仲量联行发布2026年第三季度北京房地产市场回顾报告与《2026北京办公楼市场白皮书》
近日，北京陆续发布多项“十五五”专项规划，覆盖交通、公共服务、基础设施、消费等领域，核心目标是到2030年取得阶段性成效。宏观经济“动能向新、结构向优”的转型态势，正切实地映射于北京商办领域。“站在新起点，北京商办市场已超越单纯的物理空间属性，成为承载科技创新、产业升级与城市动能转换的核心载体。”仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“尽管面临阶段性的去化压力与多重挑战，但在总部经济与新质产业的双引擎引领下，北京办公楼市场展现出强劲的基本面韧性，并释放出丰富的结构性机遇。”
2026年第三季度，北京办公楼市场在长期供应沉寂后迎来四个甲级项目集中入市，受产业基本面差异驱动，东西部市场复苏节奏呈现分化。投资市场表现平稳，内资险资与产业资本延续主导地位，自用型买家持续释放布局意愿。零售地产市场业态加速迭代，以“新鲜零食”为代表的新兴赛道崛起并有效带动客流。工业物流市场三季度需求显著回暖，净吸纳量创近三年单季新高。
甲级办公楼
2026年三季度，北京办公楼租赁市场活跃度呈现小幅回升态势，整层及以上的大面积成交显著增多。需求端主要体现为存量升级置换，租户多从乙级或品质一般的普通甲级项目，向CBD区域的新增供应及优质存量项目迁移。与此同时，全市新租及扩张需求依然有限，且高度集中于中关村区域，主要由前沿科技企业的租赁需求所支撑。面对市场流动性的改善，部分入驻率显著回升的项目业主借此契机优化租户结构，提高准入门槛，倾向于吸纳资质更优的客户以增强资产稳定性。
在供应方面，CBD核心区迎来四个新项目集中入市。除其中一栋楼宇为整体自用外，其余大部分新增面积均进入市场对外租赁。受新项目集中入市的影响，全市空置率环比上升2.4个百分点至17.1%。尽管部分新项目在预租阶段已锁定主力租户，但在整体市场环境承压的背景下，仍面临较大去化压力。展望后续供应，望京区域年内仍有约20万平方米的甲级办公楼面积待入市，目前新项目业主正与潜在的大面积租户进行深入谈判。受全年供应高峰的持续影响，预计2026年末全市空置率走势仍将承压。
三季度市场流动性的增强尚未扭转租金下行通道，全市平均租金环比下降1.2%。东部市场受新增供应集中入市的影响，仍处于深度调整期，租金持续承压。其中超甲级项目凭借较高的质价比吸引租户升级搬迁，租赁表现企稳，而普通甲级物业则面临较大去化压力，租金跌幅相对明显。西部市场则依托产业生态率先筑底，尤其是中关村区域凭借独特的科技区位属性，持续吸引本地及外地前沿科技企业入驻，部分接近满租的优质项目已实现租金上调。“东西部市场呈现出明显的节奏差异——西部率先形成企稳预期，东部仍处于寻底阶段。” 仲量联行华北区商业地产部资深董事张斯亮表示：“2026年全市甲级办公楼平均租金预计同比下降6-7%，并于2028年末逐步企稳触底，确立新的价格均衡区间。“
投资
2026 年第三季度，北京投资市场整体表现平稳。三季度最受瞩目的交易为位于丽泽金融商务区的通用时代中心办公楼项目的转让。根据公告披露，中信证券以 75.4 亿元受让北京通产时代商业管理有限公司 100% 股权及相关债权，其核心资产为北京丽泽通用时代中心 B 座与 C 座办公楼，总建筑面积约 18.5 万平方米。在本次交易中，原始权益人中国通用技术集团保留物业使用权，中信证券通过类 REITs 工具成功实现资产盘活，为央企存量资产证券化提供了重要的参考案例。
在买家结构上，内资险资与产业资本延续主导地位。其中，险资在三季度的挂牌与配置动作较为活跃，但公开披露的数十亿级大额成交相对有限。此外，自用型买家持续释放布局意愿。仲量联行中国区投资及资本市场业务运营主管兼华北区负责人徐茜茜表示：“在北京市场中，金融机构与科技企业对核心区优质办公资产的配置需求仍在延续。”
