谁说北京街区没“逛头”？从“路过”到“留在”，街区商业终于开窍了！

北方的商业街区不好做，这个说法在商业行业里成了不成文的“默契”。天气冷、户外时间短、消费者习惯待在室内，这些客观条件摆在那里。但过去三年，北京陆续出现了几个商业街区项目，用各自的方式证明了北方也能做出有生命力的街区商业。

今天这篇文章，我就选了四个有特色且活的不错的商业街区项目：回龙观的首开LONG街、建国门外的友谊花园、东五环外的郎园Station、石景山脚下的永定河集。

这四个项目，四种底色，四种打法，放在一起对比一下，别说还真能看出一些规律。

01

首开LONG街：在“睡城”里长出来的商业街

回龙观是北京规模最大的居住区之一，常住人口几十万。过去这里长期被叫作“睡城”，人们白天进城上班，晚上回来睡觉，商业配套一直没跟上。

并且周边也有很多城市更新项目改造完热度掉得很快，原因也是类似的：只翻新了空间硬件，没真正建立起人和空间的长期联结。

但是首开LONG街却不一样，它走出了一条属于自己的特色化之路。这条街全长650米，总建筑面积15.4万平方米。2023年6月开业，到今年6月正好三年。三年累计客流突破3000万人次，年复合增长率超过32%，首店品牌入驻率超过65%。项目拿了北京特色餐饮聚集街区、北京特色商业步行街、“夜京城”打卡地三项市级荣誉，还被评为北京城市更新最佳实践案例。

那首开LONG街是怎么做的呢？

第一，空间逻辑不一样。首开LONG街不是传统盒子Mall，也不是简单地把一条路两边摆上店铺。它把原本的双向四车道拆掉，铺了广场砖和景观绿化，二三层加盖了钢架构廊桥。3.2万平方米的中央共享花园贯穿街区，还有近千平方米的宠物友好草坪。南区前街做潮流活力空间，北区花园做遛娃遛狗的口袋公园。这些公共空间不是装饰。它们让消费者可以在街区里待下来，而不只是路过。一个商业街区如果只有店铺没有公共空间，消费者逛完就走，停留时间短，消费机会就少。首开LONG街用公共空间换停留时间，用停留时间换消费转化。

第二，运营节奏是持续的，不是一阵风的。很多项目做活动喜欢搞大爆破，周年庆猛推一波，平时就没什么动静了。首开LONG街的做法不一样。三年来，街区先后推出“盛唐不夜城”“马戏嘉年华”“国风戏剧节”等主题活动，同时常态化运营市集、街头音乐等日常内容。今年6月三周年庆期间，累计接待客流超14.4万人次，活动演出现场观演客流破万，媒体曝光1.07亿，销售额突破709.2万元，同比增长7.2%。数字是一方面，更值得看的是品牌的变化。三周年期间，街区新增大疆、源氏木语、M Stand、多乐之日、胡桃里等33家品牌。新品牌愿意进来，说明现有运营在持续产生吸引力。

第三，让文化长出来，不是贴上去的。今年6月，首开LONG街推出了北京首个明风户外主题街区“鸿运巷”。这个街区没有简单刷红墙挂灯笼，而是把昌平本地的漆园村大鼓、剪纸这些非遗文化转化为空间语言。飞檐翘角的桥上亭阁、青绿山水灯饰的连廊，走进去能感受到古风氛围。开街当晚，漆园村“龙鼓”队用传承数百年的非遗鼓韵开场。“千灯映巷”景观首次点亮。街区还会持续推出NPC互动、国风市集、亲子体验等一系列活动。文化在这里不是一次性展览，而是长线运营的内容载体。

第四，产商住融合提供了稳定的消费基本盘。首开LONG街不是单纯的商业街。项目包含商业、产业办公和公寓三种功能。今年7月，近200套首开乐尚公寓即将亮相，直接服务周边近80万办公与居住人群。工作日有上班族和附近居民托底消费，周末靠文旅内容拉客流。这种“商业+公寓+产业+文旅”的一体化运营模式，让项目的客流曲线比纯商业项目平滑得多。

