存量突围时代，吾悦如何让消费者"愿意来、反复来"？

       当增量扩张的时代红利彻底消退，商业地产的竞争逻辑正在发生根本性转移。不再是"占据更多资源"，而是"留住更多人心"。

数据显示，2026年5月社零总额同比下滑0.6%，系2023年以来首次负增长；同期全国购物中心客流同比下跌2.4%。与此同时，上半年新开商业项目中存量改造占比已达46%，与增量近乎持平。

消费基本面的收缩与空间供给的持续扩张同时发生，行业正在用更多的商业面积，回应一个增长乏力的客流池。

比宏观数据更值得警惕的是另一个现实：客流来了不消费，消费了不复购，复购了不传播。大众点评上一条差评，一次糟糕的停车体验，一个"没什么好逛"的印象，这些细碎的负面感受足以让一个项目被消费者移出备选名单。"流量"与"留量"之间的断层，已经成为全行业最迫切的运营命题。

当增量红利消退，真正具备运营能力的选手反而会浮出水面。沪苏吾悦是这一趋势下值得关注的样本。以集团"经营五步法"——建好空间、组对内容、找到品牌、做高销售、分享收益——为方法论框架，沪苏吾悦在空间改造、品牌引进、营销活动、服务升级等维度持续深耕，将"让消费者喜欢吾悦"从目标转化为可被检验的经营成果。

在赢商网看来，这不仅是一次区域性的运营实践，更是存量时代商业地产从“经营商品”转向“经营人心”的生动注脚。

01.

建好空间：

给消费者愿意停留的理由

存量商业的改造，容易陷入“重装修而轻内容、换品牌而不换逻辑”的表层调整。中指院数据显示，超60%的存量项目改造后仅能维持1至2年热度。如何让改造从"一次性刺激"变为"长效引擎"，是行业共性难题。沪苏吾悦的解法是从"单点修复"走向"系统焕新"。

2025年，沪苏区域以常州武进吾悦为标杆，完成了8座老项目的差异化破局。武进吾悦作为全国首座金标吾悦，焕新品牌135家、调整面积超2.3万平方米，引入22家城市首店，焕新开业前三日客流达48.5万人次，销售额突破4250万元。"悦来市集"IP在青浦、钟楼、溧阳、天宁等多个项目系统性落地B1层，将沉闷的地下空间转化为"生活剧场"。如皋与吴江通过动线重构，有效疏解了消费者绕路困扰。

2026年，沪苏吾悦将改造从8座扩展至10个项目，改造面积超5万平方米，且每一处改造都对应明确的经营痛点。

昆山吾悦针对次动线存在的直角转弯过窄、南侧无铺位展示等结构性问题，采取"拓宽+内退"策略，将通道宽度扩至3.5米、外摆宽度增至2.8米，视觉宽度提升至9.1米。原有单一业态被替换为餐饮小食矩阵，高频业态的导入为冷区注入了稳定客流。钟楼吾悦3F则聚焦于中岛区域铺位遮挡导致的可逛性下降，通过补充缺失品类、优化业态布局来改善游逛体验。

武进吾悦在2F次动线改造基础上，以"春季、女性、森系、清新"为关键词，打造"花园里"森系主题街区，增加绿植、休闲区与美陈点位，为这片区域建立了明确的风格辨识度。溧阳吾悦B1层引进城市首家盒马鲜生，通过合理切铺打造"悦来市集"。改造后，盒马与悦来市集的17家餐饮品牌形成协同效应，构建起"零售+餐饮+生活服务"的多元矩阵。

吴江吾悦将空白墙分别改造为心愿互动墙和商户展示墙，兼顾顾客互动与品牌曝光。溧阳吾悦西广场则计划划分出健身区、儿童乐园区、宠物乐园区三个功能板块，将周边居民的日常高频需求接入商场。

左：武进吾悦花园里

右：苏州吴江吾悦空白墙

从单点修复到系统焕新，从室内空间到户外场景，沪苏吾悦在空间改造上的持续投入，始终围绕一个目标：让消费者愿意走进来、愿意多停留。每一次改造，都是在回答"消费者凭什么把时间花在这里"。

02.

组对内容、找到品牌：

用品牌连接对的人

存量商业持续领跑市场，核心在于业态迭代的精准度与品牌组合的创造力。沪苏吾悦以"组对内容"与"找到品牌"为抓手，用持续的品牌焕新让商业空间连接对的人。

2026年1至8月，沪苏吾悦累计招商700余个品牌，其中城市级首进45个、区域级首进110个、特色门店90家，引入PRADA、娇韵诗、MAOGEPING、ANTA GUANJUN、HAZZYS等品质品牌。

滨寿司、無燎、裴社长、王和李等品牌在沪苏吾悦实现多店联发。区域矩阵效应一方面降低了品牌拓店的边际成本，另一方面也强化了吾悦在品牌方心中的战略权重。

钟楼吾悦滨寿司的引进路径，能够具体看到这套打法的落地过程。2025年，钟楼吾悦团队在实地调研中发现滨寿司门店持续排队、客流火爆，随即将其锁定为重点引进目标。针对现有空铺无法适配的问题，钟楼吾悦主动将在营韩宫宴与相邻空铺合并，重新切割铺位以满足滨寿司的设备布局需求。团队提前完成产权自查并出具专项报告，对标成熟合作案例敲定商务条款，仅用时两个半月完成从进场施工到开业全流程，创下滨寿司全国门店最快开业纪录。基于沪苏吾悦全域布局的优势，团队进一步推动品牌同步落位如皋、金坛、启东三店。一个项目的突破，最终转化为区域性的矩阵效应。

