凯德，“最狠的一刀”砍对了
2025年10月，长沙凯德广场·雨花亭正式从CLCT资产包中剥离，注入境内公募REIT平台。八个月后，CLCT最新半年报出炉，总收入同比下滑5.2%。
但数字从来不会讲故事的全部。剔除雨花亭出表因素，今年上半年CLCT同店收入几乎与上年持平，仅微跌0.2%。而去年这个时候，这个数字是-6.3%。跃升的百分点，放在任何一个商业运营商身上，都称得上拐点。
拐点从何而来？答案藏在过去几年，凯德向传统超市砍下的那一刀。大卖场模式在精品超市、会员仓储店、社区硬折扣的多重夹击下，早已失去引流和租金贡献能力。
凯德的选择是，不修补，不将就，直接切除。切除低效面积，切除过时定位，切除“大而全”的旧逻辑。取而代之的，是高坪效零售、高频餐饮、强黏性体验——更小的面积，更高的产出。
刀刃之下，阵痛难免。施工期间的围挡和空铺，曾让租金收入阶段性承压。但今年上半年的数据证明，这一刀砍对了——租金调升率虽仍为-2.7%，但客流和销售已先行回暖，低效存量在收缩，高质增量在扩张。
凯德砍出的这一刀，砍掉的是包袱，砍出来的是空间。资产换仓的逻辑已经清晰：改造存量，退出低效，再投资增量。
刀锋过处，不是伤口，而是新的生长点。
1、同店收入止跌
CLCT业绩阵痛期要过了
2025年10月起，随着长沙凯德广场·雨花亭正式剥离并注入境内公募REITs平台，CLCT手里的商场目前仅剩下8个。
受雨花亭项目出表影响，2026上半年CLCT总收入8.2亿元，同比下跌5.2%。若剔除已剥离的雨花亭项目，CLCT同店收入与上年几乎持平，微跌0.2%，而上年同期跌幅是6.3%，业绩回暖态势明显。
北京西直门、望京及哈尔滨学府三店的超市区域于年内陆续完成改造并实现焕新开业，经营表现显著改善，带动CLCT本期收入端企稳回升。
分资产类型看，零售商场贡献71.5%的总收入，同店收入同比增长0.8%，经营韧性凸显；商业园区/物流园区收入同比下跌2.7%，其中物流园区面临较大压力。
01、8大商场出租率97.3%，分化严重
上半年，CLCT8大零售项目总体出租率稳步提升，增至97.3%，去年同期出租率为96.9%。
根据项目先天条件与客群定位的不同，项目出租率有明显分化，大致可以分为三个梯队：
第一梯队：凯德MALL·诺和木勒/西直门/学府以及乐峰广场，均为地铁上盖的区域头部项目，出租率始终稳定维持在高位。
第二梯队：凯德MALL·大峡谷/埃德蒙顿/望京，均为开业年限较久、服务周边社区为主的项目，出租率保持及格线上且波动较为明显。
第三梯队：凯德MALL·新南，仍处于调改与转型阵痛期，出租率低于90%，是CLCT出租率最低的项目。
02、招调有效，8大商场客流及销售“齐升”
2026上半年，CLCT零售项目销售额同比增2.6%，客流量同比增3.2%。客流增速高于销售额，说明该零售组合销售额的增长主要靠更多消费者进店带动，而非客单价的提升。
这种增长趋势与租户结构有关。CLCT在年报中反复强调 “体验式消费”、“潮玩” 等业态高速增长——这些业态客单价相对较低，但消费频次高、粘性强，能有效提升项目客流和复购率，但对销售额的带动作用相对有限。
此外，项目调改和招调策略有效带动客流增长。今年上半年，客流同比增速最高的凯德MALL·望京/西直门/学府，均对于原超市区域进行大幅度改造。三家新超市在2026年上半年实现租金收入1.53亿元，带动租户销售增长，推动各商场客流量提升。
03、零售租金调升率-2.7%，走势有望改善
尽管客流及销售都有不同程度的增长，但CLCT在管购物中心租金总体呈下降趋势，2026上半年零售租金调升率（Rental Reversion）为-2.7%。
由于租金调整受租约期限约束，租金调整通常滞后于客流及销售额的变化。若CLCT在管零售项目持续稳健运营，待租约集中到期续签后，租金走势有望逐步改善。
事实上，CLCT零售租金下调并非个案，而是行业系统性承压的缩影。据赢商大数据监测，2026上半年，12城标杆购物中心首层租金环比微降0.6%，其中北京、广州、成都标杆场分别下调0.6%/0.7%/0.8%。
行业调研显示，租金韧性仅集中于客流稳固的核心资产（如城市级购物中心），同质化严重的区域及社区级购物中心则普遍面临租金下调压力。
2、“最狠的刀”砍向超市
主力店调改模式跑通
近年，CLCT持续推进项目调改与主力店迭代策略，其中超市业态为调改重点。2026上半年，超市是CLCT零售新租约面积占比第一的业态。
回顾近年8个项目的主力店调改情况，5个项目更换了超市品牌，凯德MALL·西直门华联生活超市全面退场，乐峰广场保留永旺超市但缩减面积。