02

友谊花园：用最少的改造，换最大的变化

友谊花园在建国门外，是北京友谊商店的后院改造项目。友谊商店有60多年历史，是中国第一家涉外零售企业。它的后院原来是什么？露天停车场、员工食堂、公务车库、传达室，都是闲置或低效使用的空间。

改造的思路很清晰，“轻干预、重特色、可持续”。露天停车场改成800平方米的草坪绿地，员工食堂改成网红鸡煲店，公务车库改成精酿啤酒餐吧，传达室改成咖啡店。砖墙修葺一新，没有推倒重建。

具体的店铺改造有不少细节。原仓库变成意大利面餐厅“Carbo”。铁手咖啡制造局把维修间改造成“蒸汽朋克花园”。员工食堂改造的阿招鸡煲店，保留了上世纪70年代的花纹地砖、铁艺网格窗和“友谊厅”牌匾。公务车库改造成的北平机器精酿餐吧，卷闸门变成了升降玻璃门，墙壁上绘有象征“友谊”的迎客松壁画。本土咖啡品牌Berry Beans进驻了原来的传达室，店里还展出了外汇券、老式打字机等各种老物件。

2025年3月，友谊花园内的PF3空间拆除围挡开启试运营，这个空间由原来的冷库和独立二层小楼改造而成，外墙斑驳，保留着岁月沉淀的痕迹。内部用大面积的玻璃幕墙引入自然光，钢结构将空间分割成一个个“生活秀场”。一楼大厅更像一个“潮流实验室”，集结了多个由素然孵化的小众品牌。旁边还有一个约10平方米的春耕秋实24小时食物商店，没有售货员，只卖有机大米、果干、低度酒等。这种无人打扰的购物体验吸引了不少年轻人。对面二层的环保品牌服装空间里，陈列着少数民族织女手工编织的织物。

改造完成后，友谊花园成了京城热门的打卡地之一。有时候工作日下午外摆区座无虚席。客流量从改造前的日均一两百人，跃升至平日5000人，周末及节假日突破万人。项目引进了31家新商户，其中北京首店、概念店高达21家。在社交媒体上，相关话题在小红书单平台曝光量突破2500万，其中超过80%的内容是用户自发创作与传播。友谊花园的做法说明了一个道理：商业空间改造不一定非要大拆大建。找到空间里最有价值的元素，把它做到极致，再用几个特色商户把它撑起来，低成本也能出效果。这种“轻改造”的思路，对很多预算有限的存量项目有参考价值。

03

郎园Station：工业遗存怎么变成年轻人的去处

郎园Station在东五环外，前身是上世纪60年代建设的北京纺织仓库。2019年启动改造，占地200余亩。改造时没有大拆大建，30座仓库的红砖建筑和2.23公里长的铁路专用线被保留下来。

园区现在的商业逻辑比较清晰。40%的面积做商业，50%做产业办公，10%自持文化空间。产业方面，园区聚集了300多家影视相关机构，包括《流浪地球》的制作方墨境天合、《消失的她》制作方壹同制作等。园区拥有144个制作棚，还有亚洲唯一的杜比Vision格式调色棚。这种“前店后厂”的模式，门店背后有产业支撑，让园区的商业内容有了差异化。

商业方面，原本依铁轨而建的30多个纺织仓库被分成不同街区，引入了150余家店铺。加油站变成汉堡店，消防水池改成露天灯光篮球场。店铺类型包括设计师买手店、中古家具店、艺术衍生品商店等。园区运营方不靠简单的“收租”思维，而是用文化活动做引擎，把自己变成一个“内容孵化器”和“流量聚合场”。

客流数据也能说明问题。2025年春天，园区迎来开业以来客流新高，单日客流最高达4.5万人。亚洲规模最大的威士忌节期间，三天6.5万人次入园，带动园区商业销售额350万元。北京国际电影节期间，9天20万人次入园。2026年6月的“它博集”宠物市集，集结了80家宠物类目展商和40家餐饮品牌。8月，泡泡玛特CRYBABY主题特展在园区中央车站亮相，展区面积5000平方米。

