“城开中心”易主中庚 上实城开商业试验六年变脸

卸下18载地产生涯荣光，“掌舵者”倪建达选择在知天命年岁出走上实城开。时隔一年半后，倪建达时代上实城开的首个综合体“城开中心”亦正式易主。

5月12日晚间，上实控股公告称，公司非全资附属子公司上海城开（集团）以19.07亿元向中庚地产实业集团有限公司出售公司附属公司上海城开龙城40%股本权益。

收购完成后，力晖投资有限公司、中庚地产实业、绿碳基金别持有上海城开龙城25%、40%、35%股权，上海城开龙城将不再为上海实业附属公司。

虽然看似是三家公司各自为阵，但在观点地产新媒体查阅相关资料后得知，拥有绿碳基金全部股权的福州申达金融及上海申庚实业大股东均为中庚地产实业集团有限公司。

力晖投资有限公司则于2013年被中庚国际集团收购100%股权，并随即成为城开龙城的主要股东。

这样看来，上实城开完成最后四成股权出售后，闵行城开中心的真正主人已换上了“中庚”的头衔。

“出售事项将有助优化上实城开集团旗下投资性物业的战略布局，而出售事项纯为上实城开策略性调配旗下资源及调整资产组合。”上实控股于公告中指出。

但在上海业内人士薛建雄、张宏伟则解释称，考虑到上实城开手中握有多个商办项目，将业已成熟的城开中心整售回笼资金是为其他项目（特别置换的滨江城开中心）筹资的有效方式，同时可润色今年的财务报表。

城开中心易主中庚

上实城开5月12日公告称，公司将以19.07亿向中庚地产实业集团出售上海城开龙城40%股本权益。

该交易完成后，力晖投资有限公司、中庚地产实业、绿碳基金别持有上海城开龙城25%、40%、35%股权，即上海城开龙城将不再为上海控股附属公司。

据观点地产新媒体查阅公告，上海城开龙城拥有上海闵行区一宗混合用地并将其开发为“城开中心”，该项目总建筑面积约为38.81万平方米，由写字楼、商用物业及酒店等混合用途物业组成。

截至2015年12月31日，该项目未来可销售建筑面积为24.2万平方米，预计将于2016年（分阶段）竣工。于2015年12月31日上海城开龙城经审核账面净值为21亿元。

按上海城开龙城于完成日的账面值计算，预期上实控股在出售事项完成时将录得未经审核税前利润约4.4亿元。

其实，在此次售出上海城开龙城四成股权前，上实城开已于今年1月8日以16.68亿元代价将该公司另一部分股权出让给中庚。

彼时，上实城开向绿碳基金出售所持有绿碳基金全部股权，出售代价为16.68亿元，而绿碳基金持有上海城开龙城35%股权。

此后，绿碳基金则由福州申达金融（从事金融及信息技术等服务及其外包，股东为中庚地产）和上海申庚实业（从事房地产开发经营、电子商务及企业管理谘询）拥有全部股权。

相关资料显示，上海中庚实业是由中庚集团与上海城开于2014年成立，旨在合作开发上海城开中心项目，项目总投资90亿元。

按照上述分析，通过这两次交易后，中庚已持有上海城开龙城即“城开中心”75%股权，剩下的25%生意则发生在更早的三年前。

2013年6月21日晚间，上实城开宣布以11.75亿元向中庚国际出售上海城开龙城25%股权。

三年时间，中庚通过三次收购后已完全控股闵行“城开中心”，而上实城开则从中成功套现47.5亿元。

商业试验六年变脸

虽然上城城开方面以调整“资产配置”为闵行城开中心的改名换姓给出了直观而直接的解释，但分析人士则给出了不一样的意见。

上海业内人士薛建雄对观点地产新媒体表示，就上海商办市场来看，持有物业的资金回报率还是太低，整售回笼资金反而是一种更为明智的选择。

在薛建雄看来，除去已售出的闵行城开中心外，上实城开旗下商业项目TODTOWN天荟及滨江城开中心都需要大量的开发资金，套现的资金刚好投入这些项目中。

据观点地产新媒体了解，滨江城开中心将打造成一座总体量约50万平方米，涵盖办公、商业、文化、休闲等多产业的大型城市综合体。

“其实从这些商业项目条件来看，都属于优质资产，但就上实城开这一发展态势，未来不排除继续整售商业项目的可能。”薛建如是指出。

实际上，上实城开自2011年涉足商业地产领域后，已先后获得了上海城开中心(闵行核心区)、莘庄地铁站上盖综合开发项目以及上海世贸商城项目。

但作为商业地产的“新兵”，或为弥补专业能力上的不足，其在第一个项目（闵行城开中心）便开始引入“优质”合作者中庚。

“此次引入福建中庚集团是作为项目合作方，我们称之为战略投资者，因为他们开发此类项目也有一定经验。”2013年首次出让城开中心股权时，上实城开相关负责人如是对观点地产新媒体表示。

随后在莘庄地铁上盖以及上海世贸商城项目上，上实城开分别选择了与港资企业新鸿基地产以及南丰合作。

尽管上述两项目当前进展情况尚属正常，但正如薛建雄所言，或许在未来某个时刻它们也会遇到闵行城开中心一样的变脸秀。

当然，资金回笼一方面可以为在建项目注入新鲜资金血液，另一方面则可润色公司今年的财务报表。

观点地产新媒体查阅上实城开2015年报，期内，集团收入实现约38.72亿港元，同比下跌50.2%；毛利率由去年同期的38.0%降至32.3%。

对此，上实城开解释称，收入的下跌是缘于集团的很大部份在建项目属投资性物业，所以竣工交付住宅楼房较少，连带结转收入一并减少。

“这种情况下，从短期来看，出售城开中心套现无疑可以最快改善收入下跌带来的负面效应。”上海业内张宏伟对观点地产新媒体指出。

上实城开方面也强调，公司一直寻求不同途径以释放于财务报表按成本列账的若干项目的真正价值，本次出售事项乃变现“城开中心”项目部分隐藏价值的机会。

同时上实城开透露，该次出售事项有助于优化旗下投资性物业的战略部局，出售资金有助于集团加速开发现有项目，及收购将来发现的新项目。