北京友谊商店一周年：3000万轻改造，跑出存量商业的“非标样本”
北京建国门外大街，傍晚六点。友谊花园的草坪上飘着音乐，外摆区的灯亮起来了，几个年轻人踩着滑板从老车库改造的酒吧前滑过。很难想象，一年前这里还是一座空置率80%、累计亏损超3亿元的老百货。
9月23日，北京友谊商店迎来更新改造一周年。赢商网在“媒体进王府井”探访活动获悉，项目一期以3000多万元改造投入，实现了空置率从80%到100%满租的逆转，改造前日均客流百余人，如今工作日稳定在6000人次、周末破1.3万；2026年全年销售额预计突破5亿元。
数字的百倍跃升背后，是一套完全不同于传统商业地产的改造逻辑，也为行业输出了可复制的非标商业改造方法论。
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3000万，轻改造的资金账本
北京友谊商店的改造逻辑，用总经理刘杰的话说是“轻干预、强特色、可持续”。翻译成更直白的话：不拆楼、不推翻格局，把钱花在重新组织空间关系和激活内容上。
从投入结构看，项目没有做大规模的结构性改造，而是将传达室、老车库、员工食堂等旧空间做功能置换，传达室变成独立咖啡品牌Berry Beans，冷库机房改为纯素西餐厅度粒DULI，职工食堂维持原貌，做起阿招广式鸡煲。园区核心的800平方米“友谊花园”，是原有封闭后院打开后的产物，几乎不涉及新建面积。
这意味着，3000万的投入主要集中在机电更新、外立面修缮和公共空间景观提升上，而非建筑本体。在媒体问答环节，刘杰提到改造费用是“边走边看、逐步追加”的，说明项目在早期并未按“一步到位”的预算思路推进，而是根据招商进展动态调整投入节奏。
传统百货改造最容易踩的坑，是把大量预算砸在硬件升级上，改完发现招商依然困难，因为消费者要的不是一个新壳子。友谊商店反过来，先把空间打开、把场景做出来、把内容引进来，硬件投入控制在够用即止的水平。
这正是轻改造的核心设计：项目方只做公共空间的“保底改造”，门店内部的个性化装修由商户自行投入，相比传统百货统一装修、统一招商的重资产模式，它既压低了一次性资本开支，又赋予了主理人品牌充分的创作自由度，铁手咖啡的原生大树的阳光房、北平机器的混凝土上梁骨架……这些标准化装修不可能诞生的场景，恰恰成了项目最核心的差异化竞争力。
当然，经过积极改造，经营端的现金流已经实质性反转：2025年营业收入较2024年近乎翻倍，2026年1-8月月均接待游客33万人次，正向循环已经建立。
02
老百货轻改造的非标商业方法论
如果说轻改造是手段，非标商业才是友谊商店真正的内核。在北京非标商业赛道扎堆的当下，友谊商店的路径清晰地输出了一套别出心裁的底层方法论。
第一，释放空间，把封闭的存量变成开放的公共品。改造最大的动作不是新建，而是打开。打开封闭了半个世纪的后院，把货场、车库、机房、食堂等后勤空间逐一转化为消费场景，在不新增建筑面积的前提下，新增近5000平方米可租赁面积，经营面积提升20%。更重要的是，800平方米的友谊花园不再是商场的附属，而是整个园区的客流引擎。草坪、原生树、松弛的外摆构成的日常感，让人们从“来购物”变成“来停留”，顾客平均驻留时长达到3-4小时。
第二，重构招商，用内容价值替代坪效崇拜。传统百货招商看租金、看坪效，友谊商店的招商逻辑完全反过来：不优先选付租能力最强的连锁品牌，而选能带来流量、话题与社群的主理人品牌和首店业态。
园区28家新进品牌均为北京或区域首店、主题概念店，首店占比近七成。超级转转整层的二手奢侈品体验店、中国首位高级女侍酒师主理的“侍酒师餐桌”、素然PF3生活方式空间，这些品牌未必租金最高，但自带传播属性与客群黏性。小红书5200万次话题曝光中，80%来自用户自发创作，这种低成本的自然传播，是标准化连锁品牌无法带来的。
