零售额狂飙21.7%，非奢劲增24%：华润万象生活增收又增利
作为头部企业，华润万象生活（01209.HK）的半年报一直是市场关注的焦点。
今年中期财报，可以用5个字概述：增收又增利。
上半年公司营业额92.2亿元（+8.1%），核心净利润22.3亿元（+10.8%），利润增速显著跑赢收入。旗下138座在营购物中心，零售额合计1485亿元，整体增长21.7%，其中重奢购物中心零售额同比增长17.0%，非奢购物中心同比增长24.2%。
而增长的确定性，正在转化为新一轮扩张的动能。随着拓展节奏的稳步推进，华润万象生活正迎来新一轮的集中入市期。2026年计划新开项目12座，下半年广州白鹅潭万象城、武汉光谷万象天地、西安浐灞万象汇、郑州二七万象城（二期）等项目将陆续亮相。
但比业绩更值得关注的，是万象商业锚定“一二线深耕、三线争第一”，计划在“十五五”剩余4年内再开70座购物中心的战略野心。与此同时，万象商业正通过"造街造景"的空间实验、自营美妆等生态圈探索、标杆项目扩容等动作向内挖掘新增量，试图在规模与质量之间找到最优解。
01.
138座购物中心
零售额1485亿元、租金收入171亿
作为核心增长引擎，华润万象生活商业航道上半年收入同比提升13.2%至36.99亿元，整体毛利率同比增加0.8个百分点至66.9%。其中，购物中心收入同比增长15.2%，写字楼业务同比增长8.6%。值得一提的是，第三方购物中心的收入及税前利润占比分别同比提升4.7、4.6个百分点至35.4%、28.5%，轻资产输出能力持续变现。
租金收入171亿元，
运营利润率提升至68.9%
在运营端，旗下138座在营购物中心上半年实现整体零售额1485亿元，同比增长21.7%（可比口径增长10.2%）；租金收入同比增长15.8%至171亿元，平均出租率维持在97.4%的高位，较2025年末提升0.2个百分点。
截至第二季度，华润万象生活在营138个项目，62个项目零售额排名当地市场第一，116个排名当地市场前三，彰显行业地位稳固。
衡量商管公司真实运营能力的关键指标——NOI（运营净利润）同样表现亮眼。上半年公司NOI同比增长16.9%至117亿元，NOI Margin（运营利润率）同比提升0.7个百分点至68.9%。NOI增速显著跑赢租金增速，说明利润的提升主要得益于运营效率的优化与多元化收入的增加，而非向租户转嫁成本，这是典型的“高质量增长”特征。
赛道拆解：
重奢增长17 .0% ，非奢增长24.2%
拆解这份成绩，重奢与非奢项目的“双轮驱动”尤为瞩目：重奢项目零售额同比增长17.0%，可同比增长11.0%，非奢项目同比增长24.2%，可同比增长9.7%。
重奢矩阵的持续扩容是业绩的压舱石。长春万象城成功跃升东北重奢新一极，今年以来LV、Prada、Miu Miu、Burberry、Gucci、MaxMara、Dunhill、Brunello Cucinelli、Montblanc、ZEGNA、FERRAGAMO、TOD'S等十余家奢牌密集落位。济南万象城剑指山东首个M1级商场，目前已吸引Balenciaga、Moncler、Cartier、IW、Versace、Zegna等已就位，LV品牌快闪测试市场，静待顶奢落子；贵阳万象城也借Rolex围挡初露锋芒。
长春万象城
另一方面，非奢项目的高增长，则主要得益于2025及2026年新开项目的入市贡献，以及开业两年以上项目逐渐迈过培育期，步入稳定经营阶段。
财务健康度：
售比稳守11.7%健康区间
除了增速，商户的租金负担水平（租售比）也是检验商场长期健康度的试金石。
行业普遍公认，10%～15%为健康区间，商户有合理利润、愿意续租，业主租金收益也较为充分，是双赢状态；过高（≥20%）易导致商户亏损掉铺，商场无法长期稳健发展；过低（<5%）则意味着商户盈利能力强，商场收租明显偏低，存在租金调升空间。
虽然华润万象生活没有具体披露项目租售比，据母公司华润置地披露，2026年上半年在营98个购物中心的平均租售比同比微降0.3个百分点，维持在11.7%。从历史对比来看，万象商业的租售比始终保持在微降可控的健康范围内。
从“买商品”到“买体验”，
三大举措应对市场变化
面对当前的消费市场，华润万象生活总裁喻霖康指出，服务消费正成为增长主引擎。消费者正从单纯的“买商品”向“买体验、买服务”转变，品质升级与理性务实并存，愈发看重“质价比”与“心价比”。在此趋势下，契合“健康悦己”趋势的细分品类（如服务、服装、个人护理及配饰）同店增长较为亮眼。
他分享道，面对结构性机遇，华润万象生活明确了三大应对策略：
●一是持续产品创新，推进在营项目的空间场景迭代，在新项目中融入前瞻性场景模型，打造差异化消费目的地；
●二是更好服务租户，依托138座购物中心的网络化布局与“伙伴计划”，助力核心品牌及新兴品牌跨区域发展；
●三是更好服务消费者，从空间供给走向情感连接，用沉浸式体验和会员权益升级，满足消费者的情绪价值。
02.
