商业AB面，拆解中海环宇商业“战术”新变化
2026年上半年，“大促失灵”正成为行业高频词。折扣让利与同质化造节，越来越难把消费者拉出家门。但同一时间，中海环宇商业的“嗨享节”却跑出了逆势曲线，全国30余个项目客流与销售双双录得双位数增长。
从A面看这是一场统一主题的全国联动营销狂欢，但透过流量的B面，赢商网观察到这个商管公司运营战术正在发生深刻变化。本文以第三方视角，拆解其运营进阶的底层逻辑，并追问：在REITs的严苛标准与商业非标化双重趋势下， 这套内功如何支撑这家商管企业走得更稳、更远？
Part 01.
价值重构
不再“讨好所有人”
新榜《2026中国社交媒体内容生态报告》显示，超72%消费者对“无明确兴趣指向”的泛泛内容直接跳过，“人海战术”流量红利见顶。叠加上半年消费市场结构分化——商品消费动能减弱，服务消费韧性凸显，如何精准捕获有效客流，成为商管团队的必答题。
7月，中海环宇商业联动全国14城30余座购物中心发起“环宇嗨享节”。透过近60场主题活动，我们捕捉到了一个信号——
“中海环宇商业正在放弃泛泛的‘人海战术’，转而依托深度的项目客研洞察，将客群画像进一步细分，展开精准的‘定向深耕’。”
比如世界杯来了，珠海富华里把球场搬进商场，销售同比增长18%；佛山映月湖环宇城让大力神杯空降，用"微醺生活节"撬动夜间消费活力；都市人想喘口气，苏州竹辉环宇荟用一场微醺派对创下43.2%的销售增幅；沈阳和平环宇城用"遛遛市集4.0"让消费者逛吃淘玩，销售增长18%；年轻人追星，环宇商业把王俊凯主题痛楼铺到8城，会员消费同比提升8.2%；家庭客群想遛娃，北京大吉巷办了航天展，济南华山环宇城搬来了《一站到底》，让知识消费成了新的到访理由。
不再试图讨好所有人，把对的情绪，精准地投递给对的人。这是本届嗨享节中，赢商网观察到的最明显的战术变化。
Part 02.
战术升维
四维运营的“里子”实战
嗨享节的逆势表现，折射出企业运营体系长期沉淀的内功。短期的流量狂欢之后，真正考验商业竞争力的，在于日常招商运营的毫厘之功。这才是决定资产价值长期走势的基本盘。
通过对中海环宇商业重点项目这半年来的持续观察，赢商网注意到，一场围绕"内容、客群、空间、品牌"展开的精细化运营转向，正在悄然发生。
1.自有IP的造血实验：摆脱“外部内容依赖症”
行业惯常做法是在大促节点重金引进外部IP展，但中海环宇商业近一年来的明显变化，在于“自创IP”比重持续提升。
赢商网观察到，这种“自主造血”的探索，主要体验在两个维度，一是借势城市级节点与垂直圈层。从上海真如环宇城MAX承接上海“五五购物节”主会场刷新客流纪录，到上海新天地环宇荟的巧克力生活节、珠海前山环宇城“腕表节”，这类锚定高净值或垂直兴趣领域的自创IP，虽声量不及大IP，但获客成本更低、客群画像更精准，直接拉动了相关品牌门店的业绩增长。二是将消费者从“旁观者”变为“主角”。比如部分项目推出的“小甜水争霸赛”等原创美食IP，极大增强了客群黏性。
◎上海新天地环宇荟集结50余家品牌打造首届巧克力生活节，到访超10万人次，客流环比提升40%。
◎珠海前山环宇城联合六大国际腕表品牌打造自创IP“腕表节”，单日销售额突破百万元。
◎上海真如环宇城MAX邀请消费者担任美食IP活动评审，极大地增强了餐饮商户和消费者参与感。
通过细分场景自造IP，商业团队正逐步把流量的话语权握回自己手中。
2.从“讨好所有人”到“服务一些人”，客群运营的颗粒度切割
诚如嗨享节中所展现，在环宇商业的日常运营中，这种针对细分客群的“颗粒度切割”正成为常态，将有限的空间资源，精准倾斜给那些愿意与商场产生深度连接的人。
如何填补工作日的客流真空？上海真如环宇城MAX把目光投向了银发客群。作为上海首个“长者友好”商场，项目推出“银龄新职”计划，招募长者担任手工讲师与活动摄影师。这一举措将长者从“被服务者”转化为“内容生产者”，为商场带来了高频的工作日客流，该模式也呼应了《扩大消费“十五五”规划》中拓展高品质银发消费的导向，并获央视《经济半小时》专题报道。
面对注意力极度挑剔的年轻人，佛山映月湖环宇城和珠海富华里则给出了轻量化互动的解法。前者以“3C首发+粉丝应援”的组合拳带动客流同比提升11%；后者仅凭创意大屏交互场景便撬动全网超3000万次曝光。两种做法的内核高度一致：用低成本的UGC内容实现情绪共振，让年轻人从“旁观者”变为“参与者”。
3.商业空间的“去商业化”实验：当商场开始不像商场
当“盒子式”MALL陷入同质化竞争，众多商场开始尝试兼具更多公共性功能。中海环宇商业的多个项目，正在这场“去商业化”实验中给出各自的答案。
