天津商业“阵痛期”，过去了？

       五年的时间，能给一座城市的商业，带来多少变化？

距离2021年7月国务院批准北京、上海、广州、重庆、天津率先开展国际消费中心城市培育建设，已经过去五年，时光流转间，天津商业格局发生了哪些转变？

从城市商业的视角来看，在较为完善的政策体系的指导下，天津五年来在商业载体供给、商圈能级提升、消费空间重构、品牌资源集聚等方面取得了系统性成果，但其结构性矛盾仍需持续深度调整。

01.

完善政策框架，

构建“大消费”格局

从宏观经济表现出发，天津GDP从2021年的约1.57万亿元增长到2025年的1.85万亿元，呈现逐年稳步上升。在此基础上，天津近五年的社会消费品零售总额整体在4000亿元上下徘徊。GDP增速高于社会消费品零售总额增速，说明城市消费潜力还有待进一步挖掘。

同时，2026年上半年，全市社会消费品零售总额同比增长2.1%，继续保持平稳增长。结合细分品类数据，反映出天津正处于消费转型的关键时期，消费结构持续优化中，消费信心有望继续修复。

实际上，天津一开始便意识到，培育建设国际消费中心城市是一项长期性、复杂性的工作，因此，从核心顶层政策到大量具体落地方案，形成了高密度的全链条支持体系。

涵盖各个维度的“政策工具箱”，在空间规划方面明确了从地标商圈到社区商业的完整建设梯度，从城市更新出发为存量商业改造提供政策窗口和资金支持，用首店经济、夜间经济、演艺新空间等业态创新动作推动商业综合体向体验型、主题型转型，用允许外摆、延时经营等管理松绑方式提升购物中心和商业街区的经营灵活性，借势京津冀消费联动的区域协同扩大天津商业项目的辐射客群范围。

今年6月发布的《天津市商务发展“十五五”规划》总结了“十四五”时期（2021-2025年）商务经济发展成果，尤其是加快构建“大消费”格局，国际消费中心城市建设取得积极成效：

“2025年社会消费品零售总额较‘十三五’末增长10.5%，限额以上住餐营业额年均增长6.7%，批发零售业商品销售额连续跨越4万亿、5万亿台阶。消费地标升级焕新，金街荣获‘全国示范步行街’称号，文化中心、老城厢-古文化街、意式风情区等地标商圈成为商旅文融合集聚区，和平印象城、龙湖梅江天街、杉杉奥莱等一批商业综合体运营，盘活闲置商业设施面积近254万平方米……”

02.

商业扩容近350万方，

存量盘活成绩突显

总的来看，天津在五年间实现了商业面积的显著增量与存量焕新，形成“新增+改造”双轮驱动的供给格局。

据赢商大数据不完全统计，截至2025年年底，天津商业存量数量138家（含已开业的购物中心、独立百货、奥特莱斯的数量之和），位列全国第13名；商业存量面积1109.57万㎡（含已开业的购物中心、独立百货、奥特莱斯面积），位列全国第12名。

而2021年至2026上半年，天津商业增量近350万方，新开业46个项目，对全市商业数量和面积的增长贡献明显。

按时间维度来看，2021年是天津新增商业供应高峰，全年累计新增超118.2万方商业，其次是2023年新增供应76.98万方。整体而言，天津的商业市场已经从增量主导逐渐往“存量深耕”唱主角的方向发展。从体量分布来看，3万至10万方的中小型项目数量占比52%，成为市场主流；10万以上大型项目数量占比28%。

从项目类型来看，新开的46个项目中，近八成的商业类型为购物中心，同时，超过三成为工业遗存改造和存量商业盘活项目，如金茂汇、天拖·巷往1956、泰达津一·PARK、一冷天音艺库、色织厂街区都从工业遗存变身商业地标；和平印象城、吉利大厦、和平吾悦广场、海光MALL等对老旧业态升级后的项目重拾活力。独具特色的城市更新路径，也是天津区别于北京、上海、广州等消费中心城市的鲜明特色之一。

从城市商圈发展变化切入，金街商圈以新增6个项目领衔，六纬路商圈和生态城商圈各以4个紧随其后，老城厢-古文化街商圈和大梅江商圈均新增3个，南站商圈、中北商圈和泰达MSD-于响商圈则各新增2个项目。新增商业落位之地，不仅涵盖成熟市级商圈、成熟区域商圈，亦有新兴区域商圈和尚未形成明显商圈的地区，在一定程度上填补了天津城市商业中存在的供给空白。