第三层，运营升维，从房东变成内容平台方。友谊商店的运营团队不只是收租，而是做社群的联结者与场景的策划者。
一年来落地了丰收节、啤酒节、落日音乐会、二手循环市集等数十场自建IP活动，首届啤酒节3天吸引4万人次；同时承接中瑞建交75周年美食项目、墨西哥“怪兽也吃素”主题展、美国能源基金会答谢晚宴等国际文化交流活动，外籍游客占比稳定在10%-20%，重新激活了这座老牌涉外商店的国际交往基因。文商旅体展的深度融合，让静态的建筑变成了高频更新的社交场域。
据悉，9月25日至28日，北京友谊商店将联合NIKE开启网球体验周。国庆黄金周期间，园区将集结20余位潮流 KOL，串联运动、美食、文化多元业态，打造一站式秋日潮玩体验。
此外，10月11日将联合公益机构开展宠物领养活动，倡导文明养宠理念；10月12日开启第二届友谊丰收节，延续治愈温暖的活动内核，打造秋日标志性 IP 活动；10月16日至18日将开启“友谊万岁 二手循环市集”，联手三兔二手循环市集，集结50+余家优质摊主，通过私藏好物展卖，打造循环消费新场景，持续引领年轻消费潮流。
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二期扩容：从花园到无界街区
一周年节点上，友谊商店的二期改造也正式浮出水面。项目将向北拓展北街物业，锚定2027年全面开业目标，延续“微改造、精提升”的思路，目标是打破物理边界，打造真正的“无界街区”。
和一期“修旧如旧”的历史质感不同，二期的风格会更突出现代感与烟火气。一条近百米的内街将串联起多层建筑，空间上与一期无缝打通，通过铁手咖啡、北平机器等门店的后区，消费者可以直接从一期花园漫步到二期街区，形成完整的漫游动线。二期计划新增约20个品牌商户，新增绿化面积1020平方米，业态上继续补充特色餐饮、生活方式与社交场景，进一步丰富“小而美”的非标商业生态。
值得注意的是，二期并没有因为扩容而转向高租金的标准化品牌。刘杰透露，二期依然坚持“内容优先”的逻辑，甚至刻意控制商户密度，预留更多公共休息与留白空间。在他们看来，非标商业的黄金比例从来不是商铺越多越好，而是空间与内容的平衡。留白越多，留给人的社交空间就越大，商业的长期黏性反而越强。
04
王府井的存量改造版图：友谊商店能复制什么
在王府井的存量改造版图里，建国门贵友大厦、西单商场、亮马河燕莎友谊商城都在推进调改，友谊商店的轻改造模式，为这些老牌商业体提供了另一种路径选择。
当然，模式复制不是照搬。友谊商店的成功，有其不可复制的独特性：六十年的涉外历史底蕴、紧邻第一使馆区的客群基础、不可复刻的建筑记忆与时代符号，这些都是天生的护城河。但它的底层逻辑具备普适性：封闭后勤空间的价值释放、主理人品牌的招商逻辑、内容驱动的运营方式、小额分步投入的风险控制——这些都可以平移到其他存量项目中。
燕莎友谊商城效果图
对比正在改造的燕莎友谊商城，后者走的是大体量、全方位焕新的路线，而友谊商店代表的是“小步快跑、轻量试错”的路径。对于大量处于存量时代的传统商业而言，并非每个项目都适合推倒重建，也并非每个项目都能承担巨额投入。友谊商店证明了：只要找对定位，用有限的资金激活内容与空间，老建筑同样能爆发出新的生命力。
一年时间，友谊商店从城市遗忘的角落，变成北京城市更新的标杆。它最珍贵的启示在于：城市更新从来不是越贵越好，也不是越新越好。真正的更新，是让老空间重新服务于人，让历史记忆成为当代商业的护城河，让存量资产在轻干预中重获活力。
对于正在经历存量转型的中国商业地产而言，友谊商店的这一年，只是一个开始。
