郑志刚“独立创业”新进展：K11 by AC湾区首站，为何是南沙？
带着冠上自己名字的K11 by AC集团，郑志刚“重回”广州——这座他在任职新世界家族事务期间曾经布局了2座K11的城市。
这一次，“独立创业”的他，将K11 by AC首个湾区商业合作项目，落在了广州南沙横沥岛。
近日，广州南沙开发建设集团有限公司（以下简称，南沙开建）旗下开建商业与K11 by AC集团达成合作意向，拟于横沥TOD项目引入K11 by AC集团作为专业运营顾问。
双方将以“商业顾问+招商合作”模式携手合作，“全面提升横沥TOD项目商业运营能力与品牌影响力，助力南沙打造国际化高品质消费新场景”。
01.
此K11非彼K11
但共有「文化+商业」基因
据了解，K11 by AC集团隶属于香港上合发展控股（ALMAD Group），后者由郑志刚在辞任周大福与新世界集团家族事务后创办，聚焦投资未来二十年有望重塑全球经济格局的九大革新产业领域，是郑志刚“独立创业”的重要标志。
K11 by AC集团由郑志刚个人全资拥有和控制，企业名称中的“AC”为郑志刚英文名Adrian Cheng的缩写。
作为郑志刚“专注于运营和管理K11品牌及相关业务”的企业实体，K11 by AC集团得以创立，缘于郑志刚与新世界发展的“一揽子”合约。
时间回溯至2024年9月，彼时，郑志刚开始陆续辞任家族事务，却割舍不下他一手创立的“K11”。
随后，郑志刚通过全资拥有的公司AC Group Limited与新世界发展签署合约，以2.09亿港元购入5家公司的股份，这5家公司的主营业务正是营运管理K11品牌及其相关业务。
同时，双方还订立了服务总协议与商标许可协议，郑志刚由此获得为期30年的“K11”相关商标许可。
合约达成后，新世界发展仍是“K11”品牌及当时已有K11物业资产的所有方，郑志刚也可继续在全球发展“K11”品牌，“在许可地区的任何地方将K11商标专用于轻资产业务及任何附属业务”。
虽然有别于新世界发展旗下的K11集团，但K11 by AC集团由“K11”品牌创立者郑志刚全资拥有，同样专注于文化商业领域，核心业务之一在于“将「文化+商业」模式策略性复制至国内高速发展城市及海外「一带一路」沿线国家”。
2025年下半年，为便于市场区分新世界发展旗下K11集团与郑志刚的K11 by AC集团各自的项目管理范畴，新世界发展将旗下管理的位于中国内地的K11 Select项目，更名为K11。
例如，广州长隆万博商圈的广州K11 Select，就是在此背景下更名为广州汉溪K11。
广州汉溪K11
从官方公众号「K11 by AC商业管理」来看，K11 by AC集团目前主要在管项目为厦门、杭州、温州、湖州、无锡等地的K11 Select。
郑志刚曾多次到访厦门K11 Select
回顾2025年，K11 by AC集团国内与海外布局齐头并进，先后于5月和9月，分别与马来西亚东海岸港口及产业园区综合项目“仓龙港”、青岛西海岸新区国际化多功能商业综合体项目达成合作。
除了以轻资产模式拓展K11 Select项目，K11 by AC集团的另一核心业务是通过旗下ACG（动漫、漫画、游戏）IP 创新业务板块“Experience 11”，在全球拓展K11 by AC文化生态圈。
从目前已落地的策展案例来看，“Experience 11”与新世界K11集团旗下的K11项目亦有业务往来。
例如，今年6月在上海K11启幕的《时光代理人》5周年·「时序回响」原画艺术巡回特展，即由Experience 11统筹策划与运营。
02.