为什么要拿超市“开刀”？
据赢商网了解，除凯德MALL·诺和木勒以外，其余7个项目均步入运营衰退期（开业12年以上）。这些项目早年以一站式家庭消费为定位，超市作为引流主力店几乎是标配。
然而，面对精品超市（盒马鲜生、京东七鲜超市）、会员制仓储式商超（山姆、Costco）、社区硬折扣超市（奥乐齐）等跨赛道竞争，传统大卖场模式的商超客流贡献和租金回报不断走弱。
同时，“大而全”的大卖场模式下，传统商超的租赁面积非常大，产生了较多低效空间。以凯德MALL·诺和木勒为例，调改前老超市门店在10000㎡以上，改为“胖改”永辉店后，超市面积压缩到2500-3200㎡，可释放出至少7000㎡的空间，相当于一个小型邻里中心的体量”
随着传统商超逐渐退场，上述这些老旧商超腾挪出的空间正在被更高坪效、更丰富多元的业态所填补。
具体操作方式上看，凯德对超市的调并非一刀切，而是根据项目定位、物业条件和客群特征，走出了三条差异化路径：
01、路径一：超市区域全面升级，打造标杆
对于区位优势突出、客群消费力强、凯德体系内标杆的项目，最极致的调改不是换一个高端超市，而是彻底改变这个空间的功能属性——从“卖货”到“提供生活方式”。
凯德MALL·西直门将原10,100㎡的华联生活超市整体拆除，升级为6000㎡华联旗下新概念高端社区百货DT-X，于2025年四季度焕新开业。
这不是简单的“换个超市”，而是将传统大卖场空间彻底转型为集合了高端超市、轻奢买手店、小众美妆、美食市集、书店、生活服务等多种业态的复合型商业空间。
对凯德MALL·西直门而言，DT-X的落地不仅意味着租金的跃升，更重要的是对项目定位、品牌调性、空间体验、客群结构的全面升级。作为华联股份战略转型的样本店，DT-X依托其成熟的买手制自营模式，为项目注入了全天候、高品质的生活气息。
例如，自营买手店DT SELECT FASHION集合了BARBOUR、GANNI、TOTEME等国际设计师品牌当季精选款。超市区的选品也延续了这一逻辑——西班牙黑标火腿、意大利原产奶酪、挪威冰鲜三文鱼等进口生鲜均为直采。餐饮方面则规划了充满“烟火气”的美食市集，引入乐乐姐超级土豆、咏巷炸鸡等热门亲民的餐饮档口。日常刚需品类与品质消费体验形成互补，既满足社区高频消费，又拉高了品质天花板。
02、路径二：超市“瘦身”，多元业态补位
这也是凯德MALL最主流的商超主力店改造方式，乐峰广场、凯德MALL·大峡谷、凯德MALL·望京均均属此类。
2024年下半年起，凯德MALL·望京对B1层原8800㎡主力超市区域进行整体改造。超市面积收缩，替换为京东七鲜超市，剩余空间分割为20余个零售与餐饮铺位，形成一条主题街区。
新引入的品牌以年轻化和高频刚需为主线——零售品牌包括名创优品、KKV、Lenle伶俐等主打生活好物与潮流单品的集合店，餐饮方面则引入麦记牛奶公司、鹿角巷、薛记炒货等轻餐及休闲零食品牌，兼具潮流感与烟火气。
调改区域于2025年四季度满租开业，通过切铺、补充零售的方式，租金水平显著高于改造前单一超市租约。
03、路径三：因地制宜，引入区域龙头超市
在哈尔滨，凯德的调改思路与前两者都不同，不是单纯换一个精品超市，而是用“更懂本地人的超市”激活商场空间。凯德MALL·埃德蒙顿、凯德MALL·学府均引入比优特超市，替换原有的华联超市。
东北市场可谓是连锁超市的“百慕大”，外来巨头折戟无数，反倒是比优特这样的本土品牌越扎越深。
比优特在东北三省门店超110家，是年销百亿的"东北超市王"，深耕东北30年，本地化供应链让它在价格和选品上都比外来超市更贴合本地消费者。
凯德MALL·学府正是意识到这一点，自2024年起，围绕B1层超市空间，它经历了三个阶段的改造：
在一系列调改动作下，凯德MALL·学府成为2026上半年CLCT旗下客流表现最好的项目，客流同比大涨11%。
从结果来看，调改成效正在兑现。CLCT超市业态租金收入占比在经历下调后，2026上半年已稳定在3.6%左右，且超市在新租约面积中位列各业态之首，低效存量收缩与高质增量扩张并行，“以租金换稳定”的调改策略持续落地。
随着长沙雨花亭项目注入国内首只外资消费基础设施公募REIT——华夏凯德消费REIT，CLCT的资本策略已发生质变。未来，CLCT的角色不仅是资产持有者，更是资本循环的推动者，打通“改造—退出—再投资”的资本闭环。
当行业还在讨论“购物中心怎么活”的时候，凯德已经用一把手术刀，砍出了资管时代的标准答案：把低效的业态，变成高效的品类；把固化的资产，变成流动的资本。