优质零售地产
传统超市正退场，新鲜零食正兴起。2026年1至8月，全市社会消费品零售总额同比下降2.1%，宏观经济压力持续传导。在此背景下，传统超市功能逐渐解体，向精品化、独立化的细分业态转型。以“新鲜零食”为代表的新兴赛道迅速崛起，清山森及大口兽等品牌于三季度首次在北京市场开业并密集拓店。同时，原超市空置面积正逐渐被具备鲜明IP属性、环境舒适的主题美食广场取代。这些新兴业态凭借较高人气，正成为购物中心引流的新引擎。
三季度市区市场和郊区市场各有一个新项目入市。位于望京商圈的望京V-Hub经改造升级后于三季度正式开业，且客流表现优异；位于昌平未来科学城的保利时光里首期购物中心也同步开业。得益于新项目较为可观的开业率，全市空置水平尚未承压，市区及郊区市场空置率均小幅下降0.4个百分点，分别录得6.3%和9.0%。
受整体需求疲软影响，租金下行压力持续。第三季度，市区及郊区市场租金均环比下跌2.4%，核心市场租金环比下跌2.5%，核心项目租金承压态势未减，下行走势依然陡峭。业主方采取租金让步和品牌高频汰换的组合策略，通过动态优化品牌组合维持商场新鲜度，以稳固入驻率并提升吸引力。
未来12个月市区市场将密集迎来多个重磅项目入市。东外39 Mall将于年底开业，太古坊二期和华润万象城也将于明年陆续亮相。这些重磅项目的集中入市，将在加剧市场竞争的同时，通过引入大量首店品牌与前沿业态，为北京零售市场注入全新活力，推动整体商业能级向更高维度跃升。仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示：“尽管短期面临宏观与供需的双重挑战，但北京零售市场正通过业态创新与运营升级寻找新平衡。未来，具备强内容策划能力与灵活调整机制的项目，将在激烈的市场竞争中更具韧性。”
工业物流地产
2026年三季度，北京非保税高标仓市场需求端有所回暖。在当前高标仓租金窗口期下，部分制造业租户加快推进仓储设施升级进程，将原厂房仓储空间搬迁至高标仓，贡献大面积成交。与此同时，新鲜零食及生鲜电商类租户因应业务扩展增加仓储租赁面积，为市场带来一定增量需求。在多元需求共同作用下，三季度全市净吸纳量录得约217,000平方米，为近三年半以来最高单季录得水平，市场去化动能已得到一定修复。子市场分化态势依然显著。平谷凭借租金竞争力与优质仓储硬件条件，吸纳了三季度大部分新增需求，去化表现继续领先全市。相较而言，马驹桥、顺义空港等核心成熟子市场仍面临一定压力，受制于相对高企的租金水平，成本敏感型租户外流态势尚未明显缓解。
供应端方面，三季度全市共有三个新项目入市，分别位于平谷及顺义子市场，合计贡献约363,000平方米新增供应。尽管季度内供应放量明显，但在存量项目去化节奏保持稳定的支撑下，三季度全市空置率仅环比上升0.6个百分点至32.2%，整体可控。
租金方面，受需求端改善带动，三季度全市平均租金环比跌幅收窄明显，录得下降3.7%，较上季度跌幅收窄2.2个百分点。市场仍处于买方主导阶段，业主除直接提供租金折扣外，亦积极为租户提供多元化、定制化的服务方案，以进一步提升项目去化效率。
展望后市，预计北京非保税高标仓市场将延续温和修复态势。尽管社会整体消费水平恢复尚需时日，但随着电商平台与第三方物流行业持续整合、行业集中度逐步提升，部分头部企业为匹配业务扩张需要，或将释放相应租赁需求。同时，制造业租户仓储设施升级的需求亦有望延续，为高标仓市场带来一定增量支撑。纪明表示：“供应端压力依然不容忽视。今明两年将是本轮供应周期的最后高峰，年均新增供应预计超过65万平方米，全市空置率或将因此承压上行。在此背景下，预计业主将延续灵活的租赁政策，全市平均租金短期内仍有下行空间。“
仲量联行发布《2026北京办公楼市场白皮书》
