破局佛山内卷，一家本土企业深耕超四十年的资管答卷

      看似低调的佛山，正成为商业市场关注的热土。

近期，佛山首个万象天地开业，展现出惊人的市场表现力，随后的山姆会员店禅城店开业，以及禅城金铂中心的加速推进，外来商企以前所未有的密度进入这座城市。

赢商大数据显示，佛山商业存量已达1074万㎡，在全国排在第14位，在大湾区内仅次于深圳、广州排名第三。

尽管存量市场高度饱和，华润、中海、保利、万达、山姆等外来商企仍看好当地市场，凭借自身资源禀赋和成熟运营模式持续加码布局。

外来商企有强大的品牌号召力，带来的是自身体系下成熟的标杆产品以及庞大的异地资源，但本土企业更了解这座城市的消费肌理与发展脉络。过江龙与本土力量并肩，共同推动佛山商业发展前行。

在这一进程中，一家深耕佛山近四十多年的本土集团——顺联集团，并非追求大量扩张新项目进行高举高打，而是扎根在佛山人的日常生活里，其业务板块从家居商贸、购物中心、专业市场到星级酒店，覆盖了佛山人的衣食住行。

如今，顺联集团将数十年积累的资产运作推向资本市场，成为佛山首家申报公募REITs产品的本土企业，开启从“物业运营”到“资产管理”的进化。

01

超四十载沉淀

一家本土商企的深耕底色

顺联集团的发展轨迹，与佛山城市商业发展史高度同频。作为土生土长的本土企业，它始终跟随城市不同阶段的真实需求布局，坚持在商业不动产领域长期深耕，不盲目扩张，不追求短期规模。

早在1989年，顺联便涉足家具产业，开发顺港家具商场，并在1994年联合开发了乐从国际家私城，成就后来全球最大的家具商贸市场，呼应了佛山家具产业的城市发展底色。

1997年，顺联集团成立，确立“以物业投资为主”的发展战略，彼时佛山商业尚处萌芽，顺联已在商业物业上展现出长远眼光，坚持长期持有、长线收益。

2000年过后，一线城市的先锋商业理念传导至佛山，顺联集团也紧随城市商业发展以及消费同步升级，为当地市场带来了多个首创和突破：

●2003年顺联机械城1期开业，目前已成为华南地区极具影响力的机械专业市场；

●2006年季华路顺联国际开业，为佛山带来首家高端精品百货；

●2007年陈村顺联广场作为集团首个综合商业地产项目亮相，填补佛山镇街商业空白；

●2009年收购佛山百花总汇、百花新翼，实现祖庙商圈的布局，该商圈如今成为佛山27个商圈中唯二的市级商圈；

●2010年联合开发的北滘首家五星级酒店（即现在的“顺德铂尔曼酒店”），以及2013年开出陈村顺联温德姆酒店，弥补了陈村国际连锁品牌酒店的空白；

●2012年桂城顺联奥莱开业，首创佛山城市奥莱业态；

●2020年顺联公园里开业，创新性打造非标公园式商业项目。

这些市场突破，顺联均是踏准节点，根据城市在不同阶段的真实需求进行深耕打造，并随着多元化商业物业经营发展，顺联集团在2019年完成战略转型，由“物业投资”转向“物业运营”，告别简单租赁模式，转向主动运营、内容打磨、资产价值提升，为后续迈向资本市场打下基础。

顺联集团的发展，也浓缩了佛山商业的发展历史，相比于外来商企依靠产品线复制拓展市场的打法，顺联的策略更聚焦“在地深耕+多元业态+长期运营”的组合能力上，在佛山人心中代表着一个有温度、有历史、有沉淀的品牌，始终与这座城市的消费脉搏同频共振。

02

透过购物中心、酒店、奥莱、产业

窥探本土企业的运营实力

顺联的商业温度，不是营销话术里的“情怀”，而是愿意在当地的消费市场、产业带、在地客群身上持续投入时间和运营耐心的结果。

这种持续投入，体现在不同资产方向的日常运营里。

●购物中心持续迭代品牌矩阵，引入区域独家品牌、网红餐饮与沉浸式娱乐业态；

●顺联奥莱从“名品折扣”向“名品折扣+社区生活中心”延伸，扩容生活配套业态；

●顺联机械城从工业产品交易向孵化智造生态延伸，补充轻生产空间、科技孵化与跨境出海服务；

●顺联广场、顺联温德姆酒店等将持续投入改造翻新，提升消费与入住体验。

由此可见，顺联运营逻辑的底色，并非追逐短期流量，而是在既有资产上持续做深做透，也是一家本土企业穿越发展周期的底气。

如今，顺联集团在佛山当地发展带来新的突破，随着旗下底层资产顺联广场综合体、顺联机械城和顺联奥莱购物中心打包申报商业不动产REIT，成为佛山本土企业申报的首只公募REITs产品，也是佛山首只由民营企业作为原始权益人的REITs产品。

