购物中心的“天花板”，从来不在于城市容量
中国城市商业，正在走向不同终点。
这边厢，超一半的城市，再无新mall；那边厢，一座新mall引爆一座城的盛景，此起彼伏。
刚过去的9月，佛山万象天地开业，前四天客流超过86万人次，逼得季华路打响“停车战”；广州白鹅潭万象城入市，首日涌入28.7万人次，芳村地铁站进站客流冲上全市第二，“芳哈顿”因此出圈。
广州、佛山，是两座不缺商场的城市。广州约1910万常住人口，已有270个存量购物中心；佛山人口约为广州的一半，也开了132个购物中心。两城成熟商圈林立，头部商场集结核心客流，后起之秀面对的不是市场空白，而是近身肉搏。
可白鹅潭万象城、佛山万象天地依然开业即火。由此可见，商业容量并不是城市购物中心增长边界的唯一尺度。那么，一座城市的商业格局，究竟会在什么情况下会固化？又会被什么样的新项目重新打开？
01.
达峰之后
头部商场稳固 、 万达成最大赢家
当一座城市新增供应已持续停滞，2023年以来无新开购物中心、且未来3年无明确新增，我们将其定义为结构性达峰城市。这些城市基本分布在四线及以下的下沉市场。
这类城市是观察达峰城市商业格局的最佳样本。回顾结构性达峰城市近三年样本项目客流变化，我们发现：这些城市的购物中心竞争格局已经相对固化。2024年至今，77个样本城市中有71个城市的客流第一项目保持不变，占比92.2%；58个城市的前三名项目完全一致，占比75.3%。
客流排名变化主要发生在中腰部项目，往往是因为更换运营主体等原因带来的客流提升。相较而言，头部项目之间很少出现大规模洗牌。
这与结构性达峰城市的市场特征密切相关。这类城市商业市场容量小、选择不多，消费者对熟悉的商场往往会产生很强的消费惯性，一旦某个项目建立起品牌认知和客群基础，其余项目便很难轻易撼动其地位。
从项目表现来看，连锁购物中心凭借更强的品牌吸引力和成熟的运营体系，以产品代际优势锁定核心客群，进一步吸引全城客流。其中，万达广场的表现尤为突出。万达进驻的三线以下城市，万达广场基本占领当地客流第一，体现出极强的品牌号召力与竞争力。
不过，结构性达峰城市并非完全没有竞争。在一些城市，尽管传统核心商圈的地位难以撼动，新区开发、人口迁移仍可能带来新的消费需求，延安便是一个典型例子。
延安商业市场主要集中在主城区宝塔区，2018年以前的商业形态基本以小体量的百货商场、传统商超和街铺为主。直到2018年2月，宝塔万达广场开业，才迎来第一座现代化购物中心。
宝塔万达广场位于延安老城区核心地段，“三山夹两河”交汇的节点，这是延安历史最悠久、人气最旺的传统商圈。宝塔万达广场开业后，永辉超市、万达宝贝王、大玩家、苏宁易购、海底捞等69家品牌首进延安，率先打破当地传统商业格局。
宝塔万达广场以丰富的品牌矩阵和现代化商业空间，提供一站式消费体验，与原有商业形成明显的产品代际差，迅速占据延安核心消费市场，常年登顶全市客流榜首，开业八年年均客流超过1500万人次，年销售额超7亿元。
宝塔万达广场开业一年半后，2019年9月延安吾悦广场上场，抢占延安新区发展机遇，凭借17万方的巨大体量成为当地最大的商业综合体，多元业态组合和消费场景承接新区人口集聚与消费升级需求。但由于新区发展尚未成熟、疫情爆发等多重因素叠加，延安吾悦广场前期未能形成稳定的客流导入。
但随着延安新区发展日益成熟，人口不断增长，2024年，延安吾悦广场针对消费环境变化进行了一次深度调改，引入国内外知名品牌，优化餐饮品牌结构、增加时尚零售品牌占比，成功调整20余家品牌，实现了品牌级次的全面提升。2024年9月，项目五周年店庆三天累计客流16.1万人次，9月15日单日客流达到7.2万人次。
自此，延安吾悦广场与宝塔万达广场齐头并进，成为延安客流第一梯队的项目。
一老一新，两大购物中心分别占据延安最重要的两大商业板块，基本覆盖了全市核心消费客群。但稳固的市场地位并不意味着竞争的结束，反而倒逼两大项目持续调改焕新，不断巩固各自的竞争优势。
2025年11月底，延安宝塔万达广场永辉超市率先完成“胖东来模式”调改，成为延安首家胖改永辉。一个多月后，延安吾悦广场的永辉超市完成焕新，更新约45.5%的商品，同时调整卖场动线、货架高度、生鲜熟食和服务体系。
2026年，宝塔万达广场引入好利来、金昆阁等城市首店，并以美人鱼水下互动表演、宇树科技机器人首秀等营销活动创造新鲜体验；延安吾悦广场则启动了一场系统性调改，引进20余家城市首店，从业态布局、品牌矩阵到空间场景进行全面重构。
综上可知，当市场不再有增量，城市商业格局逐渐趋于稳定，但竞争并未就此停止。存量项目之间的竞争更加考验产品迭代、品牌调改与持续运营能力，头部项目也要通过调改焕新持续提升吸引力，进一步巩固竞争优势。
延安的例子只是达峰城市商业格局变化的一面。当越来越多城市的购物中心供应趋于停滞，对于那些暂未达峰的城市来说，新的商业增量又将从哪里来？哪些城市和片区仍然具备吸引新项目的条件？
02.