北京大吉巷的做法是“用文化叙事取代商业标签”。开业一年来，累计超200场活动保持周周更新的节奏，春节期间的新春文化系列活动更两度登上北京卫视。这种高频次的内容输出，解决的正是“让消费者拥有持续到访的理由”。
另一条路径则是用公共服务重构空间价值。长沙天心环宇城将健康义诊与科普互动引入商场；成都天府环宇坊则将公共服务直接嵌入商业空间。当商场成为社区居民日常生活的“刚需节点”，每一次到访都意味着潜在的消费转化。此外，佛山千灯湖环宇城试水无人机外卖速配航线，打通商圈与城市公园的消费链接，将商场的服务半径向外延伸了6公里。
4.品牌的生态吸附力：从“首店搬运工”到“成长土壤”
据赢商大数据监测，2026上半年全国12城平均空铺率升至10.6%。品牌端，零售分化、餐饮跨界、文体娱冷热两极、生活服务向疗愈靠拢——在市场分化加剧的当下，品牌组合力从未像今天这样关键。
在这样的行业背景下，中海环宇商业展现出了极强的品牌定力。截至2026年第二季度末，项目出租率保持在95.4%高位。上半年，累计超200个品牌首店入驻各地项目，持续的品牌汰换与首店矩阵成为保持商业体新鲜感的核心抓手。
部分项目借助大调整契机集中引进优质品牌。天津环宇城借BI街区新开，一次性引入40余个品牌包括不少首店，以空间焕新重塑品牌定位。上海新天地环宇荟5月焕新亮相吸引了HYADA'S·象牙塔三明治（全国首店）、南门野（上海首店）等一波首店集中落位。
更值得关注的是中海环宇商业在品牌招调中展现的“生态吸附力”。北京大吉巷引入山缓缓（北京首店）开业即成销冠后，进一步吸引了该集团子品牌“宁家十職”及富士印象全国最新形象店进驻。同样，千灯湖环宇城 、南山环宇城等也密集引进了裕莲茶楼、张雪机车等城市 首店。这些高能级首店扎堆入驻，让中海环宇商业的差异化壁垒愈发坚固。
这种从“引品牌”到“孵品牌”的能力跃迁，折射出中海环宇商业在品牌运营上的深度——不仅仅满足于做首店的“搬运工”，而是开始成为品牌落位与生长的“土壤”。
Part 03.
战略锚定
REITs标准下的非标运营思考
上述变化是如何发生的？在笔者看来，有中海环宇商业资源禀赋的原因。作为中海集团商业资产运营平台，也是独立的轻资产管理输出公司，其核心能力之一，就是以精细化运营推进商业资产升值。
赢商网观察到，在公募REITs打开商业不动产退出渠道后，中海环宇商业的“精细化运营”就有了更清晰的战略闭环。2025年10月，华夏中海商业REIT（现已更名为华夏中海消费REIT）登陆深交所，其底层资产佛山映月湖环宇城，正是依靠“收购—调改—盘活—上市”闭环重新焕活的存量项目。这是资本市场首次给与这份能力打分。
但上市并非终点，而是精细化考核的起点。公募REITs对出租率、租金收入、租户结构、经营性净现金流等有着严苛的季度披露要求。正如中海商业管理层所言，未来将"以REITs标准提升精细化运营管理能力"，要以REITs标准，去不断校准旗下项目的精细化运营颗粒度。
作为“试验田”，佛山映月湖环宇城是外界重点考察的样本。2026年二季度，项目实现出租率与租金收缴率双100%，客流、销售额同比上涨，年化现金流分派率提升至4.25%。这组数据呈现的，是一套可复制的精细化方法论在资本市场的成功跑通。
然而，仅锚定REITs标准，显然也无法适用当下商业的非标化趋势。REITs追求可预测、可复制的稳定现金流，要求运营标准化，但消费者渴望有故事、有温度、有差异化的空间体验。正如北京大吉巷的文化叙事等非标实践恰恰说明了“标准化底座+非标化内容”的重要性。
因此，中海环宇商业正在走一条“双线并行”的道路：既要构建“大资管”背景下的标准化商管体系能力，又要提升“存量更新”背景下的非标创新能力。
前者以REITs标准为标尺，筑牢资产价值的基石；后者以创新驱动，打开资产溢价的天花板。 回看前文提到的"内容、客群、空间、品牌"四维进阶（自有IP造血、客群颗粒度切割、空间去商业化、品牌生态吸附），每一项既是REITs标准倒逼出的精细化成果，也是非标创新土壤上长出的差异化能力。 两者并非对立，而是互为AB面，在这套运营体系中互为支撑、相互滋养。
精细化运营是一场永无止境的内功修炼。中海环宇商业的下一阶段挑战在于：如何将这些成功的项目经验，转化为可规模化输出的管理标准，同时避免因"一店一策"带来的管理成本非线性攀升。
这一挑战即将迎来试金石，备受瞩目的广州首个重资产旗舰商业——广州亚运环宇城已于今年4月正式封顶。这座体量超12万平方米的滨水TOD综合体，计划于2027年全面开业。这套被资本市场验证过的精细化内功，能否在新的物理空间中再次兑现其资产价值，将是行业持续关注的焦点。
