2026中期业绩汇总：华润万象生活、龙湖、大悦城、星盛、银座、茂业…哪家跑赢大盘？

2026 年中期业绩陆续披露，多家商业地产、商管上市公司交出半年答卷。在消费环境分化之下，各家购物中心租金、出租率、客流销售出现明显分化。头部商管保持增长，部分区域零售、商管企业面临合约变动、项目更新升级，收入利润承压。加得商业整理了部分核心运营数据，让我们一起来看看。

01 华润万象生活（01209.HK）

138座商场、零售额增长21.7%

今年上半年，华润万象生活实现营业收入92.17亿元，同比增长8.1%；核心净利润22.29亿元，同比增长10.8%；毛利率38.0%，同比提升0.9个百分点。其中，购物中心已经成为拉动其业绩增长的核心引擎。中报显示，2026年上半年，华润万象生活新开业购物中心3座。截至6月末，公司在营购物中心增至138座，在管购物中心增至218座。上半年，138座在营购物中心实现零售额1485亿元，同比增长21.7%。

第三方购物中心的贡献也在持续提升，收入及税前利润占比分别同比提升4.7个百分点、4.6个百分点至35.4%、28.5%。写字楼业务期内与头部金融机构签约4个项目，收入10.89亿元，同比增长8.6%，毛利率38.7%。

就拓展项目的策略，华润万象生活在中期业绩说明会归纳了三大原则——战略引领、全域卡位式布局、高质量规模增长与产品领先。城市选择层面，公司聚焦一二线核心城市，以深圳、杭州、沈阳、合肥等为样板持续深耕，不断提升区域布局浓度；同时有选择地进入人口基数可观、经济体量较大、产业潜力突出且商业处于发展窗口期的三线城市，重点关注长三角和大湾区的地级市以及尚未覆盖的省会城市，优先选取具备成为城市第一项目潜力的标的。项目选择层面，公司重点聚焦区位优越（核心地段）、产品设计领先、具备一定体量规模优势的项目，以TOD（公共交通导向型开发）项目为优选对象，并同步积极推进存量优质项目的焕新改造。

图源：华润置地业绩发布PPT

02龙湖集团（00960.HK）

运营与服务2028年收入规模反超地产

龙湖集团上半年实现营业收入398.0亿元。其中，运营与服务上半年该板块收入137亿元，同比增长3.23%，占总收入比重由上年同期的约25.7%升至34.4%。其中，运营业务收入为73.01亿元，同比增长4.18%；服务业务收入为63.99亿元，同比增长2.16%。

行业深度调整，运营与服务展现了极强的稳定性，成为龙湖集团的核心筹码。龙湖集团给出了明确的转型时间表：2028年，运营及服务收入要达到340亿元，毛利率超50%，贡献百亿元权益后利润，并首次在收入规模上反超地产开发。

商业投资业务，上半年，租金收入为59.80亿元，同比增长8.7%，期末出租率为97.4%。下半年将新开6座商场，其中5座为重资产，1座为轻资产。截至6月底，在手的商业项目为132座，开业96座，待开业36座，未来会逐步呈现。

在业绩会上，龙湖管理层明确，商业航道每年保持10座左右新开，收入年率在10%左右，2028年目标150亿元；资产管理业务未来几年的收入将维持在30亿元左右。物业管理和代建分别锚定，5%和20%的年复合增长率，以及140亿元和20亿元的收入目标。

03 大悦城控股（000031.SZ）

营收利润双降 商业板块稳健

公司受制于房地产结算资源减少及行业调整影响，报告期业绩呈现营收与利润双降态势：数据显示，报告期公司实现营业收入122.30亿元，同比下降19.71%；归母净利润-7.23亿元，同比由盈转亏；扣非净利润-8.37亿元，同比大幅下降。

2026年上半年，大悦城购物中心实现销售额234.02亿元，同比增长 6.4%；客流2.31亿，同比提升15.5%；受部分项目调改升级影响，上半年实现平均出租率93%；受益于在营项目的良好运营，上半年购物中心的营业收入和净利润较上年同期均实现增长。

大悦城正持续拓展产业地产轻资产业务版图。公告显示，2026年上半年该公司成功落地永安古城城市更新一期（鑫隆市场）及嘉兴南湖甪里未来双创港项目2个轻资产项目。此外，大悦城在北京、上海通过管理输出方式运营管理北京汇京双子座、北京中邮保险·玖安广场、上海滴水湖国际中心等项目。

04 新城控股（01209.HK）

商业运营从“现金流补充”变成“利润主引擎”