郎园Station的火爆与坝河滨水空间的改造直接相关。过去，郎园虽紧邻坝河，却是“近水不见水”。2024年坝河滨水空间治理启动后，2.3公里的滨水示范段亮相。治理前，园区出租率仅30%，治理后临河商铺出租率飙升至近百分之百。餐饮商户纷纷推出“河景位”，顾客可以一边用餐一边欣赏坝河风光。郎园Station还在建设二期，约3万平方米，以中央车站为核心打造大型文化商业综合体。

郎园Station的价值在于：工业遗存改造不是只能做文创园。把空间盘活、把内容做对，它可以变成一个真正的商业消费目的地。关键不在于你原来是什么，在于你改完之后能提供什么。

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永定河集：在河边搭起来的商业实验

永定河集在石景山区永定河左岸，紧挨着首钢园。2025年9月开市。项目规模不大，首批开了11家店铺。但它的位置很特殊，一边是首钢园的工业遗存，一边是永定河的自然风光。

永定河集的做法是“轻介入、重延展”。没有做大面积的建设，而是在水岸边布置了11个设计感十足的品牌空间。业态包括云南菜、冰淇淋、咖啡、自然酒、设计师好物、书店、户外装备等。整个区域分为潮享汇、商业街、演艺新空间三个片区。

项目运营方说了一句话：“尽可能保留工业遗存和自然风貌，不做大刀阔斧的改造，而是从内容和服务端注入新活力。”永定河集引入山池咖啡等北京首店，还通过“慢闪空间”做露营、宠物友好活动来增强用户黏性。

永定河集的价值在于它探索了一种“生态+商业”的可能性。北京有河、有山、有工业遗存的地方不少，但能把这三样东西转化成商业内容的项目不多。永定河集确实提供了一个样本。

05

四个商业街区的共同点

这四个项目放在一起看，有几个共同的规律。

第一，都不追求“大而全”。首开LONG街服务回龙观几十万居民，友谊花园服务建国门周边的写字楼人群，郎园Station服务东五环外的年轻人，永定河集服务京西的休闲客群。每个项目都清楚自己服务谁，不做“全客层覆盖”的梦。

第二，公共空间都不是装饰。首开LONG街有3.2万平方米的共享花园，友谊花园有800平方米的草坪，郎园Station有开放的红砖院落和铁轨景观，永定河集有永定河岸的开放空间。这些公共空间让消费者愿意待下来，而不是逛完就走。

第三，运营是持续的。首开LONG街三年做了“盛唐不夜城”“马戏嘉年华”“国风戏剧节”等一系列活动；郎园Station常年有市集和展览；永定河集开市就启动了为期三个月的“开集生活节”。没有一家是靠开业那一波热度吃三年的。

第四，都找到了自己的“超级场景”。首开LONG街的超级场景是在回龙观的社区和昌平的在地文化，友谊花园的超级场景是在友谊商店的历史和建国门的地段，郎园Station的根在纺织仓库的工业遗存，永定河集的超级场景是在永定河和首钢园的自然与工业景观。这个“超级场景”让每个项目都有了不可复制的东西。

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写在最后，北方商业街区到底能不能做？

回到开头那个问题：北方的商业街区到底能不能做？

这四个项目给出的答案是：能做，但做法跟南方不一样。北方天气冷、户外时间短，那就得把有限的户外时间用好，公共空间要做精，不能只做面子；活动节奏要匹配气候，不能照搬南方的全年户外模式；业态组合要考虑冬夏差异，不能全是外摆餐饮。

更重要的是，北方商业街区不能只靠“好看”活着。首开LONG街靠的是产商住融合带来的稳定客群，友谊花园靠的是低成本的精准改造，郎园Station靠的是“产业+消费”双轮驱动和工业遗存的不可复制性，永定河集靠的是自然景观的独特性。每个项目都有自己的基本面撑着，场景只是锦上添花。

商业街区的本质不是一条街两边摆满店铺，而是一个让人愿意走进来、待得住、反复来的地方。这个道理放在南方成立，放在北方也一样成立。只是实现它的路径，每个地方都不一样。