其中，金街商圈坐拥天河城、和平大悦城、和平印象城、恒隆广场等头部项目，以及劝业场和津湾新界NEWBAY等改造中和即将开业的重点项目，依然是天津商业最稳的“压舱石”；大梅江商圈则是一个变化剧烈的例子，2022、2023、2024年分别迎来西青万达广场、梅江环宇城、龙湖梅江天街，梅江印象城又在2025年接棒梅江永旺梦乐城，新玩家入局、老玩家退场、原有玩家拓展版图，彻底重塑了大梅江商圈的版图。

03.

从消费“商品”到“服务”

重点商场的进化逻辑凸显

当我们将目光落到这五年间天津商业发生的具体变化，重点商场是最佳的切入点。

●场景空间之变：

从“商品陈列场”到“生活方式容器”

商场的空间竞争从“坪效最大化”转向“停留时长最大化”，需要用空间叙事替代货架逻辑。以飞天梯优化垂直空间、将室内街区主题化、充分利用户外空间，都是逻辑转化的具体表现。

比如龙湖天津梅江天街的“扶光云梯”两侧以4K超高清显示屏幕营造出全城首个新媒体数字交互场景；天津大悦城的“骑鹅公社”是中国购物中心室内街区的开创者之一，2024年9月全面焕新为“骑鹅星球”；天津鹏欣水游城则采用“空间切分+内容互补”策略，A座聚焦“时尚潮流+休闲社交+精致生活”，B座强化“新奇体验与家庭游乐”——室内空间的主题化升级迭代，说明天津商场已从“招商填空”进入“内容策展”阶段。

天津和平大悦城近几年持续在南京路口打造户外雕塑城市打卡地标，从1.0机甲熊猫、2.0机甲悟空、3.0赛博青狮，到2025年春节的“赛博吉象”，强化潮酷定位；龙湖天津梅江天街冬季打造“雪舞冰境”主题场景，引入人工降雪系统、多媒体灯光装置与冬日冰屋，将户外广场变为“全城瞩目的打卡地”——户外广场的IP化与季节化运营，打破常规空间利用方式，提升项目影响力。

空间设计主题化，运营效率提质加速，让商场从卖东西的地方变成制造内容的场所，季节限定、IP联名、城市级事件成为标配。

●内容之变：

从“商品消费”到“服务消费”的结构性迁移

当商品消费轻量化，服务体验成为新的重头戏：零售面积占比持续压缩，体验、餐饮、文化、生活方式类业态成为新的面积主力。

比如天津鹏欣水游城明确提出“去快消化-品牌提档升级-引进年轻人喜爱的流量品牌-打造社交休闲空间”的焕新路径，在重新系统性规划空间的基础上，弱化传统零售，强化体验与服务；天津万象城2025上半年引进多家户外运动品牌，实现“重奢+生活方式”双轮驱动——标准化零售退潮，更多线上无法替代的体验进场。

天津津南吾悦广场2025年冬季升级中，3层餐饮营业面积扩大30%，新增多家特色新店和津南区域首店，并推出“暖冬火锅节”等互动活动；SM天津滨海城市广场水环三层打造1.2万㎡的“FOODIE TIME好食光美食区”，以“绿意南洋”风格开创“餐饮+文化+休闲”融合新范式——餐饮的占比上升、社交属性越来越重，成为新的内容发动机。

天津大悦城骑鹅星球引入天实景相声茶馆、打造首届马路刨冰节，天津鹏欣水游城引入名流相声茶馆，天津天河城入津九年不断夯实“津门客厅”的市场定位，以及更多商场拥抱本土IP，如相声、麻花、刨冰——用在地文化构建不可替代的差异化壁垒。

04.