三个动作切片
看万象商业的破局路径
复杂多变的消费环境下，头部企业的突围，靠的不仅是战略高瞻远瞩，更是战术精准落子。万象商业如何探索增量？赢商网选取了三个最具代表性的"动作切片"，试图从中找到方向。
切片一：
“造街造景”空间运营实验
正如管理层提到的“产品创新”，表现在具体项目上，我们看到一个明显变化是，各个城市的旗舰项目，都在开启“空间内容运营实验”——没有街，造街。没有景，造景。
以更多元的场景和品牌内容制造“新鲜感”，扩大对年轻人的吸引力。这种探索始于深圳万象天地首创的MIXTURE潮流创意厂牌以及慢闪街区——“MXTR 街区”。如今单项目成功经验，正沉淀为体系内可借鉴方法论，被复制到全国标杆项目。
如长沙万象城创意空间厂牌「长街Avenue」、郑东万象城「MIXC NOOK慢闪街区」、石家庄万象城「108 VALLEY慢闪街区」等，通过打造极具话题性的城市快闪空间、主题市集以及融合在地文化的艺术街区，让空间本身成为最大的流量入口。
切片二：
美妆、文化等生态圈自营业务探索
除了物理空间的焕新，自营生态圈业务正成为华润万象生活挖掘增量的新引擎。
针对近期备受关注的自营美妆业务“MIXC BEAUTY”，华润万象生活副总裁、商业航道总经理王磊回应称，这是为顾客打造极致体验的战略尝试。旨在打破传统高化业态“重卖货、轻体验”的痛点，将优质货品与美妆课堂等多维体验有机融合。
目前该业务已在昆明、郑州、长沙跑通模式，业绩表现符合预期，下半年将在广州白鹅潭万象城、东莞万象城和武汉光谷万象天地三个项目试点开展。
针对外界关心的“自营与招商利益平衡”问题，王磊明确了清晰的边界设计：自营业务仅限试点项目，由独立团队专业化运营；非试点项目继续采用高化租赁模式，两种模式并行，互不干扰。
除美妆外，除了高化业务，万象生活还探索多个生态圈业态自营，目前在营19个冰场、62个影院及文化空间业态。这些业务均坚持“四自”原则（自建能力、自主经营、自负盈亏、自建品牌）进行专业化运营，以满足消费者对高品质、差异化体验的需求。
切片三：
标杆商场“扩建/扩容”
在抢占核心城市市场份额的过程中，对优质项目进行扩建与扩容，已成为太古、恒隆、华润万象生活等头部运营商放大优势项目势能的重要战略抓手。
如果说空间运营和自营业务是华润万象生活向内挖掘的“精耕细作”，那么旗舰商场的扩建则是向外扩张的“乘数效应”。近年来，重庆万象城、青岛万象城、深圳万象城、深圳湾万象城、成都万象城等8个标杆项目相继扩容，累计扩容面积超过76万㎡，成功实现了从“单体商场”向“复合型城市地标”的跃升。
上半年，无锡万象城西区、厦门万象城二期也顺利入市，进一步激活了区域消费活力。从策略来看，自建扩容或者物业整租两种方式并行。
而在下半年，备受瞩目的郑州二七万象城二期也将接力登场。据赢商网获悉，标杆项目扩建还在继续，多个万象项目已在筹备二期。这种基于成熟项目的“内生式扩容”，正以极高的确定性，持续巩固万象商业在核心城市的绝对统治力。
03.
“十五五”规划：
再开70座购物中心
一二线深耕与三线“争第一”
在国务院《扩大消费“十五五”规划》政策推动下，国内消费潜力加速释放。华润万象生活总裁喻霖康在业绩会上明确表示，头部企业高质量发展迎来机遇。
这一论调，也对应万象商业加速规模扩张的战略策动。其核心抓手便是“123”战略：即在“十五五”期间（2026—2030年）扩张目标为——?新增拓展100个、在营购物中心增至200个、管理购物中心（含未开业存量）达到300个?。
从实际进度来看，截至2026年6月末，公司在营购物中心达138个，预计年末增至148个。按筹开计划，到2030年末在营项目总数将达218个。这意味着，在未来4年里，华润万象生活还将新开70座购物中心。
在庞大的增量计划背后，在城市布局逻辑上，华润万象生活副总裁、商业航道总经理王磊在业绩会上给出了明确的战略定调：
●一方面，聚焦一二线核心城市，以深圳、杭州、沈阳、合肥等为样板持续深耕，提升布局浓度。如上半年官宣的上海/贵阳万象天地等。
●另一方面，择优进入人口基数大、经济体量高、产业潜力突出且商业处于窗口期的三线城市，重点关注长三角、大湾区地级市及尚未进入的省会城市，优先选择具备“城市第一”潜力的标的。
这种“三线争第一”的底气，源于过往成功案例的验证。截至今年二季度末，万象商业位于下沉市场（非省会、三线及以下）在营项目27座，在泸州、宜宾、淮安、南通等项目的亮眼表现，已为下沉市场验证了“降维打击”的可行性。下半年莆田万象汇、淮安万象汇等相继亮相，将进一步放大这一标杆效应。
在“123”战略的200个在营目标中，母公司华润置地拟贡献29个，这意味着还有51个项目将依赖第三方轻资产输出。
王磊透露，万象商业上半年已获取12个高质量项目（含置地项目5个，第三方项目7个），完全契合“年均签约20个以上”的节奏预期。
对于第三方项目的筛选，王磊强调，万象商业建立了一套严苛的核心考核指标：选择重点聚焦区位优越（核心地段）、产品设计领先、具备一定体量规模优势的项目，尤其是以TOD（以公共交通为导向的开发）项目为优，并积极推进存量优质项目的焕新改造。
“我们坚持‘做一成一’，依托二十年积淀的产品打造、品牌招商和运营管理能力，力争每个项目在当地均形成良好客户口碑和品牌影响力，以领先业绩和投资回报争取为更多业主方提供服务机会。”王磊最后总结道。
