半年仅开6家新商场！深圳商业正经历一场“大洗牌”

2026 年上半年，深圳商业市场呈现 “ 韧性复苏 ” 与 “ 结构重塑 ” 并存特征。上半年全市社零总额增长1.2%，餐饮与升级类消费双轮驱动，线下客流实现双位数增长；但标杆存量项目租赁依然承压，市场全面迈入 “ 存量精细化运营 ” 深水区。

Q2要点：2026年第二季度，深圳存量商业市场在筑底中加速分化，标杆项目空置率微升，品牌开关店环比持平，传统零售收缩，餐饮、生活服务及硬核科技品牌逆势扩张；同时，高能级首店与沉浸式首发活动密集落地。

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商业概况

消费端：2026年上半年，深圳全市社会消费品零售总额达5005.81亿元，同比增长1.2%，市场销售增速延续回升态势。其中餐饮收入增长5.1%领跑大盘；“以旧换新”政策与悦己消费驱动升级类商品增势良好，通讯器材类（+42.4%）、化妆品类（+11.2%）大幅增长，消费加速向品质化、体验化迭代。

供给端：上半年深圳仅新增6个小型商业项目，均为3万方以下，总新增体量16万㎡，包括华发前海冰雪世界·超感公园、国贸SPRING（罗湖+光明）、桃源幸福里等。截至6月末，深圳全市集中式商业项目307个，总存量维持在1976万㎡，人均集中式商业面积为1.09㎡/人。

市场端：积极响应国家零售业创新提升及“三新”试点城市建设导向，深圳首发经济量质齐升。上半年累计新开品质首店187家（B级及以上高能级品牌占比40.8%），休闲餐饮与悦己零售精准契合消费分级；同时，累计落地首发活动282场，以展销与演艺为核心支撑。在政策红利与市场活力的双轮驱动下，深圳正加速构建“新业态+新模式+新场景”的消费矩阵，推动实体商业向复合型内容体验场全面升维。

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空置率与客流

空置率：租赁承压，存量调改加速。截至2026年Q2末，深圳标杆存量购物中心平均空置率攀升至8.19%，环比+2.57%，同比+9.14%，反映出存量博弈下的招商挑战依然严峻。

开关店：全市整体品牌开关店比录得0.94，与Q1持平，但内部业态分化显著。

客流：同比微增长，头部虹吸加剧。Q2深圳存量商业月度日均客流达2.34万人（同比+3.05%，环比+3.52%）。头部项目（如壹方天地、前海壹方城、深圳湾万象城等）凭借内容营销与强社交场景打造，日均客流持续破10万，节假日虹吸效应凸显；区域市场“新超市+家庭客群”模式成为中小体量商场提振客流的有效路径。客流增长已从普涨转向结构性分化，运营能力与内容创新成为项目人气核心变量。

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存量调改

业态洗牌：餐饮与生活服务逆势扩张。二季度深圳实体商业加速向“重体验、高频次”演进。餐饮业态开关店比强势回升至1.11，重回净增长区间；生活服务类开关店比维持1.11高位。反观传统零售（0.8）与儿童亲子（0.72）收缩出清加剧，文体娱温和回升至0.87初现企稳。

品牌拓店：科技与情绪消费异军突起。Q2拓店主力集中于强体验与高频刚需赛道。餐饮占总新开门店数的44.43%（环比Q1提升近8pct），表现强势；生活服务类占比稳居15.80%，新老超市更迭，彩票“情绪微投资”与丽人养生异军突起；潮流数码（3.71%）展现抗周期韧性，影石Insta360等硬核科技品牌加速入局。整体来看，市场正加速向“科技体验+悦己情绪+高频刚需”的多元生态演进。

品牌级次：高能级保调性，大众品牌稳客流。本季新开店中B级及以上高能级品牌占比达56.6%，C级与D级大众品牌占比达43.41%。这种“保调性+稳客流”的组合，折射出业主方与品牌方在“保租金”与“求稳”间达成新平衡。