对于企业而言，能接受资本市场的检验，背后有着强大的资产经营管理水平。以顺联在营的核心项目为样本，可一窥其运营实力。

//陈村顺联广场综合体：渗透镇街区域，购物中心+星级酒店构筑客流双循环

佛山是典型的多中心为格局的“散装城市”，顺联集团基于城市发展脉络清晰了解，在当地市场展现出前瞻的布局眼光。

早在2003年，顺联集团便看中陈村镇街市场的发展潜力，让商业渗透至街镇区域，在“千年花乡”陈村、广佛地铁7号线锦龙站上盖布局陈村顺联广场综合体。

要知道，佛山镇域经济在全国是独一档的存在，南海、顺德均有创造破千亿GDP的超级大镇，但现代型购物中心的发展仍处于真空状态，商业竞争少，消费潜力庞大，陈村顺联广场无疑抢占了当地街镇市场空白与发展先机。

而区别于单体商业项目的单一功能属性，陈村顺联广场依托购物中心+温德姆酒店组合，更展现综合体的运营实力。

当中，购物中心精准锁定陈村本地“高净值原住民”、“90后新生代家庭”，辐射佛山新城及北滘、乐从等经济重镇，并借由地铁7号线承接广州南站及番禺等“广佛候鸟青年”外溢客流。

针对这群超50万常住及高频流动人口，项目采取“高频引流+高客单转化”的协同策略。

高频刚需与潮流引流：依托华润万家、名创优品、星巴克，满足全客层日常采买、年轻客群社交及冲动型消费，保证商场基础客流的绝对活跃度。

家庭社交与地道寻味：引入主打早茶、婚宴、家庭聚餐的君德澜酒家与特色广府美食金系·啫鸡大王，精准契合顺德及广佛交界人群“以食会友”的强社交属性，拉动周末及节假日家庭客群的停留时长。

大宗消费与品质升级：通过周大福、华为、苏宁易购，精准捕捉婚嫁、乔迁、数码换代等高客单价消费契机，有效拉升商场整体销售额与坪效。

历经多年培育，陈村顺联广场承载一代陈村居民的城市生活记忆，已经形成稳固商业聚集效应，如今更紧跟新一代90后、00后消费趋势，还将持续引入广佛区域极具竞争力的独家品牌、网红餐饮及沉浸式娱乐体验业态，形成区域商业标杆效应。

而陈村顺联广场配套的温德姆酒店，作为顺联集团全资持有的国际星级酒店，配备230间各式豪华客房，集高端餐饮、大型会务、休闲娱乐于一体，则弥补了陈村国际连锁品牌酒店的空白。

酒店也伴随消费迭代脚步，通过“高端商务+城市微度假”双轮驱动，持续迭代硬件与服务体验，扩容亲子主题房、康体休闲、属地美食等场景业态，把顺德美食、花卉文化等在地元素转化为可感知的住宿文旅体验，打造“国际奢华+在地文化”的一站式微度假场景。

值得一提的是，温德姆酒店与购物中心顺联广场无缝衔接，两者在客流上实现共联，酒店会务、度假住客步行即达，转化为商场餐饮零售消费，实现客流及消费循环，让顺联广场不再只是一个镇街消费目的地，而具备了承接广佛乃至大湾区异地商务与微度假客群的辐射能力，并进一步扩大陈村的消费力。

//顺联奥莱：契合当地务实消费性格，打造城市奥莱的佛山样本

顺应消费趋于理性务实的当下，奥莱成为近年兴起的业态。

据赢商大数据统计，截至2026年二季度，全国在营奥莱项目数已达290个，尤其是近六年间，全国新增奥莱项目126个，行业迎来高速发展窗口期。

基于顺联对佛山市场的深耕了解以及前瞻布局，早在2012年透过桂城顺联奥莱为佛山带来首家城市奥特莱斯，提前抢占当地奥莱市场。

奥莱风口之下，佛山市民低调务实、追求质价比的消费性格，恰恰与奥莱业态之间存在天然的契合度，证明了顺联对当地消费需求的精准把握。

透过顺联奥莱对应的客群画像便可清晰了解到，项目锁定在25-45岁“新中产家庭”与“活力年轻客群”，该群体占比达68%，对高性价比、高质价比商品忠诚度高，消费观念呈现“理性务实”、“追求负担得起的品质生活”的特征。

而伴随顺联的持续运营赋能，顺联奥莱正从“名品折扣”向“名品折扣+社区生活中心”延伸。

项目除了以NIKE、Adidas、New Balance等运动工厂店为特色、超100家商户构成的奥莱生态，深度融合星巴克、麦当劳、苏宁易购等知名连锁品牌及康体、培训等生活配套，打造满足“基础刚需”到“亲子休闲”全方位需求的复合型商业场景，强化场景体验与消费粘性，实现客流的持续突破，带动项目经营业绩增长。