8月27日，新城控股对外发布2026年中期业绩，期内实现营业收入176.44亿元，同比下降20.16%；归母净利润8.49亿元，同比下降5.15%。

营收降幅大于利润降幅，核心在于毛利率的提升：商业板块高毛利对冲开发业务下滑，使整体毛利率逆势提升至33.1%，较上年同期上升6.25个百分点。

商业运营板块从“现金流补充”变成“利润主引擎”，上半年商业运营总收入71.12亿元，同比增长2.42%；其中租金收入为66.36亿元，同比增长2.43%。截至报告期末，新城控股在全国147个城市布局212座吾悦广场，已开业吾悦广场数量达181座，开业面积达1675.31万平方米，出租率达98.35%。

期内，吾悦广场客流总量达10.33亿人次，同比增长8.74%；总销售额520亿元（不含车辆销售），同比增长0.97%。从全国布局看，截至2026中期末，可供出租面积中江苏、浙江的占比最高，分别达到24.36%、10.14%。

05瑞安房地产（00272.HK）

短期挑战存在长期看好城市更新

财务数据显示，2026年上半年，瑞安房地产实现收入约17.11亿元（人民币，下同），同比下降18%；剔除投资物业公平值影响后，集团核心溢利同比增长53%至4.03亿元，股东应占溢利约2.23亿元，同比大增337%。

商业物业方面，报告期内，瑞安房地产的租金及相关收入总额（包括来自合营公司及联营公司的物业）同比增长4%至18.56亿元，其中78%来自上海物业组合，2025年开业的上海“新天地东台里”和武汉“创新天地商业公园”带来额外贡献。

截至报告期末，瑞安房地产旗下的零售物业平均出租率达94%，客流量及租户销售额分别增长17%及20%。

06 宝龙商业（01209.HK）

收缩对外扩张步伐，毛利率承压

上半年实现营业收入 12.09 亿元，同比下降7.1%；归母净利润 1.40 亿元，同比下降23.6%，毛利率下滑至 26.3%。业绩承压主要来自部分业主终止管理合约、在管项目流失。截至 6 月末在管商业建面 1106 万㎡，长三角占比约 70%。

公司收缩对外扩张步伐，优先保住优质存量项目。经营层面优化招商结构，提升高租金贡献租户占比；精简组织架构，压降运营管理成本。未来拓展将更加审慎，优先选择财务状况稳健的业主方合作，规避合约风险。

07 恒隆地产（00101.HK）

内地商场收入创2024年新高

2026年上半年，恒隆地产总收入为61.13亿港元，同比增长23%，主要得益于物业销售收入大幅上升超5倍至10.43亿港元。同时，物业租赁收入增长5%至49.23亿港元，而酒店收入录得1.47亿港元，同比增长14%。

更细分看，恒隆地产内地物业租赁业务期内收入34.42亿港元，其中内地商场组合整体收入同比增长6%至25.67亿元（人民币），创下2024年以来新高。期末出租率微升两个百分点至96%，整体表现稳健。

08星盛商业（06668.HK）

年度净利润已连续3年下滑

报告期内，公司收入约为2.81亿元，同比下降约1.3%；整体毛利率约为50.7%，同比下降约1.6个百分点；归属母公司净利润约为8507万元，同比下降约2.1%。在商业存量竞争加剧背景下，星盛商业上半年选择了主动收缩。截至2026年6月30日，星盛商业在管项目51个，总合约建筑面积约239.5万平方米，较2025年末减少约14.1万平方米、降幅约5.5%。

在收入结构上，星盛商业收入主要来自委托管理服务、品牌及管理输出服务、整租服务三大运营模式，2026年上半年三者表现迥异，分化明显。委托管理、品牌输出板块收入承压，整租业务板块实现小幅增长。整体拓展节奏明显放缓，部分区域项目管理合约到期不再续期。

09中骏商管（00606.HK）

轻资产拓展明显放缓

8月27日，中骏商管发布截至2026年6月30日止六个月未经审核综合中期业绩。期内，公司收益约人民币5.883亿元，毛利率约30.2%，母公司拥有人应占溢利约人民币0.279亿元。

分业务看，期内商业物业管理及运营服务分部实现总收益约为人民币1.468亿元，同比减少约13.2%；该分部在管建筑面积约170万平方米，同比没有变动；在管项目为14个，同比没有变动；签约建筑面积约390万平方米，同比没有变动。于报告期末，集团总签约商业物业为31个。

管理层在公告中指出，宏观商业环境及消费者行为模式正处于快速演变阶段，行业经历购物商场高速扩张期后，商业项目的发展模式逐步由追求规模增长转向更注重资产质量优化及运营回报。

