对话北京太古坊戴楷：新一代综合体，要和城市一起生长

      坝河很静，进入北京太古坊，熟悉的冬季花园仍在，玻璃穹顶下的绿植与水景照旧把阳光留在室内；往北，七座新的办公楼已经陆续封顶，温控廊桥、地下通道与户外步道将西区、中区、东区连成一片，一直接到坝河边。甲级办公楼、融合室内外的零售空间、全新的酒店，以及集中了艺术文化与健康生活的德尔斐，正在分阶段交付中依次展开。

北京太古坊正式更名，是太古地产在中国内地第一次把“太古坊”这个品牌完整落地，也让北京东北部拥有了可以承袭香港太古坊40多年社区营造经验的样本。

为此，赢商网与北京太古坊总经理戴楷（Guy Moore）展开了对话。作为行业的长期主义者，太古地产要在这里验证的是，办公、商业、文化、自然与日常彼此交融的综合发展模式，如何融入内地城市的生活日常。

01.

「坊」来了

为什么不是更大的颐堤港？

内地消费者熟悉的是太古里和太古汇，前者在建筑上偏爱开放式街区，三里屯的多元与夜生活、成都大慈寺的文保边界、前滩对金融城节奏的呼应，都是充分结合当地特色的因地制宜；后者通常以室内商业为重要组成部分，在广州天河区、上海静安区皆是如此。

在戴楷看来，“北京太古坊既不是单一的购物中心，也不只是一组办公楼，而是把这些功能放在一起、具有相当规模的综合发展项目。”

这个区别放进内地的项目版图里才见分量。从北京、上海到广州、成都，太古地产已落成六座项目，另有六处在推进；“太古坊”三个字，此前从未出现。它也是太古在内地单体投资额最高的项目。

戴楷曾是香港太古坊团队的一员。香港太古坊用四十余年时间，从一片旧工业区生长为十座甲级写字楼集群，再逐步叠加上零售、酒店、艺术空间、健康配套，最终形成了一个能自我循环的“微缩城市”，它留下来的是以人为本、注重人的尺度、强调空间高度连通的设计与运营方式。

在他的叙述里，这场更名是项目生长到一定阶段的必然选择。颐堤港从“一站式高品质生活方式目的地”，即将发展为整体面积86万平方米、多业态深度融合的完整商务生活社区。“太古坊”品牌的方法论，刚好能承接住北京项目扩建后的体量与野心。

这个选择也和项目的区位气质高度契合。项目紧邻坝河，随着沿岸区域的持续更新，这片土地正在从传统的工业区与居住区，生长为更具活力的滨水商务带。“太古坊”所代表的开放、融合、互动的生活方式，和坝河畔的城市更新节奏恰好同频。

更重要的是，这不是从零开始的冒险。14年来，颐堤港攒下的运营经验、成熟的商业底盘、忠实的客群，都是北京太古坊的扎实起点。

02.

空间的「进化」

被打开的楼宇、商业与公共中枢

采访前，笔者参观了太古坊办公楼的样板层，从写字楼的尺度感到商业的游逛性，再到公共空间的复合性，每一处设计的背后，都是香港四十余年运营经验与北京本土需求的碰撞。

●多元的办公楼，穿越周期的“品质为王”

不同于标准化甲级写字楼，北京太古坊的办公楼做了更细腻的尺度处理：每两栋楼形成一组风格呼应的建筑群落，室内设计大量运用木材、石材与陶土材质，消解了传统办公空间的疏离感，营造出更具温度的办公氛围。

面对当下北京办公市场空置率走高、租金承压的行业现状，戴楷不回避市场的短期疲软，但更相信“品质为王”的长期逻辑，市场上从不缺办公面积，但真正在设计、运维、服务上都达到高水准的楼宇始终稀缺。企业在周期里反而更倾向于迁徙到更好的地方，用更优质的办公空间吸引人才、提升效率。

颐堤港原有办公楼多年来始终保持着北京市场第一梯队的出租表现，14年打磨出的运维团队，早已形成了成熟的服务标准。而扩建后的七座新楼，科技、媒体通信、生命科学、快消品等行业的国内外企业都表达了浓厚兴趣。

●被打开的商业，从逛盒子到漫享日常

北京太古坊的规划里，商业被彻底“打开”了。扩建后合计15万平方米零售空间，被划分为西区、中区、东区三大连通片区，实现了室内室外的无缝融合。

温控廊桥、地下通道与户外步道相互衔接，人们可以从办公楼直接走进商场，可以沿着滨水步道逛到不同的店铺，也可以在开放景观区停留休息。室内与室外的边界被模糊，逛街的动线变得松弛而富有呼吸感，多了几分漫步街区的游逛乐趣。

与空间形态的松弛化同步推进的，是场内品牌的持续焕新调改。场内的MEAT MATE、野兽派、莱德拉巧克力等门店完成形象升级；BIRKENSTOCK、Vuori、Salomon、DENHAM等品牌已相继进驻，赢商网观察到，昂跑、可隆、北京本土咖啡品牌金钉子等陆续围挡，新一轮品牌迭代正与项目更名节奏同步落地。

商业品牌的筛选逻辑，则紧紧围绕着客群需求的变化。在招商逻辑上不追捧短期爆火的网红品牌，也不把首店数量当作核心KPI，判断的标尺始终回到最朴素的问题：这个品牌能不能真正改善人们的生活与工作？