当增量成为稀缺品，
机会还会在哪里？
讨论城市商业增量“达峰”，本质上是在探寻城市购物中心真正的增长边界在哪里。
这并不是一个简单的供需平衡问题。一个值得关注的现象是：有些城市仅有两三个购物中心，便已多年没有新增项目；而许多商业存量规模庞大的城市，却仍然保持着较高的新增供应。
从人均购物中心面积视角看，并没有一条统一的“达峰线”。相反，结构性达峰城市往往在人均商业供给仍然较低时就停止新增，是一种被动式的达峰，说明这些城市触及的并非空间容量上限，而是消费需求和项目开发能力的上限。
仍在持续新增商场的城市中，不乏人均购物中心面积已经较高的城市。据赢商大数据统计，人均购物中心1㎡/人以上的城市目前有三亚、南京、上海、苏州、杭州、珠海、佛山、武汉，这些城市仍在不断出现经营表现亮眼的新项目。而人均购物中心面积最低的毕节，仅0.06㎡/人，但仍有4个筹开项目，且其中不乏头部连锁企业的身影。
可见，城市商业容量不是一成不变的。新项目能否分食存量机会，不仅取决于城市消费市场有多大，还取决于它能否通过更好的产品和运营能力，激发原本未被满足的需求，创造新的消费增量。
可以说，商业增量达峰上限不只是商业容量的边界，更是项目投资回报的边界。
从近两年新开业及储备项目看，头部企业通常会选择持续加码优势区域和深耕城市。一方面，长期深耕可以让企业足够了解当地的消费市场和客群偏好；另一方面，多点布局也有利于体系化管理，强化消费者对品牌的认知，从而降低新项目的进入成本和经营风险。
当然，这些城市往往集中在商业基础较强的高线城市，以及部分消费力较好的三线城市。除了这些城市市场规模更大、需求上限更高，更重要的是它们与下沉市场遵循着不同的竞争逻辑：
在下沉市场，核心在于抢占先发优势，凭借产品代际差迅速建立品牌认知和消费习惯，后来者很难轻易撼动。
在高线级城市，后发优势可能更突出。商业供给虽然充足，但项目同质化程度高，消费者对品质、品牌和体验的要求不断提升，早期项目如果没有持续迭代，即使占据较好的区位，也可能被更新的产品超越。
华润万象生活在合肥的“一城多汇”策略，正是其后发优势的典型体现。
华润万象生活是目前在合肥布局规模最大的商业运营商，13年间在合肥累计布局10个项目，其中已开业6个，已签约或在建4个，这种布局密度在华润体系内也是排名前列。
合肥一直未能形成具有明显竞争优势的本土运营商，商业发展起步相对较晚，这也给华润万象生活等连锁企业带来更多市场机会。2015年，华润万象生活以合肥万象城建立标杆后，在合肥不同片区拓展区域级项目。
这种布局模式，让华润万象生活在合肥积累了较强的品牌影响力与商业资源协同能力，也为其进一步拓展市场提供了底气。即便合肥城北、城南滨湖商圈已有较大规模的商业供给，华润万象生活仍选择继续布局大体量项目。
华润万象生活在合肥的第七座商场——包河万象汇于2024年5月开业，是合肥第77座购物中心，也是包河区的第23座购物中心。包河区是滨湖新区所在地，随着省级行政机关迁入滨湖新区，区域人口、产业和公共资源加速集聚，这里已成为目前合肥覆盖人口最多、经济总量最大、商业规模最高的行政区。
包河万象汇开业前，滨湖银泰百货、合肥方圆荟（滨湖店）与包河万达广场由南向北覆盖包河区，是合肥区域级购物中心中客流表现最好的三个项目，一度在包河区形成三足鼎立的竞争格局。
面对如此激烈的竞争，包河万象汇选址葛大店片区，毗邻合肥南站，虽地处包河万达与合肥方圆荟、滨湖银泰百货三大成熟商业项目之间，依然凭借产品与运营优势，在成熟的竞争格局中成功突围。
包河万象汇开业共引入约360家品牌，其中安徽首店超60家，包河首店占比超40%，重点引进的有SEPHORA、盒马鲜生超市、NITORI、NIKE RISE 750、MUJI、UNIQLO、UR等潮流标杆品牌，打造三出山、牛new寿喜烧、慢刀、NEED、O'EAT、失重餐厅、青年星厨等中高端网红餐饮矩阵。