首发经济活跃，

核心商圈集聚明显

据官方数据，天津在成为全国首批国际消费中心城市的五年间，累计引进国内外品牌首店、旗舰店、概念店近2000家，举办首发、首展、首秀活动1000余场，初步形成“周周有首秀、月月有首发”的市场氛围。

以首店引入为例，天津首店经济确实跑出了引人瞩目“加速度”。基于赢商大数据2021至2025年首店监测数据，五年间，天津市累计引入首店861家，首店经济经历了2022年的短暂回调后，于2023至2025年迎来爆发式增长，2025年在消费促进政策和首发场景升级的推动下，引入首店339家，同比增长96%。

但从首店级别来看，在2021至2025年天津市累计引入的861家首店中，城市首店始终是主力，占比超过90%；全国首店仅占2%，华北首店约占5%。高能级占比很小，意味着天津更多是品牌在既有扩张路径上的落点，而非品牌进行战略级首发、全国首秀的首选之地。

业态分布方面，天津的首店经济呈现“餐饮主导、零售次之、多元发展”的格局。餐饮业态占比从2021年30.6%持续提升至2025年48.4%，成为最主要增量业态，五年累计引入368家首店。零售业态占比从52.9%下降至33.3%，但仍为第二大业态，五年累计引入341家首店。文体娱和生活服务业态占比持续提升，2025年合计达15.1%，显示体验型消费正在崛起。

从品牌级次看，也能印证上述结论。2021至2025年天津市引入的首店以B级和C级品牌为主，高能级品牌（A级及以上）整体占比约23%，同时，五年来天津市引入的S级品牌首店极少，与北京、上海等城市存在明显差距，反映出城市消费资源吸附力仍有较大提升空间。

完成“从0到1”数量积累，下一步要面对的是更加深化的质量跃升问题。天津未来或应引入能够延长消费者停留时间、创造更多日常复购和增强文化认同的业态，如生活方式品牌、设计师品牌、复合型体验空间等。

在行政区分布方面，天津市首店呈现“核心引领、梯度扩散”的空间格局。2021至2025年，和平区以300+家首店稳居绝对第一，南开区和河西区均有160+家，分列第二、第三，三区合计占全市总量的七成有余，高能级品牌也主要集中在核心城区的标杆商业项目中，如大悦城、万象城、天河城等。

西青区（50+家）和河东区（50+家）形成第二梯队，紧随其后的是滨海新区（30+家）。与此同时，核心城区新开首店占比从2021年80.9%降至2025年66.4%，首店开始向环城区域有序扩散。

05.

特色消费场景与业态创新

虽然在新增商业项目的档次和引入高能级首店方面，天津不如北京、上海那般强势，但是天津真正的机会并不在于复制京沪的“顶级商业IP竞赛”，而在于利用自身独特的文化资产、空间结构与消费气质，进行一场错位竞争的“非典型商业试验”。

消费新场景是新业态、新模式、新产品的系统集成，对促进消费提质升级、激发消费活力具有重要意义。天津拥有京沪极度稀缺的工业遗存、百年洋楼与港口码头空间，这些存量资产为策展型商业、主理人品牌、文化复合空间提供了低成本、高辨识度的物理载体。

2026海河国际消费季期间，天津市商务局正式发布《天津消费新场景100+》手册，首次以“河、海、楼、港、街、山”六大维度系统，全面梳理近年来天津盘活存量资源、文商旅体展融合推进、创新消费场景而打造的100余个项目，将历史街区、工业遗存、洋楼建筑、港口岸线等城市空间资源转化为可消费、可体验的鲜活场景，全面展现天津商业发展活力魅力。

具体来看这100+消费新场景，聚焦六大板块，覆盖全市各区：

【“河”韵津门】展示以海河为纽带构建水岸联动、日夜贯通的消费生态圈，包括海河游船、津湾广场、摩天轮好吃街、津旅左岸空间等一批城市消费新地标。

天津旅游集团牵头在海河赤峰桥打造的复合型文旅空间“津旅左岸空间”

【“海”岸风尚】重点关注依托海洋资源打造的北方亲海消费新高地，包括东疆亲海景区、国家海洋博物馆、泰达航母主题公园、极地海洋公园等一批展示海洋文化标杆项目；滨海新区的生态城商圈和泰达MSD-于响商圈，也有多个新开商业项目值得关注。

2025年9月开业的京东MALL（天津滨海店）

【“楼”话万国】板块聚焦全市重点历史风貌建筑的活化利用，展示了五大道、意式风情区、解放北路、中心花园四大片区标志性小洋楼商户，从百年银行旧址星巴克臻选店到蔡氏家祠樘院，从张学良故居沉浸式剧场到利顺德博大饭店，展示百年洋楼焕新升级后的品质消费新业态。

