中国购物中心30年：从商业荒原，到城市繁华

1996年，广州天河城开业。那年，中国第一代现代购物中心诞生。

彼时，中国城市商业处于探索阶段。百货商场占据主流，街边商业承载日常消费，真正意义上的大型商业综合体一片空白。

天河城的出现，像一颗种子，开启了中国购物中心时代。从此，一座座Mall在城市版图上生长。30年间，中国购物中心经历了一场前所未有的扩张与进化。

从最初解决“城市有没有商业中心”的问题，到后来成为城市繁华的象征；从追求体量规模，到探索消费体验；从一栋商业建筑，到承载城市生活的公共空间。

回望30年，中国购物中心走过的，不只是一条商业发展之路。

它是一部中国城市生长史。从一片商业荒原，到万象繁华从满足消费需求，到创造城市体验。购物中心记录了时代的变化，也参与塑造了时代的生活。

01

告知与启蒙（1996—2003）

「百货式微，购物中心第一次定义城市生活」

1996年，广州天河城开业。那一年，中国商业第一次拥有了“Shopping Mall”的想象。

首创“一站式生活消费组合”，天河城改写了从前百货“楼层卖货、品类分区、目的消费”的旧式模板，让“逛商场”成为了一种休闲型潮流行为。在这里，人们可以休闲消费、家庭娱乐，或是城市社交。

90年代末的天河城，广州“首店收割机”。第一家开在购物中心的“卖菜”超市——吉之岛(后更名永旺)、第一家购物中心自助餐厅——怡景西餐厅，第一家购物中心娱乐城——天梦宫娱乐城……

“打的士说去天河城，司机不识路没反应，说去吉之岛，马上开车。”天河城集团项目管理部霍穗民此前对媒体描述称，那时的天河城东门停满吉之岛顾客的摩托车。

1996年8月18日，天河城开业

图片来源/天河城集团

往后，改革开放车轮滚滚向前。城市在生长，2003年中国城镇化率约40.5%，较7年前提升近10个百分点。消费在觉醒，2003年中国城镇居民恩格尔系数约37%，而1996年对应的数字是48%。

“购物之外的体验”，成了一种时代诉求。商场不再只是买卖商品的地方，承载人们对现代城市生活的向往。天河城之后，上海港汇恒隆广场（1999年）、 北京东方新天地（2003年）……多个购物中心次第而来。与此同时，星巴克（1999进入中国大陆扩张）、Zara（2000年代进入）们进入，宣告中国商业接轨国际。

1999年12月28日，上海港汇恒隆广场开业

图片来源/港汇恒隆广场

它们的出现，改变的不是消费金额，而是中国人的时间分配。这是中国商业从“柜台时代”走向“空间时代”的七年，也是购物中心第一次成为城市繁华发生地的七年。

02

规模与占领（2004-2010）

「地产黄金时代，购物中心成为城市繁荣的符号」

跨入千禧年，城市化浪潮席卷全国。2004-2010年，中国城镇化率再升8个百分点。

人口涌入城市，城市消费倍数级爆发。2010年，国内社会消费品零售总额达到15.7万亿元，同比增长18.3%。消费升级，推动购物中心从“商品集合”走向“生活方式集合”。

城市人口膨胀，房地产开发来到黄金周期，商业从城市试验品变成地产开发的新增长引擎。数据显示，2010年中国房地产开发投资金额近5万亿元，同比增长33.2%，其中商业营业用房投资约5599亿元。

据赢商网统计，2003年至2010年，国内购物中心数量增长约10倍。购物中心从一座城市的稀缺资源，变成全国复制的商业基础设施，一个个大型Mall拔地而起，商业开始开始追求规模、追求品牌、追求地标。

那是一个相信“大”就意味着繁荣的时代，连锁化、标准化商业模式形成。

第一座万达广场（2003年开业）、第一座万象城（2004年开业）、第一座大悦城（2007年开业）……中国购物中心出现第一次商业分化。有人用规模铺开城市繁华，有人用品质定义商业高度，有人用内容重新想象年轻人的消费生活。

长春重庆路万达广场，2003年1月开业

图片来源/长春宽城万达广场官微

2004年12月8日，开业前一天的华润万象城

图片来源/华润置地华南大区微信公众号

万达模式，订单式商业模型，先建场再招商，祭出“主力店+次主力店+零售”黄金组合与流量结构。大悦城模式，锚定城市年轻消费群体，主题定位、品牌组合、消费体验主打一个“年轻人至上”。华润万象城模式，则以城市高端商业中心为内核，国际品牌、高端消费、城市地标，标签明亮、醒目。