10中海地产（00688.HK）

在存量运营、城市更新领域稳步提升

今年上半年，中海地产实现销售额1343.5亿元，同比增长11.8%，权益销售规模位居全行业第一，且为唯一实现销售双位数增长的TOP10发展商。

其中，实现商业运营收入35.8亿元，写字楼+购物中心“双核”压舱，合计收入占总收入的80%，构成经营基本盘——中海旗下拥有71座甲级写字楼（国内最大写字楼发展商）和32座购物中心。同时，基于多层次REITs平台的构建，中海地产轻资产管理规模约250万㎡。此外，中海地产还开始探索银发经济，开业了北京锦宸康养项目。

11银座股份（600858.SH）

呈现营收与利润双降态势

报告期内，银座股份实现营业收入28.75亿元，同比下降3.26%；归属于上市公司股东的净利润7421.94万元，同比下降28.73%。

报告期末，公司总资产108.90亿元，较上年度末增长3.54%；归属于上市公司股东的净资产27.50亿元，增长2.38%。利润总额为1.19亿元，同比下降23.69%；扣除非经常性损益后的净利润4906.01万元，同比下降32.72%。经营活动产生的现金流量净额为5.49亿元，同比增长61.29%。

截至2025年6月，银座股份拥有120家门店，覆盖山东省11个地市及河北、黑龙江等地，经营面积近300万平方米。

12 武商集团 (000501.SZ)

现金流大涨21%

报告期内，公司实现营业收入31.53亿元，同比下降0.90%；归属于上市公司股东的净利润1.31亿元，同比下降20.65%。

扣除非经常性损益后，归母净利润为1.11亿元，同比下降23.40%。经营活动产生的现金流量净额为4.13亿元，同比增长21.23%。基本每股收益0.17元，同比下降19.05%；加权平均净资产收益率1.20%，较上年同期下降0.29个百分点。

截至报告期末，公司总资产303.93亿元，较上年度末增长0.02%；归属于上市公司股东的净资产110.06亿元，较上年度末增长0.92%。

13 茂业商业 (600828.SH)

2026年半年度净利润约-1.88亿元

报告期内，公司实现营业收入9.29亿元，同比下降26.43%；归属于上市公司股东的净利润为-1.88亿元，同比下降644.96%。

截至报告期末，公司总资产为170.69亿元，较上年度末下降2.64%；归属于上市公司股东的净资产为65.56亿元，较上年度末下降2.80%。

报告期内，公司利润总额为-2.40亿元，上年同期为0.41亿元；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-1.22亿元，上年同期为0.39亿元。经营活动产生的现金流量净额为1.13亿元，同比下降57.46%。

14中百集团（000759.SZ）

营业收入增速持续下降

报告期内，公司实现营业收入35.86亿元，同比下降22.35%；归属于上市公司股东的净利润为-2.96亿元，上年同期为-2.55亿元，同比增亏16.18%。

归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润为-2.96亿元，同比下降29.12%。经营活动产生的现金流量净额为1.19亿元，同比下降8.19%。基本每股收益为-0.45元，同比下降18.42%。

截至2026年6月末，公司总资产为80.41亿元，较上年度末下降4.80%；归属于上市公司股东的净资产为5.25亿元，较上年度末下降36.06%。

15中国国贸（600007.SH）

营收降、利润稳

报告期内，公司实现利润总额8.46亿元，同比增长0.20%；归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.28亿元，同比下降0.11%。基本每股收益及稀释每股收益均为0.63元/股，同比增长0.17%。

截至报告期末，公司总资产107.49亿元，较上年度末下降6.15%；归属于上市公司股东的净资产93.03亿元，较上年度末下降4.56%。

2026年1-6月，公司经营活动产生的现金流量净额7.96亿元，同比下降5.58%；加权平均净资产收益率为6.53%，较上年同期减少0.06个百分点。

16豫园股份（600655.SH）

营收略减与利润回升

报告期内，公司实现营业收入170.17亿元，同比下降10.96%；归属于上市公司股东的净利润1.62亿元，同比增长157.17%。扣除非经常性损益的净利润为1.38亿元，上年同期为-4.45亿元，实现扭亏为盈。基本每股收益0.042元。

截至报告期末，公司总资产1086.22亿元，同比下降5.46%；归属于上市公司股东的净资产298.86亿元，同比下降0.42%。

半年报指出，公司主营业务涉及的珠宝时尚等消费升级行业、商业零售行业、房地产行业，均属于市场化程度高、竞争十分激烈的行业。近年来，豫园股份持续推进“瘦身健体”、“拥轻合重”、“攻守平衡”战略措施，加快核心产业转型升级。