增量为零、空置率14.7%，西安商业要靠“调改”突围了

2026年二季度，西安商业走到了一个微妙的路口。

一边是首店经济持续升温——75家品质首店落地，数量环比一季度接近翻倍，零售类首店占比首次过半，西安万象城、大悦城等标杆项目轮番上演品牌焕新。

另一边却是开关店比从一季度的1.34骤降至0.87，重新跌回收缩区间；客流环比、同比双双微降；整整一个季度没有新增商业项目入市。

热与冷，同时写在这座城市的商业账本上。

Q2要点>>>西安 2026 年二季度社零总额环比回落；市场无新增商业项目落地，存量供给格局延续；标杆购物中心空置率环比抬升、空置压力反弹；品牌开关店比回落至 0.87，三大主力业态同步走弱；品质首店数量环比大幅攀升，零售首店占比首次超过餐饮；西北首单商业不动产REITs于二季度成功挂牌上市。

01

商业概况

二季度，西安全市社会消费品零售总额1342.73亿元。一季度受春节旺季拉动达到1439.15亿元，二季度环比回落属正常的季节回调，上半年累计社零约2781.88亿元，消费大盘整体平稳。

存/增量表现上，二季度西安录得商业增量为零，无新项目开业。截至二季度末，西安存量购物中心、奥特莱斯及独立百货共150个，商业建筑面积1185.33万㎡。

增量空窗并非西安独有——2025年多个项目集中开业后，市场普遍进入消化期。但对西安而言，这意味着存量竞争进一步加剧，运营能力的权重被推到前所未有的高度。

空置率/客流表现上，二季度西安标杆购物中心空置率为14.70%，较一季度的14.34%环比上升0.36个百分点，空置压力有所反弹。纵观本地市场，当前空置率仍处在相对高位，存量项目的调改优化紧迫性不言而喻。

客流端同样承压。二季度西安存量商业月度日均客流均值为2.18万人，环比一季度的2.22万人下降1.77%。在全国重点城市客流普遍同比正增长的背景下，西安是少数客流同比微降的城市，线下消费活力的恢复节奏值得关注。

人气项目方面，西安荟聚、CityOn熙地港（西安）购物中心稳居头部阵营；大型项目中西咸万象城、西咸吾悦广场表现稳健；中小型项目老城根Gpark依然是难以撼动的榜首。二季度，西安万象城迎来多批次品牌集中进场，大批首店集中落地，拉动项目人气排名显著攀升，成为本季度表现亮眼的代表性样本。

02

品牌开关店

一季度西安开关店比1.34，被视为“扩张拐点”。二季度的数据给出了另一个答案——0.87，重新跌回平衡点以下。

分业态看，分化比想象中更明显：

餐饮是唯一仍在扩张的业态，开关店比1.11，新开163家、新关147家。休闲餐饮、中式餐饮、异国风情餐饮、火锅仍是开店热点，赛道热度未减，但闭店速度也在加快，内部洗牌持续。

零售收缩最甚，开关店比0.76，新开188家、新关247家，闭店量占全市闭店总量的一半以上。服装、时尚生活虽占据新开店数量前两位，但关店量同样高居前两位，汰换节奏明显加快。

生活服务开关店比0.79，一季度的爆发式扩张未能延续。

儿童亲子0.67、文体娱0.84，均维持在收缩区间，儿童亲子的压力尤为突出。

从新开店业态占比看，零售以45.4%反超餐饮，成为Q2开店第一大业态。这一结构变化与首店端零售占比过半的趋势相互印证 ——西安商业的品牌迭代，正在从“餐饮引流”向“零售提质”倾斜。

但零售的高开店与高闭店并存，说明这不是简单的扩张，而是一轮深度的品牌汰换。旧的在退，新的在进，零售业态正在经历一场结构性的换血。

品牌能级方面，Q2新开店中高能级品牌（B级及以上）占比为53.56%，较一季度的56.46%、2025年的59.23%持续下滑。中腰部及以下品牌成为开店主力，市场扩张的“含金量”有所稀释。

分能级看，S级品牌开关店比仅0.20，A级0.87，B级0.86，C级0.81，D级0.41——全线低于1，头部品牌和尾部品牌同步收缩，中间品牌也未能独善其身。这与一季度各能级全面转正的景象形成强烈反差。

新开店数量最多的TOP10品牌中，野人先生、顾二叔手作酸奶、京润珍珠、达美乐、茉酸奶、胖哥俩、熊喵来了火锅等品牌表现活跃，餐饮与特色零售各占半壁。值得注意的是，顾二叔手作酸奶、野人先生等西安本土品牌持续扩张，正在成为本地商业生态中不可忽视的新生力量。

03

首店图谱

二季度，西安首发经济热度持续走高，当期落地市级及以上品质首店75家；结合一季度原有40家首店数据修正补录9家新增样本，2026上半年全市品质首店累计达124 家。单季度环比涨幅87.5%，首店供给规模大幅提升。