暂未明确引入K11相关产品线
新兴商圈有机遇亦有挑战
此次K11 by AC集团携手开建商业，是K11 by AC集团在内地市场的又一个地方国企合作案例。
双方合作的横沥TOD项目位于广州地铁18号线横沥站西侧，总面积约5.1万㎡，其中纯商业面积约3.7万㎡，由「盒子式购物中心+户外滨水街区」组成。
该项目定位为“商业引领、生态优先”的1.5级社区型商业，将引入开建商业自营品牌——开建优选超市、开建书店，并且“已提前锁定多家优质主力品牌”，初步计划2028年开业。
虽然目前暂未明确引入K11相关产品线，但此次双方合作仍有不少看点。
1.5级开发模式首批项目
为“快速满足民生需求”而生
具体看项目区位，横沥TOD项目所在的横沥岛，规划定位为“面向世界的国际金融岛”。
随着中山大学附属第一（南沙）医院、南沙国际会展中心、期货产业园等重点项目的陆续落成，横沥岛的产业结构逐步成型，商业配套不足的问题也随之凸显。
为了快速满足民生需求，同时不影响土地远期规划，横沥岛成为广州率先推行商业类土地“1.5级开发”模式的区域。
在这一模式下，具备建设条件的储备土地，可通过“初始租期10年、可续约至20年”的短期土地租赁，采用1-2年快速开发的方式，由操盘主体开展过渡性运营，租赁期满后按城市整体规划收回土地再行利用。
目前，这一模式的首批项目共有2个，分别为横沥TOD项目与横沥城市广场。
虽然两个项目仅相距约12分钟车程，且商业定位都是侧重满足日常需求的社区型商业，但从横沥岛缺乏商业配套的现状来看，两个“小而美”的社区商业并不构成直接竞争。
这意味着，在横沥TOD项目，K11 by AC集团并不面临直接竞争，但身处城市发展新兴区域，未来如何在满足民生需求、填补商业配套空白的基础上，跳出环宇城、万达广场、星河COCO Park当前在南沙市场的品牌组合框架，提升差异化品牌乃至首店品牌的进驻意愿，持续带动项目的运营提升，将是对K11 by AC集团操盘功力的考验。
“商业+滨水休闲”双重要素
契合K11 by AC「文化+商业」模式
虽然横沥TOD项目的首要任务在于填补片区商业空白，但这个项目在设计之初，就有一定的“非标”基因。
延续开建商业一向重视商业空间设计感的风格，横沥TOD项目由国际知名设计事务所Woods Bagot操刀设计，以岭南水乡“入口通廊、凭栏览胜”的温婉韵味为建筑语言，融合层叠序列、滨水景观等特色设计，打造步行友好、开放连续的活力商业。
结合滨江亲水区位特点，横沥TOD项目还将打造滨水户外松弛空间，未来不仅可体验桨板、皮划艇等水上运动，还将引入水幕秀沉浸式体验场景。
从空间设计风格，到“商业+滨水休闲”双重要素，横沥TOD项目都契合K11 by AC的「文化+商业」模式。
未来，无论是“将艺术、人文、自然融入商业空间”、“一城一策”差异化定位、商业与在地文化结合，还是引入前瞻型零售、个性化体验，合作双方都具备足够的兼容度，有望为南沙带来新的商业表达。
南沙开建-横沥TOD项目效果图
未来猜想：多项目深化合作的可能性
值得留意的是，南沙开建已在横沥岛形成多产业布局，除了横沥TOD项目，还有南沙国际会展中心、横沥岛文旅综合体、国际金融岛足球场、国际金融岛水上乐园、金饭碗音乐餐吧、南沙期货产业园等重点项目。
以横沥TOD项目为合作起点，K11 by AC集团与南沙开建会否继续携手，探讨多元项目商业合作的可能性，也是未来值得关注的行业看点。
南沙开建-国际金融岛水上乐园效果图
03.
K11 by AC首次布局湾区商业
为何选择南沙
“独立创业”以来，郑志刚对湾区不乏关注，只是此前的“焦点”更多放在近年来的热门领域——创新科技。
如今通过K11 by AC集团在广州南沙落下湾区商业布局的”首块拼图“，并不让人意外。广州作为K11集团的“重仓”城市，亦是郑志刚任职家族事务期间非常熟悉的城市。
而南沙在港企圈也并非“冷门”存在，前有霍家三代的开拓与深耕，而后又有新鸿基入场，重资打造庆盛枢纽区块首个粤港合作项目——庆盛交通枢纽综合体新鸿基INC。
近年来，伴随交通网络升级，以及重磅体育赛事、文化演绎活动的举办，南沙在湾区的声量不断提升。今年上半年，南沙更是交出了GDP同比增长11.5%的耀眼成绩单。
再具体到南沙如今的商业环境，可以看到两条清晰的脉络。
据赢商大数据不完全统计，目前南沙全区集中式商业的存量规模约为71万㎡，在广州全市11区中排名第10位。
按此数据推算，自2008年今洲新天地开业以来，过去18年，南沙平均每年的商业增量规模约为3.94万㎡，大部分区域仍存在商业配套空白。商业增速缓慢与商业分布不均，是南沙商业的第一条脉络。
另一方面，南沙并不缺少知名商业产品线，万达广场、环宇城、星河COCO Park、万科里等国内知名产品线均已布局南沙，此外还有备受市场关注的筹备期项目庆盛交通枢纽综合体新鸿基INC。持续探索商业差异化，是南沙商业的第二条脉络。
此次K11 by AC集团与开建商业合作，同样契合这两条脉络。横沥TOD项目是填补横沥岛商业配套空白的重要载体，K11 by AC集团的「文化+商业」模式也有别于南沙现有商业项目。
大湾区“第一块商业拼图”已经落地，K11 by AC集团湾区布局是否将持续深化，我们拭目以待。