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首店图谱

一是高能级品牌持续加码，如深圳万象城引入Berluti与STUART WEITZMAN全国首家双层精品店，深圳万象天地则通过引入芦丹氏（华南首店）与sessun旗舰店（华南首店），提升先锋时尚调性。此外，前海壹方城与深业上城分别吸纳了WALSH华南首店、Starter全国首家创造力中心及3CE STYLENANDA潮妆空间主题旗舰店。

二是“非标店型”与“场景创新”成为破局关键，头部品牌不再局限于传统标店复制，而是通过打造概念店与跨界联名强化社交属性。例如，喜茶密集落子“gelato lab+”与全国首家“cake lab店”，乐凯撒披萨与上山喝茶分别推出“牛油果轻食旗舰店”与“Pro店”、迪桑特带来城市概念店、天虹/华润万家开出社区零售首店等。同时，GREGORY、topologie等户外品牌以及海丝腾、董明珠健康家、茶颜悦色等生活方式品牌的集中入驻，正加速推动深圳实体商业向全场景、全龄段的复合型生活空间演进。

@东京鞋履品牌leap gravity grounds 全国首家限时快闪店落地深圳万象天地

第二季度，深圳全市监控首发活动量质齐升， Q2 单季达 165 场，环比激增 41% 。本季度，深圳各大购物中心的首发活动加速向沉浸式、情绪化与社交化升维。

一方面，科技与文旅IP深度跨界， 如龙岗万达 “大湾区科技庙会”、深圳湾万象城首届湾区科技节以及前海华发冰雪世界“亚洲室内高山滑雪锦标赛”，成功将前沿科技与体育赛事转化为线下体验新场景；

另一方面，情绪价值与在地互动成为流量密码， 无论是深圳湾万象城的 “治愈小狗展”、K11 ECOAST带来“鸟人与他的奇美拉乐队”湾区首演，卓悦中心的“香港迪士尼主题展”，还是海雅缤纷城极具网感的“千人剥花生大赛”、 “偷喝奶茶大赛”等草根赛事 ，均通过低门槛的社交互动与情绪共鸣，将商业空间向复合型 “公共客厅”转型。

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商业展望

下半年，深圳还将陆续有近30万方商业陆续入市，包括深圳第三座万象汇-红岭万象汇与龙岗罗山谷（华润万象生活在深首个小型公园非标商业）、深科技·假日时光、太子湾花园城南区等。

与此同时，11月APEC会议的举办将成为深圳城市能级跃升的超级催化剂，不仅将大幅提升城市的国际知名度，更将直接推动核心商圈基建焕新与国际化服务水平的全面升维。在“APEC高光”与“存量深耕”的双重变奏下，深圳对全球优质商业资源的虹吸效应将进一步凸显，有望吸引更多国际品牌资源加速汇聚，推动深圳商业地产迈入价值重估的新周期，加速从区域枢纽迈向全球资源配置节点。

报告数据说明

数据来源：赢商大数据

统计范围：1、存量/增量/客流/租金数据--不限体量的已开业购物中心、奥特莱斯和独立百货；2、开关店/空置率数据--优质购物中心、奥特莱斯和独立百货

数据释义：1、品质首店--需要满足“区位唯一性”、“品牌经营实力”、“消费带动性”三个要素，是指具有一定经营实力并且能够产生消费带动作用的连锁品牌或者单门店品牌，首次进入某一区域所开设的首个标准门店或者非标门店。2、品牌级次--根据品牌在购物中心的开店质量、开店增速、消费档次、品牌特色、企业实力，以及人气热度等维度运算的品牌综合实力等级，共分为S/A/B/C/D五级，其中奢侈品因其特殊性设定为S级。该级次反映了品牌在购物中心领域内所属业态/品类的市场竞争力与影响力。B级以上品牌定义为高能级品牌。