印力与香港兴业国际，这一战略合作背后有何新考量？
11月2日，印力集团与香港兴业国际集团（以下简称香港兴业国际）在深圳签署战略合作协议，双方将围绕内地商业不动产开发、投资与运营等方面展开深度合作。此次合作的首个落地项目为嘉兴秀湖兴业印象城，体量约23万㎡，预计2029年开业。
把时间线拉长，印力今年轻资产拓展动作不断。10月20日，印力华东与绍兴众合成签约，原绍兴世茂广场将改造为“绍兴印象城”，预计2027年底开业；今年4月，印力集团与成都轨道城市集团签约，将在成都龙潭寺TOD打造开放式商业街区。
三个项目分别对应多方合作筹开、存量改造和地铁TOD商业。它们都不是标准化复制，是对商管公司资产提升、产品塑造、招商运营和长期资管能力的综合检验。
而印力都成功拿下了，说明其轻资产商管能力正在被不同类型的资产方持续认可。
这也正是此次印力与香港兴业国际战略合作更值得观察的地方。2025年以来，印力明确提出向“市场化大资管平台”转型，为各类资产所有者提供专业商业运营服务。在此背景下，“香港兴业国际×印力”并非孤立事件，而是印力轻资产拓展持续落地的结果。
01.
香港兴业国际
为什么选择印力？
在嘉兴秀湖兴业印象城之前，香港兴业国际集团在内地最核心的投入是上海兴业太古汇，至今仍是国内标杆商业之一。此次选择印力集团作为合作伙伴去扩充商业版图，必然在于其达到了港资企业审视商业运营能力的那条基准线，具备让一家素来审慎稳健的港资企业，愿意打破既有节奏、把内地商业版图的下一程交出来的专业水准。
●双重背景的业主，
抬高了这单委托的能力门槛
嘉兴秀湖兴业印象城由嘉兴运河湾城投集团与香港兴业国际共同投资开发，印力负责商业运营。要理解这次合作逻辑，需先看资产端两方诉求。
香港兴业国际集团作为老牌港资企业，近年在内地积极推进以上海、嘉兴、杭州为重心的“长三角升级策略”。嘉兴秀湖兴业印象城是其首次在嘉兴开发商业综合体，被视为香港兴业在长三角布局的战略级产品。
另一方的是嘉兴运河湾城投集团，作为秀洲区属全资国企承担着区域开发的职能，承担着为项目提供基础设施配套与公共服务保障的职责。
嘉兴秀湖兴业印象城
两方企业性质不同，决定其对项目的期盼必各有差异：港资是注重投资回报、产品品质和运营规范，要的是“资产算得过账”；国企关注区域带动、资产合规与民生功能，追求“区域活力引领”。
而印力的优势在于，同时具备与这两类业主的合作经验——与香港兴业国际此前已在杭州金沙印象城写字楼项目上建立合作基础，本次嘉兴项目是合作深化；在国企方面，印力此前已与上海浦发集团、武汉地铁集团、深国际以及等不同类型的国企和城投平台有过合作的经验，近期在广州、成都、泉州亦有当地国资委托的项目落地。
这种跨业主类型的经历，使印力能在项目筹备到运营过程中，理解各业主方不同诉求，在复杂而多样的需求中找到最大的公约数，知道什么该坚持、什么该协调、什么节奏该前置。
●在浙江与华东的布局，
是印力取得信任的关键
不过，仅依靠有过两类业主合作经验还不够，作为轻资产运营商，能够取到业主方的信任，要有当地市场的实际运营结果，而印力在浙江和华东的布局深度以及众多标杆项目的存在，是另一层更直接的说服力。
嘉兴秀湖兴业印象城总建筑面积约23万㎡，采用“湖景+商业MALL+户外街区”的复合形态，定位“滨湖漫生活，一站式微度假商业”，计划引入超300家优质品牌，要打造成浙北新商业旗舰。
效果图
这就对商管公司提出了两大命题：一是超大体量的复合形态的产品设计与商业统筹能力；二是如何能在嘉兴这样的非一线城市，组织起超300家品牌的招商落地。前者考验大体量项目的操盘能力，后者考验商管公司在对品牌的实际号召力。
而印力在这两端都有可被市场验证的能力积累。
首先，是大体量项目的操盘经验。印力目前在管购物中心有7个超20万㎡，6个位于华东地区。其中，上海南翔印象城MEGA，以34万㎡的体量跻身上海最大单体商场之列，汇聚超400家商户，其中城市级首店及最新概念店占比超50%，区域首店占比约93%，2025年总销售额超49亿元、客流近4000万人次；杭州汇德隆奥体印象城开业以来业绩持续攀升，人气指数位居城市前列。
杭州汇德隆奥体印象城2026年松弛面包节
品牌资源的组织能力同样关键。印力已与超12000家品牌建立合作，积累近5500万数字会员。庞大的品牌库不仅支撑新项目招商，也为长期运营调改夯实基础。近一年来，印力还先后与京东、麦当劳中国、达美乐中国、甘棠明善（探鱼、蔡澜点心、蔡澜Pho）的母公司达成战略合作，进一步强化与各领域头部品牌合作关系。
印力华东作为印力管理项目最多、标杆项目最集中的区域，在管项目超50个，管理面积超500万㎡。无论是品牌还是消费者心中都已形成较高的商业口碑认知，使得新项目入市有更强的市场号召力。
把项目的命题与印力的能力清单放在一起，答案相当直观。香港兴业国际选择与印力合作，正是基于其在华东地区长期深耕的经验，可以更好地赋能项目。
02.