在回顾2026年第三季度北京房地产市场的同时，仲量联行经过长期跟踪研究，并结合租户方调研和业主方访谈，重磅发布《2026北京办公楼市场白皮书》（以下简称“白皮书”），旨在深度刻画需求端真实的心理预期与行为逻辑，为供需双方的跨周期决策提供实证支撑与行动指引。
“五层重构”定义市场新常态
白皮书指出，北京办公楼市场正经历以“重新定价”为标志的系统性重构时期。截至2026年第三季度，全市甲级办公楼平均租金回落至198元/平方米/月，市场由快速下探转向放缓寻底。与此同时，2026至2030年超过100万平方米的新增高品质供应，将给租户带来更强的议价权。在此背景下，北京办公楼市场呈现出“五层重构”的特征：
定价逻辑重构：租金锚点下移，逐步寻找新均衡。
供需关系重构：供应增加与需求理性化强化租户主导格局。
决策逻辑重构：选址从关注区位与租金，转向综合衡量空间效能、运营效率与全生命周期成本。
需求形态重构：总量需求审慎，但人工智能、高精尖产业仍有结构性机会。
竞争流向重构：竞争从同区域、同等级项目比较，扩展到跨品类、跨等级、跨区域的博弈。
双核分化：西部产业筑底，东部升级突围
数据显示，在市场整体寻底的过程中，北京东部和西部市场正沿着不同的逻辑演进，双核分化格局日益清晰。
西部市场率先展现产业驱动的筑底韧性。以中关村为代表的核心区域，依托人工智能、机器人等新质产业集聚，以及高校、资本、创新资源深度融合的生态优势，持续吸引企业扩租与产业需求外溢。2026年第三季度，中关村甲级办公楼租金环比平均增长2.4%，核心项目空置率普遍低于10%，有力印证了成熟产业生态对资产价值的坚实支撑。
东部则呈现出“在调整中升级”的发展路径。超甲级项目能够凭借品质与价格优势承接跨级升级需求；普通甲级及乙级物业虽面临较大去化压力，但租金调整为企业提供了成本优化和办公升级的窗口。未来，商办办公楼项目需从“拼租金”转向“拼运营”，灵活条款、租约重组、空间适配等正在成为新的竞争维度。
预期收敛指向2028：市场筑底回稳的关键节点
白皮书显示，2028年有望成为市场实质性筑底回稳的关键节点。调研显示，37%的企业租户预计市场将于该年触底，且业主的预期也普遍集中于此。
从区域分化来看，西部市场企业租户对2026至2027年率先企稳的信心更为坚定；而东部市场仍处于寻底阶段，多数企业租户将触底节点锚定于2028年及以后。虽仍有近四成租户认为租金仍有5%至10%的下行空间，但大幅下跌的预期已明显减弱。
仲量联行华北区研究部资深董事纪明表示：“基于调研，我们发现当前市场的积极信号是供需双方预期趋于理性稳定。优质租户不再一味等待‘绝对底部’，而会基于未来三年业务规划主动锁定空间；而业主的首要目标是提升入驻率和优化租户结构。预期共识正为平稳筑底提供支撑，北京办公楼市场正从深度调整走向新均衡。”
实用主义主导，理性决策重塑选址逻辑
在务实稳健的市场心态下，“实用主义”已成为北京企业不动产相关决策的基调。在当前市场“重新定价”的新常态下，企业专注于理性务实，将租金、区位、楼宇品质这类硬件指标确立为核心基准，在最契合自身发展的区位环境中，筛选性价比与品质兼优的最佳选项，确保每一笔不动产支出都能高效转化为切实的业务生产力。
在实用主义主导下，各行业选址偏好呈现显著分化：科技互联网企业战略锁定区位以融入产业生态；金融业在品质达标基础上极致追求成本优化；专业服务业寻求成本与品牌形象的均衡；生命科学行业对楼宇硬件品质与产业集群区位有刚性要求。
仲量联行华北区董事总经理张冀苏表示：“在存量博弈和实用主义主导的环境下，业主和租户都需从单一租金博弈走向全生命周期管理。真正有竞争力的办公楼是帮助企业提升空间效率、控制成本、支持业务发展的生产力平台，而高效的租赁决策应充分考量空间、条款与长期运营成本共同构成的综合价值。”
