白等了！北京朝阳这个新商场，临开业直接告吹…

       在官宣三大主力店仅两个多月后，北京朝阳区崔各庄蓝鲸湾商业项目骤然生变。

项目产权方北京东方瑞平房地产开发有限公司已于10月发布正式公告，因承租方德正吉胜（北京）商业管理有限公司未履行租金支付义务，解除双方房屋租赁合同。这处被寄予填补朝阳北部商业空白厚望的9.1万平方米商业体，开业进程全面搁浅，再度回到闲置状态。

01.

闲置六年的区域商业希望

蓝鲸湾地处朝阳区崔各庄乡瑞平家园，紧邻地铁14号线善各庄站，总建筑面积近10万平方米，商业经营面积9.1万平方米，规划地上四层、地下两层，是东方瑞平家园A地块的自持配套商业。该项目与住宅同步拿地、同步建设，2019年整体建成后，因商业运营规划调整、市场筹备周期较长等原因始终处于空置状态，至今闲置时长已达7年。

对于朝阳北部崔各庄、善各庄板块而言，蓝鲸湾的规划落地曾被视作补齐商业短板的关键一步。

该区域居住密度高，聚集了瑞平家园、马泉营家园、华樾北京等多个大型社区，同时毗邻阿里巴巴北京朝阳科技园、美团、乐华娱乐等互联网与文创产业集群，日常消费、亲子休闲、商务配套需求旺盛。但长期以来，板块内缺乏成规模的综合商业体，居民购物、聚餐、休闲大多需要前往望京、北苑等成熟商圈，出行成本较高。

按照前期定位，蓝鲸湾以“连接多元生活方式，引领城市新生态度的品质生活场”为核心方向，规划打造潮流时尚、社群体验、艺术亲子、休闲娱乐四大核心场景，目标建成覆盖全龄段、全时段的一站式消费目的地。项目建成开业后，本可直接填补朝阳北部大型集中商业的空白，同时匹配周边产业人群的商务需求与社区居民的民生消费需求。

02.

从联合运营到开业倒计时

为盘活存量资产、降低自主运营风险，项目开发主体首农集团旗下北京市东郊农场有限公司，采用了“双品牌+合作经营”的整体出租模式，通过北京产权交易所公开招商，引入专业商业运营团队负责项目操盘。

2025年10月，项目正式官宣合作方：国贸物业酒店管理有限公司与德正吉胜（北京）商业管理有限公司达成联合，将共同为蓝鲸湾提供专业化运营服务。彼时市场普遍认为，“专业物业+商管团队”的组合，能够有效降低项目试错成本，加速招商与开业进程。

进入2026年，项目推进节奏明显加快。今年8月，蓝鲸湾官方接连释放两大核心信息：一是明确开业时间为2026年12月18日，项目正式进入开业倒计时阶段；二是公布首批主力店阵容，中影逸幕影城、幸福荣耀超市、HiLEPARK运动超乐场三大品牌已正式签约入驻。主力店的落定，一度让周边居民与行业对项目开业充满信心。

官方公众号小红书截图

03.

运营能力错配

后续走向成谜

然而开业倒计时的热度尚未褪去，项目便迎来实质性反转。10月1日，产权方北京东方瑞平房地产开发有限公司发布《关于租赁合同解除的公告》，直接宣告原运营合作破裂。

公告明确指出，因承租方德正吉胜（北京）商业管理有限公司未按合同约定履行租金支付义务，出租方已依据合同条款及相关法律规定，正式解除双方签订的《房屋租赁合同》。德正吉胜自此丧失对该商业物业的占有、使用、招商等全部权利。

据周边居民反馈，截至公告发布时，商场建筑内部并未出现大规模装修施工的迹象，项目实际工程进度与宣传的开业节奏存在明显差距。

从公开信息来看，德正吉胜并非商业地产领域的成熟头部运营商，此前并无广泛知名的大体量商业项目操盘案例。在当前商业市场品牌拓店趋于谨慎、区域招商竞争加剧的环境下，新晋商管团队难以在短时间内完成足量品牌签约与租金收缴，现金流无法覆盖租金成本与运营投入，最终走向违约解约。

来源：东郊农场公众号

截至目前，蓝鲸湾项目的后续处置方案尚未公布。产权方是否会重新启动公开招商、是否会调整项目定位与运营模式、已签约商户的权益如何保障，均没有明确时间表。对于朝阳北部的居民与上班族而言，期待已久的家门口商业配套，只能继续等待新的盘活方案。