花25年，只造6000㎡商业？日本这个TOD项目真会玩
9月10日，东京站八重洲口，东京建物的TOFROM YAESU TOWER正式开业，主塔高约250米、51层。
东京建物开业熟客活动，现场700人举杯图片
图源:東京建物株式会社
加上今年7月竣工的TOFROM YAESUTHE FRONT（10层），TOFROM YAESU（东京八重洲）总建筑面积共23.7万平方米，一高一低两栋建筑站于东京站东侧。
这个耗时25年的项目，装进了10万平办公、高速巴士总站、约800席剧场与会议设施、商业、医疗和公共空间。
图源:東京建物株式会社
图源:三菱地所リアル 賃貸オフィス検索サイト
01.
集商业、办公、文化演艺、交通枢纽、医疗服务于一体的城市综合体
日本东京站，周围商业密集。
西边的丸之内是三菱地所的地盘，有一套成熟的商务与商业体系。而东边，则是三井不动产2023年开出的东京Midtown八重洲。
东京站周边商业格局示意图；制表:马修
TOFROM YAESU开业时，东京建物直言这个项目对总部在八重洲的他们来说，是延续20多年的夙愿。
可在丸之内、Midtown八重洲已然稳固的商业版图之下，TOFROM YAESU还能给东京站带来怎样的商业惊喜？
Bus Terminal Tokyo Yaesu非东京建物独立完成，第一期在三井不动产的东京Midtown八重洲，第二期才是TOFROM YAESU，第三期要到2029年随周边再开发继续完成。全部完成后，将有20个乘降位、约2.1万平方米。
资料/图片：東京建物株式会社，制表:马修
这意味着，在八重洲巴士总站这个枢纽级的城市据点，开发商们各有独属的角色定位，把东京站的交通、办公和城市功能拼接、折叠。
据悉，TOFROM YAESU不是传统意义上以服饰零售为主的购物中心，而是集商业、办公、文化演艺、交通枢纽、医疗服务于一体的城市综合体。
TOFROM YAESU项目体量及功能构成图，马修制表
让商业嵌入城市的日常运转，它以特色餐饮建立消费吸引力，以办公、交通和文化设施提供多元客群，再通过开放式街区设计，将商业消费与城市公共生活连接起来。
与依靠大型主力店、服饰零售和娱乐业态吸引消费者专程到访的传统购物中心相比，TOFROM YAESU更强调城市既有客流的转化，以及商务、交通、文化活动带来的复合消费。
目前，在项目3-6层配置的Pia Theater 今年5月先行启用 ，有超800席座位。是一座正式的室内专业剧院，日文称为「段床式劇場」，引入的是专业文化演艺业态，而不是购物中心常见的公共空间活动设施。
图源:東京建物 ぴあ シアター内観
此外， 位于TOFROM YAESU TOWER的6-7层的日本医科大学八重洲健诊中心，亦在今年6月30日开业。这是项目引入的核心医疗设施，由日本医科大学设立，并与其附属医院建立医疗协作机制。
图源:東京建物株式会社
02.