西单大悦城，2007年12月28日开业

图片来源/大悦城地产官方微信

这是中国商业从“单点繁荣”走向“规模繁荣”的6年，购物中心第一次成为城市繁华的证明，它们不只是改变了城市天际线，也重新定义了中国人的消费半径。

03

场景与体验（2011-2016）

「体验经济崛起，购物中心开始争夺消费者时间」

走过黄金扩张期，进入体验竞争时代。

2010年后，中国购物中心第一次意识到，建出来只是开始，如何吸引消费者持续到来，才是真正的竞争。

变化发生，自有其因。

2011年前后，中国购物中心进入高速增长周期。2016年底，国内已开业购物中心已超4000家，为2011年近五倍。从“有一个Mall，就是城市事件”到“每个城市都有多个Mall，消费者开始挑选Mall”，购物中心完成从城市稀缺资源，到市场充分竞争的第一次转变。

行业之外，电商崛起，倒逼购物中心寻找“存在价值”。2011-2016年，中国网络零售进入爆发期，2016年销售额超5万亿元。互联网改变消费逻辑，淘宝、京东让商品触手可及，服装、鞋包、3C等标准化商品消费快速线上化。

消费者不缺购物渠道，购物中心需要回答一个问题：“如果网上可以买，为什么还要去商场？”

当商品被互联网替代，购物中心开始贩卖不可复制的现场感。

上海静安大悦城（2010年开业），用“年轻内容”创造消费理由，屋顶摩天轮成为魔都潮流地标。从“我有什么品牌，你来看”到“我知道你是谁，所以创造你喜欢的生活”，大悦城改变了传统购物中心思考逻辑，购物中心开始拥有自己的客群性格。

上海K11（2013年开业），中国内地首个“艺术购物中心”，引入艺术展览，设置Chi K11艺术空间，把艺术装置、文化活动带入商业。K11证明，购物中心可以成为文化消费空间，而不仅是商品交易空间。

成都太古里（2015年开业），用“城市空间”制造生活方式。它代表体验竞争时代的最高阶段，购物中心突破建筑边界。消费者来到这里，不是“逛商场”，而是“逛成都”。它自带场景感、文化感，开始霸屏微信朋友圈、小红书，反复印证“未来购物中心竞争的不是坪效，而是城市影响力”。

04

内容与流量（2017-2021）

「内容时代到来，购物中心成为城市流量制造机」

2017年之后，中国购物中心发生一个根本变化：从争夺土地、面积、品牌，到抢占注意力、话题和用户参与。

据赢商大数据，2017年，全国新开购物中心超500个；至2021年底，全国存量购物中心5000+个。消费者面对的不是“有没有Mall”，而是“为什么去你的Mall？”

当商业空间成为过剩资源，内容成为新的稀缺资源，迫使商业从“卖空间”转向“造内容”。短视频的爆发，则让购物中心第一次具备“自传播能力”。

9.34亿人、使用率达到约90%，2021年中国短视频用户规模达到历史新顶峰。这意味着，一个商场的影响力，不再只依靠广告投放、传统媒体，倚重用户拍摄、社交分享、网络传播等UCG模式。

过去，一个商场一天100万人流，代表经营成功。后来，一个商业空间被拍成爆款，可能带来的全国或全世界的关注。一个装置、一条街区、一场活动，都可能成为城市流量。

深圳万象天地、西安大悦城，2018年亮相，一南一北，皆有自造流量必杀技。前者以“街区+Mall”组合出现，“抱抱象”是最强打卡IP，以策展方式组合品牌，构筑了一方可逛、可停留、可拍摄的城市街景，贩卖着时尚的都市生活。

如果说，深圳万象天地代表的是“空间IP制造流量”；那么，西安大悦城代表的是“文化内容制造流量”。定位“十三潮主场”，它将大雁塔、大唐文化、西安城市记忆，与年轻潮流消费融合在一起，形成了“传统文化×年轻消费×商业空间”的新内容模式。它不是被动等待客流，而是主动制造流量事件。

