招商率连续三年100%，五矿泰安·Live的社区商业运营样本

在存量竞争加剧、传统盒子型购物中心普遍承压的周期下，社区商业的韧性正在被重新审视。赢商网注意到，五矿泰安·Live自2021年12月5日开业以来，以连续三年招商率100%、2026年开业率100%的“双百”成绩，成为观察社区商业深度运营的一个典型样本。

项目位于山东省泰安高新区，5.6万㎡体量承接城市向南发展带来的人口增长利好。市调显示，3公里内辐射住宅社区约39个，叠加13所学校、2家医院及2000多家企业，构成约30万人口的消费生活主场。项目以社区商业入局，弥补区域生活配套空白，成为泰安城南“一刻钟便民生活圈”的重要载体。

招商逻辑：不是填铺，是动态校准

对已开业的社区商业而言，招商不是一次性填铺，而是围绕周边消费需求变化进行的动态校准。面对市场下行、品牌拓店放缓，项目团队以经营为导向推进招调，通过常态化品牌汰换保持内容活力与经营质量，开业以来累计品牌焕新率超80%。

2024年，项目首次实现空铺清零，招商率达到100%，此后连续三年持续达成招商率100%，稳居泰安首位。在品牌引入上，项目摒弃“唯首店论”与“填铺思维”，以深入市调为前提，以周边家庭客群、年轻客群及产业人群的真实需求为锚点，综合评估品牌经营模型、发展趋势与区域适配度，坚持“招最适合的品牌”。

餐饮端新引入笨豆倌江西乡里菜、欢喜布车、米村拌饭、柠小雨麻辣香锅、大叹号、龍歌、DQ等品牌，零售端新增木花巷、昔缇、联想等品牌，通过业态互补与场景适配持续优化品牌组合，提升消费便利度与复购黏性。项目招商从空间去化转向需求匹配，从品牌堆砌转向经营共生，为满铺满场和长效运营奠定内容基础。

运营模型：全周期赋能，把“开业率”做成经营质量

商户经营质量是深度运营的核心。五矿泰安·Live围绕商户全生命周期，搭建“筹开辅导—开业保障—经营赋能—存量焕新”的运营闭环，将运营动作前置并贯穿至销售提升。

日常赋能层面，项目每月组织优秀店长分享会，零售端聚焦销售技巧与会员精细化运营，餐饮端强化前厅后厨标准化管理以及营销策略学习。针对经营异常商户建立预警响应机制，实施“一店一策”精准帮扶，并对新开业商户设置三个月重点跟踪期。2026年，新开业商户销售较原商户整体同比提升30%。

存量优化层面，家家悦超市于2025年下半年进行全面调改，优化动线、创新区块化与沉浸式场景，淘汰数千款滞销商品，引入两千余款高端食材及千余款自有品牌商品。重装开业三日，销售额同比增长230%，夺得全国销冠，商场总客流同比增长88%，创历史新高。

从新商户销售提升到存量商户调改爆发，项目以全周期经营赋能完成从“空间管理”到“经营共生”的进阶。这套运营模型的核心在于：不是把铺填满就结束，而是把每一家商户的经营质量纳入项目运营的KPI。

营销打法：高频活动+私域沉淀，把客流做成会员资产

社区商业的营销聚客，考验的不只是活动密度，更是对社区需求的洞察力与链接力。五矿泰安·Live以高频活动填充消费场景，全年举办100余场PR活动、80余场会员活动，实现周周有活动，持续拉动场内客流热度。

分客群精准运营，构建差异化活动矩阵。针对年轻家庭客群，项目聚焦亲子陪伴与邻里社交，定期举办邻里养生节、儿童闯关大赛、儿童剧等，增强家庭会员与商场的情感连接；针对大学生及年轻客群，则侧重潮流体验与社交互动，民俗类非遗演出、落日音乐会、豆橛子节等主题活动兼具话题性与参与感，将商场打造为区域娱乐体验空间。不同客群、不同内容，形成差异化活动矩阵，持续扩大项目辐射半径。

私域深耕，数字化运营沉淀长效会员资产。目前，小程序会员累计14万+，私域社群110个，社群人数3万+，成为当地乃至行业社群运营样本。通过小程序与社群的联动运营，项目实现从公域引流到私域沉淀、从活动触达到会员转化的闭环。得益于此，2023年以来项目客流始终保持20%以上的同比增长。

价值共生，以央企担当传递社区温度。作为五矿商业旗下社区商业项目，五矿泰安·Live在营销聚客中兼顾商业效益与社会价值。爱国主题展览、科学家海报展、民俗非遗演出等活动，既为项目聚拢客流，也承载文化传承与价值表达功能，让商业空间从消费场所延伸为社区公共文化场域。这一兼顾经营效率与社区温度的运营逻辑，也为项目从“满铺”走向“满场”、实现“双百”提供了深层支撑。

赢商观察：社区商业的长期主义，不在规模在深度

五矿泰安·Live的“双百”成绩，放在当前商业地产周期下看，有几个值得行业关注的信号：

其一，招商率100%的本质不是填铺能力，而是需求匹配能力。 在品牌拓店普遍放缓的背景下，项目能连续三年保持满铺，靠的不是降租抢品牌，而是对周边30万人口消费需求的持续校准。品牌焕新率超80%，说明这是一个动态汰换的过程，而非一劳永逸的静态满铺。

其二，开业率100%的背后是全周期运营能力。 把商户招进来只是第一步，让商户活得好、卖得好，才是社区商业的护城河。从新商户销售同比提升30%，到家家悦调改后销售增长230%、拿下全国销冠，说明项目的运营赋能已经跑通了“筹开—开业—经营—焕新”的闭环。

其三，私域会员14万+、社群3万+，是社区商业最值钱的资产。 社区商业的天然优势是离消费者近，但“近”不等于“黏”。五矿泰安·Live用高频活动和私域运营，把地理上的“近”转化成了情感上的“黏”，这才是客流连续多年保持20%以上增长的底层逻辑。

其四，央企背景下的社会价值表达，是社区商业的差异化壁垒。 爱国主题展览、科学家海报展、民俗非遗演出等活动，让商业空间同时承担了社区公共文化功能。这种“商业+公共”的双重属性，是纯市场化社区商业难以复制的。

站在开业即将满五年的节点回望，从2024年空铺清零到连续三年招商率100%，从2026年开业率100%到品牌焕新、私域深耕、全周期运营全面开花，五矿泰安·Live以一座社区商业的深耕实践，回应了存量时代商业地产的转型命题。

真正的长期主义，不是追逐风口，而是扎根民生；不是简单填铺，而是与商户共生、与城市共荣。面向未来，项目将持续放大品牌效应、运营效应与社群效应，以更高标准巩固满铺满场，以更实举措提升经营质效，全力打造全国社区商业新标杆，为城市商业升级与消费提质扩容注入新动能。