为保利发展控股首家购物中心，同时也是佛山千灯湖首家大型商业体，历经多轮迭代升级，在激烈竞争中持续突破，如今更依托保利成熟的资产运营实力，成为全国首单央企商业不动产REITs核心底层资产，在资本市场与行业端均有着参考价值。
Part01
17年超长周期运营
保利水城存量资产增值路径
从2009年作为千灯湖板块首家大型购物中心开业，到2025年更名为“保利水城时光汇”，佛山保利水城至今走过了17年的商业进阶之路。
这期间，保利水城持续应对市场变化进行积极调整与重塑，以长效经营思维，展现一个成熟商业项目该有的成长韧性。
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2009-2013年：
拓荒筑基，首店战略培育发展土壤
2009年，保利水城作为保利首个大型商业项目、千灯湖首家购物中心正式开业。
在片区尚处起步阶段的背景下，项目以主力店引流、以首店破局，引入永旺、保利国际影城、东亚银行、冠军溜冰场等等多家重量级“首店”，快速填补商业空白。
项目开业一年即实现现金流转正，而后在2012年引进佛山首家优衣库，盘活冷区；2013年依托佛山首家奇乐儿，形成亲子主题专区；商场会员亦突破15万。
五年稳步培育，水城完成商圈客流基础搭建，为后续长期增值筑牢底盘。
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2014-2018年：
多元体验创新，完成稳定期精细化打磨
2014至2018年，随着商圈步入成熟，项目进入稳定运营期，重点发力多元体验升级。
一方面，项目率先落地佛山首创的视频识别、无感停车等智能系统，提升硬件设施和服务体验；另一方面，项目以“世界纪录最大的羽毛艺术装置”、南国书香节、金鸡百花影展等场景活动，建立“商业+艺术”差异化标签。
2016年项目品牌升级，更名为“佛山保利MALL”，次年引入川隈杂谈、Ray.Ban、喜茶、Edition等50余个知名品牌，实现满租，客流与销售额均同比增长25%。
十年间，项目始终保持着“每年一小步、十年一大步”的进化节奏，持续实现硬件、品牌与运营的全面提升。
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2019-2025年：
三度大规模调改，实现价值跃迁
进入第二个十年，中海、万达、宜家等项目相继进驻千灯湖商圈，佛山保利水城面临加剧的外部竞争。面对挑战，项目于2019年、2021年、2025年先后三度启动大规模改造。
2019年，项目于十周年节点启动大规模的品牌升级改造，调改面积占比高达36%，其中70%为新进驻品牌，30%为原品牌的升级改造。而后，在2021年，项目利用主力店到期收回的一楼部分面积及三楼全层进行铺位拆分与动线调整，丰富零售和儿童业态，降低主次力店占比，提升铺位价值。
到了2025年，项目伴随佛山保利水城时光汇的更名，围绕“水岸文旅微度假”为核心，投入近亿万元进行硬件改造，推动项目实现从传统盒子商场往水岸微度假目的地的定位转变。
改造突破建筑与千灯湖的物理隔阂：拆除临湖封闭围栏，打造多层退台式观景走廊、开放湖岸空间，强化水景资源；西广场外区打造四季沉浸式滨湖街区，湖面搭建水上演艺舞台，常态化落地醒狮、粤剧、市集等在地IP，形成全天候消费场域。
室内空间同步大刀阔斧优化：打造约1500㎡的空中舞台，配备NBA场地级别的四面LED吊屏，让中庭区域转化为可停留、可观演、可社交的“城市剧场”。停车场、洗手间、电梯等高频触点亦同步进行全面升级，提升顾客体验。
品牌端配合西岸新改造区提升体验：定向引进花和尚、竹马烤肉等多家佛山首店，强化水岸场景消费体验，构筑首店+稀缺水岸景观的核心竞争力。
运营端独创“季节+节日”双轮驱动IP运营机制：春季“水畔花朝”汉服巡游、夏季“仲夏夜游”光影市集、秋季“湖光雅集”文创展演、冬季“暖冬烟火”民俗体验等，构建全天候吸引力，年度主题活动区域客群覆盖率超65%。
到2026年，佛山保利水城已持续运营达17年，从前期市场培育、到中期业态打磨、后期场景焕新升级，每一步改造均贴合市场变化，不做短视短效操作，完整呈现保利商旅全周期资产管理闭环，实现项目从“空间运营”转向“场景运营”的价值跃迁。