另值一提的是，此阶段，新消费品牌崛起，商场开始抢夺新茶饮、新潮玩、新国潮……泡泡玛特的潮玩展览、快闪店涌向商场，把购物中心变成年轻消费场景；喜茶的联名梗接连出圈，成为高流量商场的时髦标配。购物中心不再只是品牌的渠道，而成为品牌制造影响力的舞台。

面对4亿㎡级商业空间和10亿级互联网用户，商业竞争的答案发生改变。购物中心不再只是城市消费的终点，而成为城市流量的制造机。

05

精准与留量（2022-2025）

「存量竞争时代，购物中心进入精细化运营周期」

2022年以后，消费进入“理性时代”，性价比、情绪价值、真实体验成为年度关键词。中国购物中心进入第五阶段——存量精耕时代，从经营空间到经营关系。

增量红利结束，存量资产成为主战场。据赢商大数据，截至2025年底，全国存量集中式商业（含购物中心、独立百货、奥特莱斯等）数量超9000个，存量面积已超5万㎡。与此同时，购物中心新增速度下降。城市之间，不缺商场，缺优质运营能力让已有Mall持续生长。

会员运营成为核心能力，2025年行业调查显示，约82%的购物中心项目会员消费占比提升。购物中心从经营客流转向经营用户，越来越重视会员体系、用户画像、精准营销、私域运营，关注会员活跃度、用户价值、长期复与坪效提升。

华润万象生活「万象星」会员体系，实现从积分兑换到场景生态的拓展。从常规的兑礼、抵现，到南京、成都等城市实现与地铁轨交系统的全面打通......会员可以用万象星乘地铁、坐公交、交话费......万象星早已“走出”商场，以“万能积分”的姿态，走进消费者的“生活里”。

2022年，凯德推出凯德星超级会员体系，“千人千面，千篇多律”的会员体系格局自此诞生。凯德依据细分场景、消费习惯、消费能力，为不同的会员完成权益定制化，打通不同消费者的粘性端口，让每个会员都能够从凯德会员管理体系中，找到属于自己的一方归属感。

不止消费者，购物中心与品牌的关心亦随之变化。品牌生命周期明显缩短，商场招商从填铺位，进入动态运营。赢商大数据持续监测显示，2025年全国26城500多个样本购物中心新开门店约3万家，新关门店约2.8万家，开关店比约1.05，品牌调整成为常态。

精耕存量的另一面，旧改之势蔚然成风。“哪些旧Mall值得被重新激活？”，成了行业的流行主题。年轻力至上，上海百联TX淮海｜年轻力中心，前身是华亭伊势丹，与第一百货合并重建而来，成为城市潮流文化地标、社群文化聚集地，淮海路商业由此活力新生。

潮流盒子·武汉X118，位于百年老街江汉路，前身是有着20年商业沉淀的新世界百货。项目由锐力集团打造，恒太商业管理运营，目标客群锁定在13-35岁的年轻人，首次尝试打造以潮流运动为主题的策展型商业项目。

商业进入存量时代后，最大的浪潮不是建造更多新Mall，而是让旧空间重新被时代看见。TX淮海们证明，一栋建筑可以变老，但商业永远可以年轻。

06

共情与共同体（2026及以后）

「AI重构商业效率，“智能化运营×情绪价值创造”新周期」

2026年以后，AI与情绪消费成了影响商业的超级新变量，它们正在重构消费理由。

AI开始进入商业运营核心，购物中心利用AI分析客流、用户画像，记性消费预测、智能招商、动态营销。在消费者产生需求之前，商场已经预判了他的预判。

另一方面，从“流量经济”进入“情绪经济”，快乐、陪伴、治愈、社交、归属感的重要性，超过了纯粹的商品、服务。宠物友好空间、情绪疗愈空间、社交客厅、兴趣社群……这些带有圈层标签的商业空间产物，让商场不执着于争夺所有人，而是成为某一类人的精神目的地。

持续更新，持续创造，持续吸引。商业亦不再追求一次出圈，而是追求持续被需要。从买商品，到买体验；从追求拥有，到追求认同；从寻找热闹，到寻找共鸣。中国购物中心已经从一座建筑，变成一种城市文化。

未来的它，会持续成为城市情绪的容器，成为人与人连接的场所，成为每一个时代生活方式的记录者。

此地，记录商业变迁。此时，见证消费未来。

购物中心30年的变化，本质上不是建筑的变化。而是中国人如何生活，如何消费，如何与城市建立关系的一次时代迁徙。