金坛吾悦几多全的落地则展示了另一种能力：数据驱动。平价零食赛道热度持续走高，团队通过持续跟踪场内消费偏好、分析同类品牌经营数据，发现薛记炒货业绩长期位居全市前列，印证了本地消费者对品类丰富的零食业态存在明确需求。经过多轮研判，团队精准锁定几多全，并主动启动场内商户招调，统筹荣耀、杂物社移位，实现铺位合并改造。

几多全金坛吾悦店开业7天营业额突破150万元，线上销售突破169万元，带动项目周销售达1698万元，环比提升18.41%，客流同比提升6.4%，车流同比提升25.3%。品牌、商户、商场三方共赢，这正是"组对内容"与"找到品牌"互为表里的最佳诠释。

紧跟市场与消费者偏好变化，将用户真正喜欢的品牌精准引入并实现快速孵化。沪苏吾悦通过品牌引进的系统攻坚与资源整合，形成区域协同效应，让消费者在吾悦买到真正想买的商品和服务。

03.

做高销售：

用消费者认可的方式做生意

"做高销售"的本质不是推销，而是精准连接——把对的产品用对的方式给对的人。沪苏吾悦以数据驱动、场景体验、圈层运营三种逻辑，给出了存量时代销售增长的实操样本。

■数据驱动，连接已经产生购买意向的消费者。昆山吾悦联合小米打造家电节，精准筛选会员系统内近三个月有过小米消费记录的会员，由品牌给予全城最低折扣，以存量激活替代广撒网引流，实现破百万销售业绩。

■场景体验，让消费行为自然而然发生。武进吾悦联合场内20家水吧品牌推出"装杯大赛"。活动3天累计500余人参与，小红书UGC互动数超过400篇。三天日均客流8.12万人，同比提升45.14%，日均销售886.24万元，同比提升49.46%，场内水吧销售同比增长55%。活动成功为武进吾悦贴上"常州奶茶饮品第一广场"的心智标签，多家购物中心已参照本案进行同类活动策划。星耀城吾悦联合户外品牌森迹，依托新龙湖自然水域打造水上皮划艇体验，邀约高品质会员参与新品发布及水上体验。在盒子商业同质化竞争中，不可复制的场景本身就是最好的销售助推器。

■圈层运营，让目标客群主动到访。青浦吾悦深耕亲子家庭私域，联动家庭、街道、学校、商业体多方资源，2026年上半年累计新增运营16个亲子社群。通过定向邀约、群内互动、商户活动触达、公益合作等多元手段，实现高频有温度的用户连接，将商场从"路过地"转化为亲子家庭的"目的地"。天宁吾悦联合江苏省广西商会、青龙街道、市/区民宗局、区委统战部、江苏理工学院艺术教育中心等10余家政府及机构，联动13家优质商户推出广西同胞专属优惠，落地"苏桂同心·潮聚三月三"民族文化活动，打造长桌宴、民族服饰巡游、非遗市集等沉浸式体验。当天客流达5.28万人，环比提升7%，销售环比提升5%。飞龙吾悦联动星轶影城，依托作家曹文轩《青铜葵花》IP及“电影餐桌观影团”资源，落地主创团队观影见面会活动，精准触达近500组亲子家庭，特邀《常州新闻》等官方媒体专访报道，全网话题声量突破 10 万 +。

数据驱动让"想买的人"更快下单，圈层运营让"对的人"愿意进来，场景体验让"来过的人"还想再来。三种打法共享一个内核：懂消费者的需求、懂消费者的圈层、懂消费者的情绪。

04.

口碑提升：

让消费者感到被善待

当空间与品牌趋同，"被善待的感觉"正在成为消费者选择去哪家商场的决定性因素。沪苏吾悦以覆盖全部15个项目的客诉闭环机制为基础，持续关注大众点评等第三方平台顾客反馈，建立整改机制。区域整体大众点评评分持续提升，门店星级均为4.8以上，上半年客诉量大幅下滑。

在服务硬件升级方面，沪苏吾悦在飞龙、高铁、金坛、武进、天宁、钟楼、启东、吴江、如皋9个项目中同步推进，改造内容覆盖停车场、卫生间、母婴室、休息区、导视系统、照明、空调等多个触点。

启东吾悦通过增设非机动车分区定点车位、根治地下室渗水问题改善顾客入场感受；吴江和如皋项目则通过场内照明升级、空调设备更新等方式，营造更舒适的消费环境；武进吾悦对卫生间与母婴室进行升级，同时增设休息空间；天宁吾悦完成空调系统提升、卫生间品质提升、喷泉维修及中庭栏杆扶手出新；钟楼吾悦增设休息空间；金坛吾悦完成非机动车护栏改造；高铁吾悦完成停车场地坪翻新……

这些升级动作的覆盖面从停车场到卫生间，从导视系统到休息区，看似微小的改变传递的是“我们理解并关心你的需求”的态度。

建好空间让消费者愿意走进来，组对内容让消费者逛得有兴致，找到品牌让消费者买得放心，做高销售让交易自然而然发生，分享收益让生态可持续运转——“经营五步法”环环相扣，构成一条完整的价值链，共同指向一个原点：让消费者喜欢吾悦。

在赢商网看来，当行业从增量赛跑转向存量博弈，商业地产的竞争不再是规模的竞赛，而是对“人”的理解深度。“经营五步法”的价值，不在于五个步骤本身，而在于它将商业运营的出发点从“经营商品”转向了“经营人心”——空间改造、品牌引进、营销活动、服务升级，每一个环节的决策依据，不是“商场需要什么”，而是“消费者需要什么”。

让消费者“愿意来、反复来”——这是沪苏吾悦对存量时代的回应，也是行业从“追逐流量”转向“留住人心”之际，值得被看见的一种路径。