项目开业当天客流约25万+，开业即跻身包河区客流第一梯队项目，2026Q3日均客流近四万人，排名全市第二，仅次于合肥万象城。
华润万象生活在合肥的布局策略有两点启示：
■第一，在竞争激烈的高线城市，先发优势能否持续领先，还取决于长期经营、招商迭代及产品更新能力。
2010年开业的包河万达广场，位于包河区北部，紧邻传统市中心，曾是合肥商业顶流代表之一。早期占据核心区位为项目带来稳定客流及客群，是先发优势的重要基础。
但若先发项目仅采用标准化盒子式产品，即使曾占据较好位置，后续仍可能受到新项目冲击。如后进的包河万象汇在区位条件相近的情况下，凭借更新的产品及运营能力，对老项目形成了强烈竞争。
■第二，城市级项目的地位往往难以撼动，而区域级、社区级项目因同质化程度更高，更容易被分流。
我们曾在《扛不住！这些标杆项目正被“逼”成社区mall》一文中对项目级别进行划分。城市级项目通常既占据核心区位，又能保持运营质量、打造产品壁垒，后进入者难以争取同等级的区位条件及品牌资源，只能在其他片区寻找市场空白。
在合肥，城市级项目与区域级项目的竞争差异同样明显。2012年开业的合肥银泰中心，集聚国际一线奢侈品牌资源，确立了安徽唯一重奢商场的领先地位。
面对银泰中心的崛起，其他项目走向了不同的发展路径。曾引入安徽首家Gucci直营店的包河万达，逐渐失去早期的高端商业优势，此后又面临包河万象汇等区域级项目的竞争；相比之下，合肥万象城并未与银泰中心直接争夺重奢市场，而是以中高端定位形成错位竞争，建立了符合自身定位的品牌与客群优势，销售额更是超过了合肥银泰中心成为合肥TOP1。
近一年，华润万象生活在广东新开的三座商场都是通过与城市级项目错位竞争，为当地消费者提供了前所未有的全新消费体验，实现高质量扩张：
在已有标杆重奢商场的东莞，华润万象生活以中高端奥特莱斯入局，2025年底开业东莞MIXC VILLAGE万象滨海购物村，首创“商业+文旅+休闲”的精品奥莱模式，通过展览、演艺、水秀、市集四大体验内容，将购物行为与微度假、社交娱乐、自然游憩深度融合；
在商业极其密集且同质化的佛山，2026年9月开业的佛山万象天地带来近400个品牌，其中超200个首店，并打造了空中街区天意里，主打「日社交&夜微醺」的全天候潮流生活目的地；
同月开业的广州白鹅潭万象城，选址广州老城区荔湾区滨水板块，是广州唯一一个坐拥一线珠江江景的购物中心。引入近500家品牌中超六成为首店、旗舰店及定制店，并以130余家餐饮品牌为核心，结合滨江景观与特色空间，打造覆盖地方菜、社交餐饮及咖啡茶饮甜品的差异化餐饮矩阵。
事实上，持续加密高线级城市的布局策略并非华润个例，而是行业普遍现象。龙湖在成都11个已开业项目基础上，还有4个项目等待入市；印力在上海已有十余个存量项目，未来仍有开业计划；永旺也沿着苏州既有布局进一步落子昆山……
这些筹开项目主要围绕成熟商圈加密和新兴增长节点布局：一部分落在中心城区和成熟副中心，通过产品升级和差异化运营争夺存量客流、激发新的消费需求；另一部分则提前进入轨道枢纽、产业新城和区级中心，承接人口与产业导入带来的增量需求，培育新的区域商圈。
从这个意义上说，当前头部企业在高线城市的密集落子，或许可以视为高线城市最后一轮结构性补位。新增项目不再依赖城市商业规模的普遍扩张，而是从成熟商圈更新、新兴片区成长和交通节点形成的局部机会中寻找空间。
在这些看似迥异的城市样本中，城市商业的答案正变得更加多元：有些市场，胜负已逐渐清晰；有些区域，仍在等待新的商业力量；有些看似饱和的城市，依然能够被差异化产品重新激活。
城市商业达峰，不是商业机会的终点，而是粗放增长的终点。
未来，购物中心拼的不再是谁能抢先占据一块地，而是谁能发现尚未被满足的需求，创造新的消费理由。市场或许没有想象中那么大，但真正好的商业，永远有机会重新打开一座城。
