星盛商业2026上半年财报：大湾区项目撑起近八成营收

上半年市场表现如何，上市企业的中期答卷能窥见一二。

8月27日，星盛商业（06668.HK）发布截至2026年6月30日止六个月的中期业绩。数据显示，期内集团总收入约为2.80亿元人民币，同比微降约1.3%；拥有人应占利润约为8510万元，同比下降约2.1%。

在整体营收规模微降的背后，这份财报最显眼的看点，是星盛商业延续去年的战略，果断在项目端“做减法”。2026年上半年，星盛商业主动与中山天奕星河COCO City业主协商并完成解约；同时，将常州武进湖塘星河COCO City的运营模式由整租变更为轻资产输出。截至2026年6月30日，星盛商业共向51个商用物业项目提供服务，总合约建筑面积约为239万平方米。

星盛商业管理层在财报中明确表示，部分项目的解约系“综合评估后主动协商终止”，旨在优化资产结构、聚焦优质项目。在当下市场承压的环境下，主动剥离跨区域亏损或低效项目，严控经营风险，已成为区域型商管公司规避风险的明智之举。

业务分化：整租服务逆势“挑大梁”

在收入结构上，星盛商业呈现出明显的“分化”趋势。

作为基本盘的委托管理服务，受存量市场收缩影响，收入同比下滑约6.1%；但整租服务却逆势大幅增长13.2%，收入占比提升至25.9%，成为本期业绩最大的结构性支撑。

这种“轻资产业务承压、重资产业务反弹”的分化，一方面源于新开业整租项目（如深圳光明星河COCO City）带来的增量贡献，另一方面也体现了公司在不同商业模式间灵活切换、对冲风险的能力。

各产品线在规模与运营上呈现出“有进有退、结构性调整”的特征，整体表现稳中承压。

COCO Park作为核心产品线，表现出极强的成熟度与稳健性。上半年其已开业购物中心面积保持在49.4万平方米，平均出租率虽较2025年同期的93.9%微降至92.8%，但依然维持在高位，显示出项目在成熟市场中具备强大的抗压能力。

相比之下，COCO City和iCO产品线已开业面积从2025年同期的57.6万平方米大幅缩减至47.4万平方米。然而，在主动调整规模的同时，该板块平均出租率逆势上扬，从90.9%提升至91.7%。这表明公司正在主动进行资产优化，通过剥离或调整部分低效项目，以提升整体组合的健康度。

◎上半年新开深圳光明星河COCO CityA馆

大湾区“压舱石”：收入占比逼近八成

在果断砍掉非核心资产的同时，星盛商业将资源高度集中于“大本营”。

财报显示，大湾区作为星盛商业的绝对核心，以31个物业贡献了高达79.8%的收入，同比大幅提升4.9个百分点。其中，深圳大本营表现尤为强劲，收入占比跃升至72.2%。

这种区域收入集中度的进一步提升，凸显了核心城市项目的“压舱石”作用。在深耕大湾区的战略下，星盛商业正通过精细化运营提升项目盈利能力，以高质量的增长对冲了部分低效项目出清带来的短期收入波动。

展望下半年，星盛商业的发力点依然紧扣“核心”与“创新”。

一方面，公司将全力保障深圳星河WORLD·COCO Park二期、深圳龙岗星河COCO City等核心项目的开业，并推进深圳福田COCOPark和龙华星河COCOCity两大成熟项目原超市区域改造升级。

另一方面，星盛商业正试图跳出传统商管的边界，持续深化“可持续探索计划”，以“无废商圈”与“循环城市”为载体，推动商业空间向绿色生态空间转型。在APEC林业部长级会议上，星盛商业展示的“咖啡渣循环”案例，正是其从“商业空间经营者”向“城市循环建设者”角色延伸的缩影。