让进入的人自然融入场景
而不是被安排着逛
综合体式的符合业态，在TOD商业发达的日本，屡见不鲜。TOFROM YAESU的出现，真正的启示价值是：
如何编排这些功能，让进入的人自然融入场景，而不是被安排着逛。
建筑形态：
前低后高，由城市街道向天际线递进
TOFROMYAESU所在的位置，原来是大小不同、产权混乱的楼房、餐馆、窄路聚集的街区。东京建物花了25年，构筑了一个前低后高，由城市街道向天际线递进的空间关系。
从东京站八重洲口望去，THE FRONT位于临站一侧，TOWER位于其后方。两栋建筑采用不同的高度和体量，形成前低后高的空间序列。
从建筑与城市关系看，两栋楼承担了不同的空间角色。THE FRONT是城市尺度的过渡界面。 它通过约45米的建筑高度、折面玻璃幕墙、立体绿化以及木石材质的低层入口，将超大体量的再开发项目转化为更贴近街道尺度的建筑体验。
TOWER则是城市功能的垂直集聚体。约250米高的塔楼集中承载办公、商业、交通、剧场、医疗等功能，形成整个街区的主要功能载体。
值得注意的是，THE FRONT并不是TOWER的商业裙楼，而是一栋具有独立办公、商业及诊疗功能的建筑。两者通过统一街区规划和公共空间实现整体协同。
空间串联：
地下接交通，地面连街区，内部造公共客厅
THE FRONT与TOWER主要通过街区层面的多层步行网络串联，而非将两栋建筑合并成一座封闭式购物中心。
在地下，THE FRONT与TOWER均通过八重洲地下街（Yaechika）连接东京站。THE FRONT设有地下1层连接入口，TOWER地下还设有高速巴士总站。由此，轨道交通、地下商业、办公和巴士交通被纳入同一地下步行网络。
在地面，项目设置三条步行通道，衔接八重洲通、八重洲仲通、外堀通和樱通。这意味着项目不只服务两栋楼的内部人员，还将原本分散的街道步行流线引入整个街区，使商业与城市公共空间相互渗透。
图源:東京建物株式会社
去剧场、去医疗中心、去吃饭的人，不必先被吸进商业区再分流，各自有独立的入口和路径。
在内部， TOWER设置 约1200平 「檜物町Square」，通过贯通至3层的挑空空间、室内绿化、休憩设施及活动场地，将不同楼层的公共活动组织在一起。这里 不只是通行和休息空间，更是活动空间，摆放可移动家具和道具，并常设山王祭神轿。
商业演绎：
非传统购物中心，而是餐饮主导的街区型商业
TOFROM YAESU的 商业分布于TOWER地下至地上4层，以及THE FRONT地下至地上2层，规划有68家店铺、面积约6000㎡。9月10日首期开业为55家店，其余店铺分阶段开业。
据悉，上述 68家店中，有60家为餐饮店。为什么把9成商业空间押在了“吃”上面?答案，是人。这里聚集了丰富类别的客群，办公族、会议客、医疗客、剧场观众、跨城旅客……零碎的时间，多元的需求。
基于此，其商业组合有三个鲜明特点：
●以东京本土美食取代传统零售主力店
项目将八重洲老字号、米其林星级餐厅、特色日料、咖啡和轻餐饮作为主要招商内容。
1850年前后创立、拥有170多年历史的割烹嶋村重回这里开业；来自中国山东的于洪龄先生创立的Tai Kou Rou(泰兴楼)，也在2020年离开后回归。
开业第二天，会长于洪龄接受电视媒体采访，说“能回到八重洲真好，还是八重洲最好。”对城市更新来说，老店愿意回来，比复制一个老街立面更有说服力。
此外， THE FRONT 2层专门设置汇集12家餐饮名店的「YAESU 东京界」，通过日本传统街巷式空间组织特色餐饮。其中包括，米其林一星天妇罗“天よこた”的新店“天よこた 明日へ”，以及多个第一次进入商业设施的品牌。
图源:東京建物株式会社
天よこた麻布十番本店套餐约1.9万日元 (约人民币820元)，而TOFROM的新店的套餐约1.1万日元 (约人民币480元)。官方说要让顾客“能更轻松地享用真正的江户前天妇罗”；同时把传承技术、培养下一代职人作为新店的任务。