//顺联机械城：从工业产品交易到孵化智造生态，呼应佛山城市产业特性

顺联机械城是顺联资产组合中差异化最鲜明的一块。

它既呼应佛山制造业当家的城市特性，也代表了顺联在专业市场领域的实力，让购物中心、奥莱、酒店之外有了产业资产的差异化价值，实现消费资产与产业资产组合，这是资本市场比较看重的资产特质。

该项目经营面积21万㎡，汇聚500+常驻商户、300+知名机床品牌，覆盖九大装备全系品类、千余款细分产品，集聚通用沈阳机床、大连机床、宝鸡机床、广州数控、桂北磨床、广船国际、台湾丰堡、埃华路智能机器人、柴孚机器人、捷泰克智能装备等百家国内外头部及知名智能装备企业，是华南地区成熟度最高、产业链最完整的智能装备专业交易市场，产业氛围浓厚、客源基数庞大。

不止于此，项目打破传统单一摆摊式市场模式，通过轻生产空间、科技孵化、跨境出海服务带动产业升级，延伸孵化智造生态，并以展、贸、办、住、服复合型综合体形态，实现展销交易、商务对接、轻量化研发生产、生活配套全闭环，助力品牌扎根湾区、布局全球市场。

顺联机械城深耕佛山22载，其价值在于它嵌入佛山制造业升级的长期进程，从传统工业产品交易中心，到孵化智造生态、带动产业升级，让佛山从“制造大市”迈向“智造强市”。

此外，顺联集团在佛山在营的代表性商业项目，如顺联公园里、顺联国际、顺联百花天地等代表性项目，均为佛山当地留下印记，构建起市场影响力。

其中顺联公园里，面对当地激烈市场竞争，顺联集团创新性打造成非标公园式商业项目，更以人宠友好等特色形成差异化辨识度，荣获佛山唯一定制大型艺术装置的购物综合体、佛山唯一荣获全球城市更新设计大奖综合体等荣誉，有很高的行业认可度，体现了顺联作为本土企业“敢为佛山先”的运营创新能力。

03

佛山商业内卷下的战略纵深

多元业务板块构筑的抗风险实力

外来商企打开佛山当地市场，依靠的是自身成熟的产品及运营模式，其优势在于可以通过标杆产品，在当地市场实现领先，亦或进行批量复制，占据市场规模。

相比而言，外来商企更多只是把单一产品（如购物中心）带到当地，而顺联集团基于本土市场深耕带来的是多元业务板块的全面布局，走出商业地产、商贸、投资三驾马车并行路径，资产组合的跨行业平衡优势，展示抵御单一行业波动风险的能力。

顺联集团的业务版图“多元化”，不是简单的资产配置多样性，而是各资产的客群结构互补。

●陈村顺联广场对应的是居民日常消费，承接起本地家庭高频刚需；

●顺联奥莱则代表了性价比消费，捕捉追求质价比的大众客群；

●顺联机械城则锚定产业客群，对接大湾区制造业B端采购；

●顺联温德姆酒店主打异地商务与微度假，辐射会展、商旅与品质家庭客群。

四类客群的驱动因素不同，对应的行业周期与赛道也不同，居民日常消费相对稳定，性价比消费在消费趋于理性时具备韧性，产业客群跟随制造业发展与设备更新节奏，酒店客群则深受商务会展与度假需求驱动，这种跨行业的资产平衡，正是抵御单一行业波动风险的能力所在。

在运营端，顺联同样以资源互通实现资产赋能。

由佛山顺联集团开展的“顺联SUN活+，美好生活季”活动，联动旗下10+商业项目，打破传统商业业态壁垒，让商业的活动运营不再局限于购物中心，而是扩充到顺联多元商业业态体系的链接，包括家居卖场、商业零售、酒店、产业园区等多业态都能进行良性互动，活动期间带动客流同比增长20%+，环比增长高达80%，实现1+1>2成效。

同时，各个项目结合自身定位推出特色活动，如顺联公园里能在全城乃至湾区破圈的咖啡节、面包节，让城市记忆、在地人文与节日热点融入商业场景，在通过营销活动提升资产价值的同时，也是顺联“美好生活从顺联开始”的品牌主张与温度传递。

结语

佛山商业进入存量博弈时代，外来商企纷至沓来，将出色的产品内容、高标准化的运营能力带至佛山，推动佛山商业高标准发展。

而作为佛山的代表，顺联集团发展则对本土企业发展有很大参考意义，其摈弃以往传统商业停留至物业租赁模式，而是透过一套物业投资到运营再到资产管理的升级路径，不断修炼自身实力，在当地构筑竞争力，并凭借四十多年深耕对城市的深度理解，与城市共同成长。