华润置地上半年购物中心销售额214亿元 租金收入增长22%

————2018半年财报解读系列报道

赢商网 罗嘉欣
摘要:2018上半年,华润置地投资物业租金收入43.7亿元,自持已开业购物中心(万象城/五彩城/万象汇)零售额达到214.1亿元,同比增长30.1%。

(赢商网报道)8月21日(今日)下午,华润置地在香港召开业绩发布会,董事局副主席唐勇评价“上半年的业绩表现有一些数据亮点,签约额、毛利率以及投资物业表现均很不错。”

据中期报告披露,华润置地上半年综合营业额437.8亿元,按年增长40.4%, 综合毛利率48.6%,同比增长16%。计入投资物业评估增值后净利润88.5亿元。

开发物业方面,2018年前6个月,华润置地累计总签约金额人民币942.68亿元,总签约面积571万㎡。投资物业累计投资物业实现租金收入约人民币43.63亿元,按年增長22.1%。

从3月份华润置地年度业绩会上,董事会副主席唐勇透露全年销售目标1830亿元。在2018上半年,华润置地完成全年业绩目标的51.5%。

在此次发布会上,华润置地管理层再次强调,期望到2020年投资物业租金收入突破100亿。目前仍在研究商业物业分拆上市或其他资产证券化形式,待租金收入达到一定规模,此事项将会正式提上议程。

28个mall上半年销售总额214.1亿

报告期内,华润置地投资物业营收43.7亿元,其中购物中心营收30.7亿元,占比达到70%,同比增长23.8%,写字楼营收6.2亿元,同比增长21%,酒店营收6.8亿元,同比增长15.8%。

据年报披露,自持的28个已开业万象系购物中心(万象城16个,五彩城/万象汇12个,不含管理输出项目)零售额达到214.1亿元,同比增长30.1%。

这意味着,以单个项目来算,上半年每个项目平均销售额达到7.65亿元。对比2017年上半年平均单个项目销售额7.09亿元,单店同比增长了7.8%。

然具体而言,业绩表现亦呈现差异化。

据管理层在业绩会上披露,2014年之前开业的7个购物中心(深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、成都万象城、南宁万象城、北京五彩城、北京置地广场),上半年贡献了116亿销售额,占比达到54%,是绝对的业绩主力担当,同店销售增长13%。

与之形成鲜明对比的是,2014年后开业(包括2014年)的20个购物中心,上半年总销售额达到98亿元,同店销售额增长57%,增速迅猛。

在新开商场方面:萧山万象汇于2018年6月15日开业,开业率达到95%。

2018年下半年,华润置地将迎来8个购物中心相继开业,分别是南通万象城(9月)、厦门万象城(11月)、太原万象城(9月)、柳州万象城(9月)、重庆弹子石万象汇(9月)、石家庄万象城(11月)青岛城阳万象汇(11月)和深圳湾万象城(12月)。预计到2018年底,华润置地持有的已开业购物中心数量将达到36个。

开业2-3年内的购物中心租金提升显著

作为华润置地中期财报的重头戏,每个商业项目的租金表现情况也是非常值得一看的。

据赢商网初步统计,华润置地旗下商业项目租金收入超过1亿的项目有16个,包括12个购物中心、2个酒店、2个写字楼物业。

除去2017年下半年以及2018年上半年开业的6个项目,剩下的22个购物中心同店租金收入增幅达到14.1%。其中,合肥万象城和温州万象城租金收入半年首次突破亿元大关。

具体来看:

上半年,就租金表现金额来看,深圳万象城依然位居首位,租金收入达到4.75亿元,同比增长1.6%。

排在前三的另外两个项目分别是沈阳万象城3.01亿元、杭州万象城2.597亿元。值得一提的是,南宁万象城以2.595亿元紧随其后。

半年同比租金增长率最高的是赣州万象城36%和长沙星沙万象汇32.7%。(西安西咸万象城2017年4月份开业,租金增长率达152.3%。但由于租金收入累计基数低,因此不做特别解读。)

深圳万象天地与上海万象城作为2017年下半年开业的购物中心项目,在上半年的租金表现上亦不俗。其中万象天地半年租金收入1.79亿元,出租率达到96.8%,上海万象城租金收入1.56亿元,出租率94%。

此次中期报表上,作为万象系统内长期拖后腿的无锡万象城和郑州万象城,上半年表现可圈可点。两个项目的租金收入分别同比增长了23.2%和19.4%,项目出租率亦均在87.5%左右。

纵观报表,赢商网观察总结几大特点:

①2015-2016年开业的商业项目,租金增长明显。在这个范围内的8个购物中心,经过了2-3年的持续稳定经营,商场客流与业绩不断提升,伴随品牌调整提升租金亦是必然趋势。

据赢商网统计,上半年这8个购物中心平均租金增长率达到20%以上,其中青岛万象城更是连续两年超20%的增长速度。相较于2017年同期,青岛万象城租金收入提升而商场出租率却下降了3.2%。这意味着青岛万象城正面临着开业后的新一轮品牌调整期。

②新老项目租金提升差异化加大。据管理层披露,2014年之前开业的成熟型购物中心(5年以上),同店租金增长率为10%,而2014年之后开业购物中心,上半年同店租金增长率达到70%,增速惊人。

近些年来,购物中心品牌调整频率越高,由原来的“一年一小调”进阶到“半年一小调”,品牌更迭加快,而品牌调整亦意味着租金收入的变化。显然华润置地旗下商场亦是顺应大趋势。  

持续深化“2+X”商业模式,投资物业总资产价值超过1000亿

在此次中期业绩会上,华润置地管理层再次强调了“继续巩固和强化开发物业与投资物业现有市场地位的同时,积极探索多元创新业务。”

华润置地表示,坚定看好商业地产的发展前景,将通过多元化的方式挖掘增量以及存量商业地产的商机。

截止到6月30日,华润置地投资物业总资产价值达到1067.2亿元,占集团总资产比例达到19.1%。其中,华润置地对包括在建项目在内的投资物进行评估,半年内物业增值达到15.7亿元(扣除税以及少数股东权益)。

报告期内,华润置地在营投资物业总建面达到717万㎡,储备的投资物业总建面达到893万㎡。根据华润置地在商业年会上披露的数据,未来华润置地持有与运营的购物中心数量将达到90个之多。

截止到6月30日,华润置地累计进入全球62个城市,总土地储备达到5215万㎡,一二线城市占比达到75.6%,可满足其未来三年发展需求。

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