东北是非标商业绝缘体？大连东关街两周年给出一份答案
开放式街区、公园式商业体、城市微度假商业近年在南方市场蓬勃发展，但对于东北而言，打造开放式街区仍面临多重现实挑战。严寒气候长达3个月以上，如何维系客流、保障经营稳定；如何立足城市本土文化，营造松弛舒适的游逛体验；如何因地制宜开展招商，既让本土特色业态扎根生长，也持续引入优质新品牌。当项目的新鲜感褪去之后，能否持续维系本地客群粘性、吸引外来游客到访，更是对运营团队综合能力的硬核考验。
以上种种，正是万科运营东关街两年来，团队持续思考与破解的核心命题。
一、历史底盘：非标商业最稀缺的“不可复制性”
空间场景营造的核心，在于激活文化生命力，构建舒适的游逛体验。大连万科接手东关街项目，做对的第一件事，便是守护城市原生文化肌理。作为大连西岗区的百年老街，东关街是大连民族工商业的发源地，百年来，这里的生活脉络与人文底色一脉相承。项目没有选择大拆大建，而是坚持“修旧如旧”，对老建筑开展精细化修缮，大到建筑格局，小到一砖一瓦，最大限度复原历史风貌。
目前街区内完整留存不可移动文物建筑13处、历史建筑37处42栋、传统风貌建筑109处132栋。依托“修旧如旧、新旧共生”的改造策略，保留老砖墙、旧门框、传统院落肌理，赋予整个商业空间天然的故事叙事感。
空间规划层面，除历史建筑保护之外，喷泉广场、口袋公园等留白公共空间，既为各类线下活动提供落地载体，也让街区摆脱高密度商业堆砌的局促感，赋予空间呼吸感，为消费者创造可供驻足停留的场景。
在存量商业同质化竞争愈演愈烈的当下，东关街的核心优势不在于“全新建造”，而在于“真实底色”。它并非复刻出来的仿古商业街，而是扎根百年商埠底蕴、闯关东人文记忆与老字号文化，品牌入驻即可天然享有浓厚的场景溢价。
二、业态重构：主理人生态与首店经济并行
截至2026年9月底，东关街目前已开放区域经营店铺160余家，餐饮占比49%，零售占比47%，服务配套占比4%。全面开放将达到240余家 。
目前引进首店及城市概念店共计48家，占比34%。其中中国首店清水堂，东北首店13家(布兰兔，Seesaw,puui，大白兔，黑爪，TOCTOUCH，FUFUSOUL，AChock，JU ACTIVE，1JINNSTUDIO，TOOOLAZY，另有奇物，酷拼工坊）；辽宁首店1家（COMMUNE)；大连首店4家（BJHG，A33，赵记传承，金宗咖喱）。区别于传统商业的招商逻辑，项目更侧重引入具备IP塑造与内容叙事能力的品牌，契合年轻消费群体偏好，也为大连乃至整个东北市场带来全新的产品与消费选择。
主理人生态的培育同样是项目一大亮点。一方面深度挖掘孵化“造物动人”这类本土人气特色品牌；另一方面联动西岗区政府，落地多元业态的快闪试验。通过手账市集、生活方式市集、社群主题活动，搭建起街区级的内容共创体系。这种由“招商”转向“养商”的运营思路，是非标商业跳出网红短期热度、走向长期可持续经营的关键。
三、两周年店庆：从“流量爆发”到“内容运营”
2026年，非标商业整体由流量爆发期迈入深耕运营阶段，而大连东关街两周年的经营答卷，有力回应了市场对于东北非标商业发展的质疑。9月25日-10月7日两周年庆活动期间，街区累计客流154万人次，同比上涨136%；销售额同比提升91%，旺季单日客流峰值突破16万人次，实现逆势破局。
本次周年庆以“戏游东关”为核心主题，将整条街区打造成一座开放式剧场，覆盖国风、音乐、戏剧、艺术、互动五大内容板块。高空钢琴秀、街头戏剧巡游、阳台音乐会、百人合唱、露天电影等共计147场活动密集上演，既制造市场传播话题，也有效拉长客群停留时长，带动夜间消费。
亮眼的数据背后，是运营逻辑的迭代升级。东关街不再单纯依靠开业带来的短期流量红利，而是通过系列档期主题活动、赛事第二现场、特色市集、粉丝社群聚会等多元形式，把一次性打卡游客转化为高频复访客群。在今年“东北超”赛事举办期间，东关街作为城市重点商圈承接流量，带动片区销售额同比平均增长近30%，充分印证街区已经具备承接城市级大型流量的综合能力。
四、城市焕新：从街区更新到片区价值提升
东关街不是一个孤立的点状更新项目。伴随着B区鸿胤交付、C区興舍示范区开放，片区逐步构建起“文、商、旅、居”一体化融合闭环，既缓解文旅旺季停车配套压力，也进一步升级街区综合服务承载力。未来，东关街还将联动胜利桥北、一二九街等城市历史文化资源，串联打造大连Citywalk城市漫步线路，同步推进国家级旅游休闲街区的创建工作。
五、东北非标商业的破局样本
东关街的实践证明，东北并非非标商业的发展绝缘体，这类项目更需要“内容密度+在地文化+高频运营”的综合解法。项目的可借鉴经验在于：以原生历史建筑筑牢差异化底盘，以主理人生态持续更新内容供给，以首店经济拔高整体品牌势能，以沉浸式演艺、档期化活动拉长消费者停留时间，最终把厚重的城市记忆，转化为可持续的商业价值。
对于东北城市更新领域，东关街的意义远不止打造出一条走红的商业老街，而是沉淀出一套经过市场验证的老城活化路径：老城更新不等于简单的修旧复建，也不是盲目批量导入外来连锁品牌，而是推动历史文脉、社群生活与商业业态，在同一个空间中共生共长。期待大连东关街后续能够持续稳健创新运营，让行业看见东北商业更多的可能性。