Part02
更懂佛山的保利
水城时光汇与城市同频成长
以城市运营为底色，依托保利水城深耕佛山17载，保利对当地城市的理解、对消费市场的判断、对产品的投入，往往比任何外来者都更具前瞻眼光。
2009年，广州和佛山签署同城化建设合作框架协议，开启“广佛同城”发展。正是在同年，保利作为首批开拓佛山市场的企业，在此带来了首个购物中心开业，不仅拉开千灯湖商圈的商业发展序幕，更助推佛山商业迈入高速增长新阶段。
而后，佛山新增购物中心如雨后春笋般爆发，每年购物中心新增数量从以往的个位数突破至两位数，呈现出“百花齐放”的局面。
而保利水城所在的千灯湖商圈，从保利开荒带来首个购物中心，到如今吸引众多商业项目集聚，已开出超10家购物中心，商业存量体量近百万㎡，成长为佛山商业“出圈”的城市级商圈，代表佛山南海造城运动的典范，也是当地商业繁华度和集中度最高的片区。
由此回看保利的布局，在佛山有着超前的战略眼光。如今佛山与深圳、广州、东莞并称大湾区乃至广东省四座“万亿之城”（注：GDP突破万亿），同时，佛山即将冲刺千万人口大关，人口增量更是跻身全国前六，保利水城早已抢到市场发展的先机，让项目价值提升始终伴随城市协同成长。
保利的深耕，也体现在持续市场布局。仅千灯湖片区，除了保利水城外，还有保利洲际酒店、保利天悦等代表性项目，使得酒店、住宅与购物中心形成协同作用，构筑庞大的商业生态圈。另外，保利更在顺德区带来东平保利广场、顺德大良保利广场等商业项目。
这种扩大规模的做法，是对当地市场的看好。包括中海、万达、万科、金铂、华润、山姆等不少外来企业均嗅到佛山的发展潜力，积极拓展布局多个商业项目，投上了信心票。
另一方面，随着众多商业项目的涌现，如今佛山已扎堆136家购物中心，商业存量突破至1044.93万㎡，无疑加剧当地市场竞争。
当深陷内卷的佛山购物中心仍在“死磕”如何抢夺就近客群，保利水城早已在市场上站稳，并伴随“水岸文旅微度假胜地”定位升级，完成自身吸客边界的扩大，成为佛山客群质量最高的项目之一。
赢商大数据监测，保利水城时光汇辐射异地客群占比高达35.64%，尤其是广佛同城利好，广州到访客群以55.77%占比遥遥领先，而肇庆、深圳、江门则居于其后。
保利水城10公里以上的到访客群亦非常突出，已突破16.67%，甚至与辐射周边1-3公里范围客群（占比17.08%）相当。这不仅得益于所处城市级商圈的强劲辐射力，也有赖于项目定位升级带动辐射面的破圈突破。
值得一提的是，广佛地区的本土客群一直秉承“务实”的消费底色，相较于“买买买”，更重视舌尖上的美食，呈现“餐饮强、零售弱”的结构性分化。
但保利水城却能在当地零售端作出突破，项目汇聚超20+品质女装品牌，是佛山最全的中高端女装集合地，如ELLASSAY、Koradior、MO&Co.、edition、EP、水云间、ERDOS等均是佛山销售店王，占据区域高端女装市场60%以上份额。
赢商大数据监测显示，保利水城到访客群中，业态偏好服装零售+其他零售占比高达46.37%，稳居第一，恰恰与项目披露的零售收入占比41.35%相吻合，佐证项目零售端在当地市场的影响力。
保利水城在零售端深受当地消费者认可的另一个典型案例便是永旺。这家扎根广东30年的超市，对于广佛本土客群有着较高的认知度，近年来更频频在广佛两地加大扩店力度，持续巩固当地市场。得益于保利水城的前瞻性，开业便敲定了备受广佛市民青睐的永旺作为主力店，并持续带来稳定的业绩贡献。如今永旺已在广佛开出超31家门店，水城永旺门店业绩仍稳居前三。
而有着“美食之都”光环的佛山，餐饮文化作为其独特的市场标签，水城则通过招调不断强化，接连引入摩打食堂、花和尚、竹马烤肉等餐饮首店品牌，以首发经济构建竞争壁垒，并契合夜经济特色实现经营时段的延长，进一步撬动消费增长动能。
保利水城在佛山17年深耕与沉淀，可视为一种长线的城市兑现过程，同时也让保利能深度理解佛山市场偏好，不断应对市场变化做优化升级与持续引领。
Part03
以水城为样本
透视保利的资管运营底气
佛山保利水城时光汇作为保利落地的首个购物中心，更是保利不动产资产管理体系成型的起点，项目完整跑通从开业到运营改造的全周期资管闭环，为行业存量资产提质增效提供了成熟实践范本。