业态结构出现关键转折：零售类首店占比达到52%，首次超越餐饮（40%），成为首店第一大业态。这意味着西安的首店经济正在从"吃喝驱动"转向"品牌驱动"，城市商业的时尚度和零售吸引力正在质变。

其中，国际品牌与高能级品牌密集落子：

alexanderwang城市首店落户西安中大国际THE CITY，丰富高新板块轻奢设计师品牌矩阵，夯实高新区高端消费商业布局；

Golden Goose、CAMPER、Rockfish、HUNTER等国际鞋履品牌区域首店集中入驻西安万象城，形成鞋履品类的"首店集群"；

星巴克臻选烘焙店区域首店入驻西安SKP，华为智能生活馆地标店落户老城根Gpark，科技与咖啡的体验型首店持续加码；

japara全国首店、京润珍珠全国首店、极石汽车全国首店等高能级首店选择西安作为首发市场，城市商业的全国影响力持续提升。

从品牌级次看，Q2首店中A级占比13.33%、B级25.33%，高能级首店合计占比38.67%，较一季度的45%有所回落，C级品牌占比升至49.33%。首店数量在涨，但能级结构略有下沉，"质"与"量"的平衡仍是下一阶段的课题。

04

资本动向

6月18日，上海证券交易所锣声响起 —— 国泰海通砂之船商业REIT（508602.SH）正式挂牌上市。这是西北地区首单商业不动产REITs，底层资产正是砂之船（西安）奥特莱斯。

从一季度的“获受理”到二季度的“敲钟上市”，砂之船REIT用不到半年时间走完了从申报到落地的关键一程，也为西安商业的资产证券化写下了里程碑式的注脚。

上市后的首份运营数据同样亮眼。据基金管理人7月21日披露，2026年上半年砂之船（西安）奥莱全场销售额约14.98亿元，同比增长11.16%；运营收入约2.21亿元，同比增长11.25%；期末出租率93.30%，租金收缴率99.78%，月均租金单价346.49元/㎡。其中一季度销售额8.68亿元，二季度约6.30亿元，延续了西北奥莱销售额榜首的领先地位。

砂之船REIT的成功上市，不仅验证了西安优质商业资产的资本市场价值，更打开了本地商业“重运营、重现金流、重价值”的新通道。对西安存量商业市场而言，这是一个明确的信号——运营能力正在成为资产定价的核心标尺。

05

商业展望

站在三季度的起点，西安商业有几个值得关注的方向。

存量调改进入深水区。在增量空窗、空置率高企的背景下，存量项目的品牌调改和场景焕新将更加激烈。西安万象依靠大批量品牌集中落地、首店集中入市快速拉升项目人气；大悦城、老城根Gpark等标杆项目持续开展常态化品牌优化。反观部分经营承压的老旧商业项目，市场生存压力将持续加大。

首店经济从“数量”向“质量”进阶。75家首店的成绩单固然亮眼，但高能级占比的回落提醒市场：西安需要更多全国首店、区域旗舰店和概念首店，而非简单的城市首店复制。随着国际消费中心城市建设的推进，高能级首发活动、首展首秀将成为下一阶段的竞争焦点。

文旅商融合持续释放红利。二季度末以来，“购在中国?陕亮生活”暑期消费季、碑林夜游嘉年华、西安消夏文旅季等活动陆续启动，全市167项夏日主题活动、5800万元文旅惠民消费券持续投放。文旅流量向商业转化的通道正在拓宽，如何把游客变成消费者、把打卡变成复购，是西安每个商业项目都要回答的问题。

冷热之间，西安商业正在经历一次结构性的换挡。首店的热度不会掩盖开关店的寒意，客流的微降也不应抹煞资产证券化的突破—— 这座城市的商业，正在调整中寻找新的平衡。

报告数据说明

数据来源：赢商大数据

统计范围：1、存量/增量/客流/租金数据--不限体量的已开业购物中心、奥特莱斯和独立百货；2、开关店/空置率数据--优质购物中心、奥特莱斯和独立百货

数据释义：1、品质首店--需要满足“区位唯一性”、“品牌经营实力”、“消费带动性”三个要素，是指具有一定经营实力并且能够产生消费带动作用的连锁品牌或者单门店品牌，首次进入某一区域所开设的首个标准门店或者非标门店。2、品牌级次--根据品牌在购物中心的开店质量、开店增速、消费档次、品牌特色、企业实力，以及人气热度等维度运算的品牌综合实力等级，共分为S/A/B/C/D五级，其中奢侈品因其特殊性设定为S级。该级次反映了品牌在购物中心领域内所属业态/品类的市场竞争力与影响力。B级以上品牌定义为高能级品牌。

首店、首发、首创与城市消费生活深度交融，正构筑起一条创造新供给、链接新品牌、激发新消费的生态闭环，成为驱动城市商业持续进化的核心引擎。今年10月，赢商网将在北京举办“2026城市消费生态大会暨零售业创新发展论坛”，届时将现场发布《年度首发经济发展报告》等三大重磅报告，敬请关注。

2026年10月·北京

商务洽谈/媒体合作/咨询热线：020-37128283