天津张学良故居

【“港”联全球】充分挖掘港口优势带来的“跨境电商+新零售”等新型消费业态，如cdf天津市内免税店、东疆仓储式红酒展销中心等一批体验店。

2025年11月开业的天津市首家市内免税店

【“街”焕新生】集聚老旧厂房、存量载体更新，展示了天津第一机床总厂改造的“津一PARK”、华北最大色织布生产基地转型的“天津色织厂旅游休闲街区”等一批城市更新项目。

泰达津一·PARK

【“山”隐休闲】着重做强蓟州“山”经济，展示了郭家沟景区、大树里鹿园景区等独特的乡村体验目的地，独乐寺蓟州建筑学社等古街文化地标，融入英国伊甸园生态教育体系的Eden春山里以及多家全国甲级旅游民宿。

06.

持续挖掘存量机遇

激活在地文化价值

在笔者看来，天津这五年的城市商业发展真实图景可能是“骨架搭起来了，但肌理仍需深度调整”。以赢商股份发布的2026年6月《天津人气购物中心排行榜TOP10》为例，除了梅江天街与和平印象城是开业五年内的项目，上榜的大部分项目都是开业时间在2010年至2020年的成熟项目，且位于成熟市级商圈、由头部运营商运营。也就是说，大部分近五年新开项目有待获得更多消费者的认可。

从区域结构看，金街、老城厢-古文化街等核心商圈项目密集，但外围商圈与核心商圈缺乏有效联动，多中心发展格局尚未真正形成。这导致优质消费资源过度集中于少数区域，城市整体商业活力分布不均。

从供给结构看，天津不缺商业面积，缺的是能创造新需求维度的、审美水平高的商业空间。部分落后于时代的传统百货、老旧商场地处核心地段却尚未进行有效焕新，而真正能吸引年轻人的策展型商业、非标商业、生活方式中心仍然稀缺。

从业态结构看，零售业态占比偏大、热度靠餐饮带飞，以及高能级首店和热门首发活动集中在头部项目的背后，是天津商业尚未完成从“商品交易中心”到“文化发生地”的进化。当年轻人越来越不愿意单纯为买东西逛街时，天津需要更多体验类业态、沉浸式场景、生活方式内容。

诚然，天津已经在努力修缮盘活历史建筑、焕新闲置厂房，从体验、文化、艺术、生活方式等方面重构商业业态结构，同时，系统化地打造城市级消费IP，将海河、洋楼、工业遗存等独特资源转化为可运营、可复利的商业内容。

但“盘出来的空间里有没有好内容，这些内容是一次性和还是可生长的，吸引来的人能不能转化为持续的消费”，仍然是天津下一阶段需要攻克的重要命题。

可喜的是，2026年上半年，天津市场已迎来多个独具特色的新面孔，比如天津轨道交通集团开发建设的天津热带雨林主题商业街区【光屿城】，定位“老城新聚场·烟火荟客厅”的邻里生活商业地标【中建·南开福邻荟】，从闲置老厂区变身“音乐+艺术+潮玩”复合型文化产业园区的【一冷天音艺库】，由闲置二十多年的色织厂仓库盘活而来的【色织厂旅游休闲街区】，均摆脱了传统盒子商业的形态或底色。

劝业场老厦外檐主体修缮近日正式完工

2026年下半年开始，劝业场、金隅嘉品Mall、津湾广场“津界NEWBAY”、中原海韵广场、东丽新业广场等重点城市更新项目和全新商业空间也将陆续亮相，为天津建设国际消费中心城市注入新的动能。

作为五座试点城市中被明确冠以“特色型”定位的城市，天津选择了一条“存量盘活+在地文化”的差异化道路。这条路的探索价值，远大于其当前的数据表现。

建设国际消费中心城市，绝非五年冲刺即可收官的短跑，而是一场需要耐心的持久战。《天津市国民经济和社会发展第十五个五年规划纲要》提出，要提升国际消费中心城市影响力，构建“大消费”格局，扩大“投资天津”品牌号召力，在服务做强国内大循环中发挥更大作用。

从存量商业的深度焕新到首发经济的能级跃升，从闲置空间的活化到协同体系的构建，每一项工作都需要政策支持、理念迭代，更需要内容造血、业态重构与生态共创的持续推进。天津的城市商业答卷，写在更长的时间轴上。