零售商业风口变化
“六边形”商管备受市场青睐
不只是香港兴业国际，印力正在进入更多资产方视野。
赢商网注意到，在过去几年间，印力集团相继与黑石、上海浦发集团、平安不动产等达成轻资产合作。以新拓项目为例，成都轨道城市集团是市属国企，泉州市井十洲城背后业主是泉州城建集团。
这些企业为何选择跟印力合作？根本原因在于其“六边形战士”式综合能力，更契合行业变化下的轻资产商管新要求。
●行业之变：
存量更新与REITs抬高商管竞争门槛
据赢商网大数据，国内新开商业增速已连续10年放缓，2026年前三季度新开商业体量和数量增幅都呈双位数下降。其中新开商业中，存量焕新盘活类占比达33%。
在此背景下，一方面是大型优质项目资源越发稀缺，业主方寻求轻资产托管公司更加谨慎。另一方面，存量项目成为了轻资产主力军，这也要求商管公司必须具备应对不同类型物业的焕新改造能力。
更值得关注的是，自消费基础设施REITs推出、商业不动产REITs进一步向民企和外资开放，资本退出机制进一步打开。对轻资产运营商也提出了更高要求：懂资本语言，以大资管视角助力资产运营提升。
行业转向“运营驱动+资本驱动”，在这样的风口下，轻资产商管公司能否完成从资产诊断、空间改造、业态重构到运营改善和资本化退出的全链条管理，正成为新的竞争门槛。
印力集团的能力体系恰好与这一变化形成匹配。
●能力之变：
印力的“六边形”商管能力
首先筹开方面，据赢商大数据，前三季度购物中心品牌平均开关店比1.05，品牌拓展仍趋理性，筹开项目招商压力激增。印力这样的集团型商管公司，凭借庞大的品牌库资源和体系化背书，可放大招商谈判话语权。它的项目操盘，并非单兵作战，而是集团军出击。
存量更新领域，印力的话语权也在增强。
在印力管理的近200家商场中，开业十年以上老项目约占四分之一。这意味着印力集团必须有一支娴熟地应对不同体量老旧商业体改造焕新的常备军种，且已形成体系化的存量改造方法论。
今年新拓的“绍兴印象城”前身是一个开业十年的老商场，体量接近20万方，改造难度不亚于新建项目。这是印力能力圈内的新挑战，但对于很多商管公司却是难啃的“硬骨头”。
绍兴印象城
另一方面，则是城市更新与非标化打造能力。今年政府出台一系列政策，明确提出要推动文商旅融合发展、鼓励一店一策、创新消费新场景。这意味着，应对城市多元复杂空间形态，非标商业能力正成为商管公司的重要加分项。
印力近期在广州新开的啤酒厂1985项目，成功引进了岩时攀岩华南首店、闲鱼循环商店、布兰兔华南首家集合店等一批特色品牌，充分体现了印力在工业遗存和街区商业的操盘能力。
啤酒厂1985
在REITs赛道，印力同样处于行业前列。以杭州西溪印象城为底层资产的中金印力消费REIT，2026年三季度实现收入8963.46万元，年化现金流分派率达4.61%；西溪印象城有效租金单价同比上涨7.65%，毛利率接近79%，在已上市消费REITs中位居前列。说明印力能用资本市场标准提升资产运营质量，也代表着其在资管领域的专业性。
以上种种能力变化背后，映射的是行业分工的重新生成。
未来，资产方承担资产持有角色；专业商管公司则需要承担资产诊断、产品重塑、运营提升和协助资方资本化退出角色。印力提出的“市场化大资管平台”转型，正是在这种新分工中寻找优势。
●路径之变：
大资管战略下的稳健扩张
印力集团创始人董事长丁力业在今年4月份的公开演讲中提到，“购物中心竞争已经从开发能力的单点竞争，转向“开发—运营—资本退出—再投资”的资本循环能力。印力想做一个“翻译器”，把优质的消费资产翻译成国际资本可以理解、可以定价、可以持续持有的资产。”
在这一趋势下，印力的发展路径也呈现出两个清晰特征。
一是合作伙伴选择更趋稳健。轻资产拓展更倾向于与地方国企、外/港资、实力民企合作。这类伙伴通常具备更强的资产持有能力和长期运营预期，有利于降低项目不确定性，也更能发挥印力在招商、运营、品牌资源导入和资产管理上的长期价值。
二是强化品牌生态圈建设。印力集团总裁杨海光提出“与品牌做时间的朋友”,通过专业运营，把品牌从“租户”升级为“经营合伙人”，通过数据共研、流量共享、空间共创和风险共担，重塑品牌与商场的关系打造利益共同体。
这两个策略也反映了印力的当下选择——以专业运营夯实资产价值，以品牌生态增强项目确定性，以大资管能力打通长期增长闭环。截至2026年上半年，印力管理近200个项目，覆盖全国56城市，管理面积近1500万㎡。
回到这次香港兴业国际与印力集团的合作，为什么能从单项目上升到集团性战略合作？对资产方而言，选择印力并不只是选择一个商管品牌，而是在选择一套能够覆盖筹开、运营、存量焕新、非标打造和资本化退出的综合解决方案。可预见，未来像印力集团这样具备全链条能力的商管公司将获得更大发展空间。