在戴楷看来，好的商业品牌应该有持久的生命力，能持续给人创造价值。商场通过不定期推出的快闪店、主题活动，可以观察消费者的真实反馈。毕竟商业地产的决策周期长，但市场变化快，用短期和长期组合的运营方式来满足消费者的体验，才能让品牌组合始终保持活力。

●德尔斐，持续进化的复合公共枢纽

在整个项目里，1.9万平方米的“德尔斐”是社区的核心，名字源自古希腊德尔斐圣地、那里曾被视作“世界的中心”，也融合了香港太古坊在社区营造方面的深厚经验。健康、艺术、社交、办公配套等多种功能集中整合进了德尔斐，形成了一个集ArtisTree艺术空间、健身泳池、多功能宴会厅于一体的复合公共枢纽。

这种“复合化”的调整，正是针对内地市场的本土化思考。多功能的融合能触发更多相遇、交流和共同参与的互动机会，也让办公人群、公众、商场访客都能便捷地触达这些配套。它不再是服务单一客群的专属福利，而是整个片区的“社区公共客厅“。

戴楷强调，这个空间一定要和城市共同生长。中国市场变化快，人们的需求也在不断迭代，所以空间的内容必须保持灵活。

03.

竞争、寒冷，和水流的方向

当我们把视线从项目抽离，拉回到北京东部的城市语境中，北京太古坊要直面的，是三道绕不开的现实考题，存量时代的商圈竞争、北方城市的气候局限，以及一条河流所承载的城市想象。

北京东部的商业赛道，早已是存量竞争的格局。蓝色港湾深耕滨水家庭消费多年，即将入市的朝阳万象城锚定高端商业赛道，再加上三里屯太古里牢牢占据潮流高地，外界总习惯用“贴身肉搏”来定义这片区域的商业关系。

但戴楷不接受“竞争”这个预设。在他看来，这些项目从来不是非此即彼的替代关系，而是互为补充的生态伙伴。不同的项目承载不同的体验侧重，反而能共同做大朝阳东北部的商圈吸引力，北京足够大，消费人群足够多元，市场容得下不同定位的好项目。

太古坊稳定的办公人群和周边成熟居住社区，以及未来触达的更大范围的消费者，全天候承接起白领人群的消费基本盘，也承接了贯穿早晚的休闲需求。这种全时段的客流结构，支撑起更多元的业态与更丰富的体验，反过来也能给整个东北部商圈注入新的活力。

对所有做开放式商业的北方项目来说，气候都是一道绕不开的坎。但三里屯太古里的成功已经证明，北京人对户外场景有很高的接受度。太古坊的解法也很务实：给人选择的权利，天气适宜时，沿河步道与开放广场是最好的休闲去处；寒冬酷暑时，全室内的连廊系统又能保证全程舒适通达，冬季花园更是保留了半户外的休闲体验。

用无缝衔接的动线消解室内外的边界，用足够优质的户外景观留住人的脚步，这是太古坊给北方户外商业交出的柔性答案。

在所有话题里，坝河是戴楷谈得最有想象力的部分。

如今的坝河早已不只是单个项目的叙事，而是朝阳区城市更新的重要抓手。官方正以亮马河、坝河两条生态走廊打造“两河一带”世界级滨水经济区，北京太古坊正是其中的重点项目，城市层面的慢行系统正在打通，滨水带的价值正在被重新定义。

亮马河已经验证了北京的“水岸逻辑”：一条治理好的河流，能从不起眼的城市沟渠，变成承载日常休闲、社交漫步、生活方式的城市公共空间，能持续稳定地输送客流与活力。而坝河的故事，才刚刚开篇。

戴楷的愿景很有画面感：他希望未来的人们可以沿着周边的文化与自然路径一路走过来，穿过北京太古坊的开放空间，走到坝河边，感受这里将城市生活融入绿地与河流的独特氛围。整个体验应当超越建筑本身，项目只是滨水漫游路线上的一个节点，而不是终点。

这也是香港太古坊留给他们的经验：好的综合体最终会消弭边界，和周边的自然、文化、社区长在一起。

部分采访实录

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Q

北京东部商业项目密集，北京太古坊的零售如何与周边形成差异化？

A：我不认为这些项目只有竞争关系，它们更多是互补的。不同的地方提供不同的体验，反而能共同激发东部区域的活力，让更多人愿意来到这里。北京的人群足够庞大且多元，市场需要不同的选择。

对我们而言，核心是始终把使用者放在第一位，他可能是办公租户、周边居民、酒店住客，也可能是专程来体验的访客。我们要做的，是打造独属于北京太古坊的体验，而不是和谁对标。

Q

本轮商业调整的优先级是什么？筛选品牌的核心标准是什么？

A：调整的核心关键词是“体验”。我们会优先和能提供独特体验、有前瞻性的品牌合作，它们既要能服务办公人群，也要能覆盖周边居民和远道而来的消费者，本质是服务所有使用这个空间的人。

判断品牌的核心标尺，是看它能不能真正改善人们的生活或工作。如果答案是肯定的，它往往就具备长期生命力。我们也会通过快闪店、主题活动做小规模测试，拿到真实反馈后再判断长期合作的价值。

Q

快消行业的经历，如何影响你在商业地产中的决策？

A：快消行业变化很快，它教会我快速吸收、筛选信息，也让我习惯用测试验证判断，这些能力在现在的工作中同样重要。

商业地产的决策周期长得多，今天的决定可能五到八年后才能看到完整结果。所以更要回到本质：人们真正需要什么？我们能不能创造价值？无论哪个行业，判断决策的标准，最终都是能不能为用户创造价值，并且保持一贯的高品质。