泰国商业太卷了，又要开新商场：110亿泰铢的Central Central能给国内商业什么启发？

7月初，泰国商业地产圈爆了一条消息。尚泰发展集团和日本三菱地所联合宣布，要在曼谷暹罗广场核心地段打造一个叫“CenTRal cENtrAL”（Central Central）的大型综合体项目。总投资110亿泰铢，约合3.3亿美元。地上42层、地下5层，总建筑面积约14.1万平方米。商业部分2027年第二季度先开，办公楼同年第四季度投用，酒店2029年第一季度开业。

这个项目有几个点值得我们国内的商业同行认真了解一下。

01

地段和背景：

斯卡拉电影院的谢幕与新生

Central Central的位置在巴吞旺十字路口，属于暹罗广场A区。这块地的前身是Scala电影院，承载了几代曼谷人的记忆。Scala是曼谷的老牌影院，20世纪60年代开业，见证了暹罗广场从一片空地变成东南亚最密集的商业区。如今老电影院退场，一栋200米高的综合体要立起来。

尚泰集团做这个项目也不是临时起意。这个项目是尚泰地产2022-2030五年战略规划的重点项目之一，整个五年规划总投资高达1350亿泰铢。这次跟日本三菱地所合作，三菱地所出资40%，尚泰出60%。对三菱地所来说，这是在泰国最大的一笔投资。

02

定位：

不做通用型商场，做“全球青年文化目的地”

Central Central的项目概念是三个主题词：Young. Bold. Global.。

尚泰发展CEO Chanavat Uahwatanasakul公开表达：“每个世界级都市都有一个青年文化中心，东京有原宿、韩国有圣水洞、伦敦有肖尔迪奇，曼谷就是暹罗广场。”

这句话点出了一个很多商场在做定位时容易忽略的问题，你到底是“所有人都可以来”的商场，还是“某一群人非来不可”的地方？

Central Central的做法是反过来的：先框定了一群人，全球年轻人、创意工作者、Z世代消费者，然后围绕这群人的需求去配置内容。商业部分300多个品牌，面向的是“全球青年文化”这个主题，而不是简单的高端或大众。

这个定位逻辑在当下中国的商业环境里尤其值得参考。年轻消费者的分化越来越明显，泛泛的“年轻化”已经不够用了。我们需要回答的是：我们的项目到底要服务哪一群年轻人？

03

空间设计：

用公共空间换停留时间

Central Central在空间上做了几个有创意的规划：

第一，预留了超过3400平方米的社交公共空间。

这个面积放在14.1万平方米的总建面里不算大，但设置的功能很重要，不用于直接变现，主要用于做共享或者活动的。Social Theatre可以办演出和创意活动，Skyline Theatre是屋顶的绿色公共空间。这两个空间本质上是在为“青年文化”这个定位提供物理载体。如果没有一个对应青年文化的活动场地，那项目的定位也就只是一句口号。

第二，建筑设计从暹罗广场传统的排屋形态获取灵感。

建筑设计将排屋那种“灵活、可变化”的空间逻辑运用到现代商业体中。大量留白给了快闪店和新兴品牌。

第三，整个项目是一个“统一概念”下的混合用途开发。

商业、办公、酒店三个业态共用同一套设计语言和运营逻辑。这种“统一概念”在泰国的混合用途开发中是第一次出现。

以前很多综合体的问题是“有混合、无统一”，拼在一起，各走各的门、各用各的logo，消费者感受不到这是一个“整体”。Central Central的做法提供了一种参考：混合用途的溢价，来自“统一”而不是“混合”本身。

04

招商策略：

以三个“首”字打底

Central Central的招商策略：泰国首店、本土试水首站、亚洲首创。

具体落地有几个看点。三菱地所会利用自己在日本的商业资源，帮项目引入还没进入泰国的日系品牌。这对于那些想进东南亚但还没找到合适入口的日本品牌来说，是一个现成的通道。尚泰自己在本土市场有深厚的品牌资源积累，能够把“本土试水首站”这个承诺做实。

更值得关注的是，尚泰把Central Central定位为“曼谷第一个面向新兴品牌的平台”。也就是说，这个商场不只是给成熟品牌开店的地方，也是给新品牌起步的地方。快闪店空间、灵活的租赁条款、与CenTRal Future Makers计划挂钩的创业支持，都在为这个定位服务。

Central Central的思路提供了一种不同的可能性：与其在所有商场里抢同一批品牌，不如自己培养一批新品牌。这条路周期更长、难度更大，但一旦走通，形成的差异化优势是其他商场很难复制的。

05

商圈联动：

1.5公里内的“双核”格局

Central Central和Central World的距离只有1到1.5公里。加上周围的Siam Paragon、Siam Center、Siam Discovery，整个暹罗-巴吞旺商圈会形成一个超级商业矩阵。

核心商圈里商场扎堆，很容易出现大多数时候是各做各的，甚至互相抢客。曼谷的做法是：几个大项目之间形成合力，把整个片区的势能做大了，每一家都能分到更多。

Central World是尚泰集团在拉差帕颂商圈的旗舰项目，体量大、品牌全、游客多。Central Central在暹罗广场，体量稍小、定位更年轻、更偏创意和潮流。两个项目相隔1.5公里，定位有区隔，客群有重叠但不完全一致。这种“同集团、双核联动”的格局，在国内还很少见。

06

对国内商业的几个启发

了解完Central Central这个项目后，我有几个启发。

第一，定位要敢于做减法。Central Central没有试图讨好所有人。很明确的定位是“全球青年文化目的地”，然后所有资源配置都围绕这个定位展开。在当下的大环境里，如果定位还是什么都想覆盖，结果会什么都没有做透。在消费者注意力越来越分散的今天，敢于说“我只服务这群人”，反而也是一种竞争力。

第二，公共空间不是成本，是产品。Central Central拿出3400平方米做公共空间，不仅仅是为了好看，更是为了让“青年文化”这个定位有地方落地。公共空间真正的作用，是让消费者有理由待下来、有理由反复来。如果只是好看而不能用，那这笔投入就白花了。

第三，品牌组合可以换个思路。与其在所有商场里抢同一批头部品牌，不如想想怎么帮新品牌长大。Central Central做“新兴品牌平台”的思路，在国内并非没有落地的可能。关键在于招商团队有没有耐心、有没有机制去扶持那些还没成名的品牌。

第四，混合用途的价值在于“统一”而不是“混合”。以前很多综合体把住宅、写字楼、商业、酒店拼在一起就叫“综合体”了。但Central Central的做法是真正的溢价来自这些业态在空间、设计、运营上的统一性。消费者感受到的是一整个“地方”，而不是几个互不相干的功能模块拼在一块地上。

第五，日资合作方的价值不止于资金。三菱地所在这个项目里不只是出了40%的钱。它带来的还有日本品牌的招商资源、城市开发的长期经验。

07

写在最后

曼谷的商业竞争确实越来越激烈了。2026年被CBRE称为泰国零售市场的“repositioning之年”。One Bangkok在2024年底已经开出第一期，EMSPHERE2023年底开业后也一直热度不减，现在Central Central又要在2027年加入战局。

但换个角度看，竞争激烈恰恰说明这个市场还有活力和想象力。

Central Central要到2027年才开业，现在看到的还只是图纸和规划。但这个项目在定位逻辑、空间设计、招商策略和商圈联动上的思考，还是很有前瞻性的。

毕竟，当一个市场开始用110亿泰铢去赌一个“全球青年文化目的地”的时候，可能赌的不只是回报，还有对未来的判断。