图源:東京建物株式会社
●兼顾日常高频消费与目的性餐饮
项目地下层布局星巴克、沙拉、荞麦面、拉面等日常餐饮，同时引入高品质日本料理和特色餐厅，分别满足通勤者的快速用餐与商务、旅游客群的聚餐需求。
IMADEYA在这里开酒类零售店+体验吧之前，一位附近企业经营者说:“邀请下属喝酒很难”。他们随后调研了40名八重洲周边上班族，再从中挑6人做60分钟深度采访——何时喝、跟谁喝、愿意花多少钱，最终方案是人均预算约3000至4000日元，短时间社交需求。
开业前，IMADEYA向TOFROM YAESU办公租户推出酒类课程，推广期间企业只需负担酒水费。
图源:東京建物株式会社
而MATCHAMON这个抹茶新品牌直接把TOFROM店做成旗舰店，它把这里定位成“日本与世界抹茶文化相遇的交叉点”。看中的不只是八重洲办公族，而是东京站面向国内外旅客的窗口价值。
图源:品牌官方instagram
●商业空间向城市街道开放
项目没有采用传统购物中心将消费者吸引至封闭室内、再组织内部回游的模式，而是让大量店铺面向外部街道，强化街铺界面、公共通道与城市空间的联系。
东京建物努力让TOFROM YAESU重新融入周边街区
图源:東京建物株式会社
公共艺术，亦沿着同一条线展开。《情书》导演岩井俊二为八重洲撰写原创故事《人鱼之街》，8组艺术家据此创作，将八重洲的时间与记忆装入新楼。
TOFROM YAESU还在增加更多专程到此的理由，然后再让商业把这些理由接起来，目标是2028年实现项目的单体盈利。剧场、公共空间、交通设施不直接卖货，最终还是要回到整座资产的经营账上。
03.
TOD商业2.0进化
把建筑连接变成城市连接
传统商业综合体通常采用“购物中心裙楼+办公塔楼”的布局，将商业集中在一个大体量空间里，再通过垂直交通将客流导向上层办公。
TOFROM YAESU则采用另一种组织方式：通过地下网络接入东京站客流，通过地面通道提高街区可达性，通过办公、交通、文化和商业的功能组合，为不同时间段的城市活动提供空间。
它最值得国内商业地产借鉴的，不是“一高一低”的建筑造型，而是让两栋独立建筑共同服务于一个开放的城市街区。它不是用一个购物中心连接两栋楼，而是用城市公共空间连接商业、办公、交通与生活。
当下，上海虹桥、深圳北站、广州南站、杭州东站、成都东站等一二核心城市的“超级枢纽站”，都具备足够庞大的客流量、流动性，但“车站+商业”的形态终归没有形成一个成熟的样本。
反观TOFROM YAESU的鲜活，是TOD商业从1.0到2.0的进化——在一个交通节点上持续叠加城市功能。
过去TOD商业开发，会先计算每天有多少人经过、有多少能转化、多少商业客流。TOFROM YAESU则往前推了一步：不仅要留下路人，还要吸引专程而来的目的地消费人群？
从只经营交通流量，走向经营城市节点，需要锚定以下三点：
●先定人群链，再决定商业面积和业态
高铁旅客、办公客、会展客、酒店客、周边居民，虽然在同一个地方出现，但本质上不是同一种客群。
项目首先应该先找到：哪些人什么时候会来？可能停留多久？为什么留下？什么样的消费能进入他的时间窗口？先找出来，才能决定商业面积和业态。
●找到能连接不同人群的商业接口
TOFROM YAESU给出的答案是餐饮，但中国的TOD商业项目因城市特性与客群画像不同，有些适合夜经济，有些适合会展配套，或是亲子、文旅、医疗或者社区服务。
可复制的不是业态，而是方法。要先找到不同人群之间共同的消费场景，才能决定怎么招商。
●不只经营站内，还要接回周边街区
TOFROM YAESU的3条连接通道之所以重要，是因为它们连接的不是三个商业楼层，而是八重洲周边的4条道路。
这个项目从2000年开始推进，2026年完成，前后超过25年，涉及约250名权利人。协调不同地块、不同业主和不同城市功能，6000
这笔账是否能算得过来，答案未知。但它已经提供了一个很清楚的方向：面积可以小，任务可不能小。
