256亿对227亿 龙湖运营及服务收入即将反超开发业务

11月6日，龙湖集团披露2026年10月未经审核营运数据，销售与经营性收入两条曲线的距离，被压到了近年最近的位置。

公告显示，截至10月末，龙湖集团前10月累计实现总合同销售金额255.7亿元，合同销售面积279.5万平方米；10月单月合同销售金额24.3亿元，销售面积28.9万平方米，其中归属股东权益的合同销售金额16.9亿元，权益销售面积20.7万平方米。

同期，运营及服务业务不含税收入约227亿元，其中运营收入121.7亿元，服务收入105.3亿元。

销售探底

开发端方面，前10月255.7亿元的合同销售金额较去年同期的557.5亿元下降54.1%，合同销售面积则由438.9万平方米降至279.5万平方米，降幅36.3%。

10月单月，24.3亿元的销售金额较去年10月的50亿元下降51.4%；28.9万平方米销售面积，同比下降35.2%。

换算下来，前10月月均销售约25.6亿元，10月单月略低于这一水平线。

价格方面，按公告金额与面积测算，2026年前10月销售均价约9149元/平方米，2025年同期约12702元/平方米，下移约28%。

权益口径的数据提供了另一个观察角度。

10月单月，龙湖集团权益销售金额16.9亿元，占全口径的69.5%，权益销售面积20.7万平方米，占比71.6%，较去年10月的70.8%、73.1%仅小幅下移。

龙湖集团前10月合同销售金额与运营及服务收入对比

商业托底

与开发端的收缩形成对照，运营及服务业务保持了正增长。

前10月227.0亿元的不含税收入，较去年同期的221.6亿元增长2.4%。其中运营收入121.7亿元，同比增长3.7%；服务收入105.3亿元，同比增长1.1%。

拆开结构看，运营收入占运营及服务收入的53.6%，服务收入占46.4%，前者占比较去年同期的53.0%提升0.6个百分点。

商业投资与资产管理仍是压舱石，物业管理、长租公寓与代建等航道提供了稳定补充。

收入的节奏也相对平稳，2026年1-5月累计111.4亿元，1-8月累计181.8亿元，到10月末累计227.0亿元，折算月均约22.3亿元至22.7亿元，几乎没有明显起伏。

对一家正在压降开发规模的房企而言，这种平稳本身就是价值。

2026年龙湖集团运营及服务业务累计收入节奏

更直观的变化在比例上，前10月运营及服务收入相当于同期合同销售金额的88.8%，而2025年同期这一比例为39.7%。

两条曲线之间的绝对差额，从去年的约336亿元收窄至28.7亿元。

这组数字的含义并不复杂，开发业务仍在为去库存让路，经营性收入则逐步接过收入与利润的接力棒。

龙湖管理层此前多次将运营及服务航道定位为集团的稳定器与增长盘，从今年前十个月的表现看，这一判断在数据上得到了延续。

此外，运营收入3.7%的增幅好于服务收入的1.1%，说明商业与资管端的修复快于服务端；而服务业务与开发交付、在管面积扩张高度相关，其增长动能仍需观察。