从水城单体项目向外延伸，保利依托多年商业深耕，现已形成庞大优质资产底盘，在营不动产项目超200个，一二线城市在建、储备优质商业资产超百万㎡，规模优势凸显。
其中在购物中心方面，保利以“时光”为核心品牌符号，构建“时光里、时光汇、时光友邻”三大产品线，并分布于上海、广州、成都、佛山等一二线商业高能级城市，今年预计还将带来北京未来城保利时光里、上海静安大宁时光里、广州香雪时光、华美131BOX、上海浦发时光里等新项目亮相。
梳理保利商旅“时光系”产品的迭代脉络，可以清晰看到进阶路线：拒绝产品线异地复制，每个项目根据所在城市的区位特性、客群结构、业态定位进行定制化打造。
成都保利时光里位于成都高新区，以约40%的绿地率、超2.7万㎡的中央广场和低密度开放式街区形态，并非传统意义上的商业中心，而是自然花园+人文街区的新型城市生态空间区。
广州保利时光里扎根环市东老城区，定位为“社区生活枢纽”，聚焦社区烟火、品质生活、美好社交等核心要素，成为广州老城区精致烟火气社区商业的代表。
广州鱼珠时光位于黄埔鱼珠CBD，以“可被感知的松弛之地”为定位，集结众多品牌主理人，跳出传统经营模式，以主理人视角打造开放式街区，成为黄埔新晋松弛感非标街区商业。
不同的项目共享“时光系”的品牌符号，却在当地市场展现出截然不同的面貌，并各自生长出完全不同的商业气质。
同时，基于保利商旅统一运营和集团资源嫁接赋能，根据项目因地制宜落地「好时光之约」、「开新时光季」等IP营销活动，搭建NICE特色服务体系与时光宝盒会员体系，持续拉动客流与销售增长。
这套成熟运营打法可落地旗下所有自持与托管资产，长效盘活存量、稳定抬升资产价值。这恰恰是头部规模企业的核心壁垒。这种跨市场的经验复利，是中小型运营商无法复制的优势。
Part04
首单央企商业不动产REITs
运营能力定调投资回报
伴随7月15日公众发售，华夏保利发展商业不动产REIT成为上市的首单央企商业不动产REITs，同时也是保利发展在商业资产证券化方面的标志性突破，具有鲜明的行业意义。
它为资本市场提供了优质商业不动产投资选项，也为企业存量资产盘活、轻重资产分离转型提供可复制的实践路径。
REITs对底层资产最本质的诉求是稳健的现金流与运营专业性——能够让投资者获得持续、稳定的分红收益。佛山保利水城时光汇作为底层资产之一，历经17年稳健运营，并非为发行REITs而临时“包装”的资产，而是一个经历了完整产品周期、经市场反复验证的成熟商业不动产项目。
扎实的稳健性：2025年全年营业收入1.03亿元，运营净收益（NOI）6481万元； 2022-2025年租金收缴率连续保持100%；租约到期时间错开，大部分2028年以后才到期，不存在集中续约压力。这些指标共同构成了REITs最看重的现金流确定性。
收入具备成长性：项目经过2025年改造后，出租率从87.68%回升至 92.74%以上。 随着主力店租约到期调改，收入有着较大提升空间。
显著的运营成效：项目持续落地一系列活动能带动客流增长，如咖啡节客流同比增长23%， 跨年夜两岸客流超15万人次，2026年元旦假期客流同比上涨15%。伴随项目常态化水上演艺与非遗活动持续激活夜经济，吸引力不断增强。
根据网下询价结果，该REIT对应2026年及2027年预测现金分派率分别为5.99%和6.01%。在当前公募REITs市场常态化发行背景下，这一定价水平为二级市场提供了较好的安全边际。与已上市消费REITs项目相比，估值参数假设更为审慎——预留了行业内较多的资本性支出（约运营收入的3.77%）用于持续焕新。
随着公众发售完成，这只产品将正式登陆上交所，接受二级市场的长期检验。保利水城17年穿越周期的运营实绩，届时自有市场给出答案。
从2009年开业，到2026年成为华夏保利发展商业不动产REITs核心底层资产，佛山保利水城时光汇，完成了从商业拓荒到城市标杆、从实体商业到资本标的的双重跨越。
如今，随着存量时代的到来，行业已形成共识：商业REITs并非短期资本包装工具，而是一套倒逼行业从规模导向转向价值导向、从粗放运营转向精细化资管的长效规则体系。
未来商业地产竞争核心是资产运营与价值创造能力，以REITs为锚点，以佛山保利水城时光汇为样本，保利打通实体商业运营与资本市场正向循环，在不动产资产管理运营层面已然构建起行业竞争力。
