禹洲地产的2019：千亿征程与500亿买地预算
禹洲地产董事局主席 林龙安
乐居财经 黄冬艳 发自广州
上市十年，禹洲地产(HK:01628)交出一份了最优成绩单，销售和利润都突破新高。
3月最后一天，禹洲地产发布2019年度报告。过去一年，该公司超额完成了670亿的销售目标，规模达到751.15亿元的历史新高，同比涨幅34.12%。
同期，禹洲地产营业收入232.4亿元，同比下滑4.38%，毛利60.92亿元，毛利率26.21%，但年度利润却同比增长了6.46%至39.67亿元，为该公司最高利润记录，归属股东净利润同比也有所提高，为36.06亿元，核心净利润按年上升21.13%至44.09亿元，同样属于禹洲地产历史新高。
带着这份成绩单，禹洲地产创始人兼董事局主席林龙安携同执行总裁许珂，以及高级副总裁、首席财务官兼公司秘书邱于赓等几位高管出席了线上业绩会。
对于行业利润承压大背景下的2019年的经营，禹洲地产给予自己的评价是，“取得了良好的业绩。”至于2020年，这家有着港企风格的房企，一个千亿的目标和多元化业务分拆计划，已然将未来蓝图徐徐勾勒出来。“我们非常有把握，在 2020 年销售能够完成一千亿。”
千亿征程与500亿买地预算
乐居财经获悉，2009年上市当年，禹洲地产的销售额仅为36亿元，2013年首次突破百亿规模后，进入快速增长期，2016年总部搬至上海，开始全国化战略布局，同时提出了三年实现千亿的计划。
2019年，禹洲地产已按计划走到了超750亿的规模阶段，且随着区域的深耕，首次有布局的单个城市销售突破百亿规模。2020年是禹洲地产冲刺千亿的一年，也将是其进入新征程的关键一步。因而，无论是在2019年年度报告里，还是业绩发布会现场，“千亿目标”一词，几乎贯穿了禹洲地产的整个发展规划。
近几年，禹洲地产一直在通过招拍挂、收并购等多种方式扩充土地储备。2019年，砸下244.4亿元（权益地价）拿下35宗地块，新增265.69万平方米的权益土地储备，其总土地储备也随之从2017年的1200万平方米增长到了2019年末的2012万平方米，平均楼面成本6074元／平米。
据业绩会上邱于赓的介绍，截止到 2019 年底，禹洲地产总土地已超过 2012 万平方米，总土储货值超过 3611 亿元，其中一二线及准二线城市总土地储备占比约 86%，其中有 1004 亿元货值均为 2019 年获取。
为了冲刺千亿规模，禹洲地产今年的预计推售货值更达到了1800亿元，比去年增长五成以上，只要整体去化有55%以上，就能完成全年目标。不过，由于新冠疫情的影响，大部分房企今年一季度的销售情况都并不理想，禹洲地产也与多数房企一样对销售计划作了调整，将在二、三季度集中推货，65%的货量都会在下半年推出。
林龙安亦强调，目前禹洲地产的工地除武汉外已全部复工，且现有土地储备足够支撑销售的增长，一方面公司此前已经推出了线上售楼渠道，另一方面布局的城市主要为一二线，购买能力强，“所以在接下来的时间里我们相信可以追回这个差距，完成全年一千亿合约销售的目标。”
尽管2020年的行业形势不乐观，但禹洲地产还是会以“积极而不激进的灵活方式”和审慎态度，在稳定现金流和负债的基础上，理性加大拿地力度，董事局主席林龙安在业绩会上进一步透露称，今年会预计买地预算将在500亿左右，实际可动用资金 250 亿左右，除了招拍挂、收并购，也会加大加大产能收购、城市更新等力度，以来支撑公司的利润体现。
对于销售与利润，林龙安同时在业绩会上有所强调，冲刺千亿与加大拿地预算，并不意味着禹洲地产盲目追求过分的业绩增长 ，稳健依然是其战略主基调，所以中长期还是利润导向为主的销售增长，未来希望能保持 25%-30%的毛利率。
物业与商业分拆上市计划
目前，物业开发销售仍是禹洲地产营收中占比超过95%的核心业务，因此当市场进入调整期，其营收就会更容易受到影响而波动，现金流和融资方面同样如此。
过去一年，市场大环境下行，行业整体处于资金压力增大的状态，禹洲地产为此也采取了发行高级美元票据、公司债券，以及回购置换旧债等方式，优化债务结构同时降低融资成本。
截止2019年末，禹洲地产手中的现金约为355.11亿，同比增长21.28%，净资产负债比率65.64%，总债务规模也较当年中期有所下降，其中总借贷规模543.67亿，下降2.07%，一年内到期的债务为152.72亿占比28.09%；净负债率下降8个百分点至65%；整体加权平均融资成本下降0.09个百分点，为7.12%。
而今年，这样的融资动作仍会继续。邱于赓透露，目前禹洲地产境内已经获批50亿的公募债额度，去年ABS的额度也还有50亿，两者相加已有100亿，同时境外的融资额度也在进行新的申请。
对于境内与境外债务如何平衡，邱于赓表示，从债务整体的合理性，禹洲地产其实更希望多些境内融资。然而过往两年境内发债融资相对较难，年期也较短，而去年美元债市场却非常好的，年期甚至可以达到6-7年，因此为了平衡，禹洲地产偏向了境外融资。但未来如果境内慢慢宽松，也会侧重境内融资。“跟着市场去变，哪一边比较有利，就偏向哪一边。”
对此，林龙安进一步解释称，从目前的市场来看，境内的融资成本已有所下降，第二个窗口期已来，所以会增加一些境内的融资来补足资金上的需求和平衡，这样也更有利于禹洲地产的发展。
值得关注的是，为了发展多元化业务和扩宽融资渠道，增强现金流来源，禹洲地产也有意开始培育更多的上市平台。近几年，在内地多家房企先后分拆物业赴港上市潮推动下，该公司已经将物业和商业板块分拆上市的工作提上了议程。
早在2019年底，禹洲地产首席财务官邱于赓就曾向媒体透露，商业地产业务每年都在稳定增长，在业务成熟的情况下，会考虑分拆上市。且过去五年，禹洲地产的商业项目租金增长率约在35%左右，随着越来越多的项目开业，预计未来三年每年可维持35%的增长。
“我们现在的目标是希望在今年底或者明年初，就可以把它打造成一个独立的平台，也不排除把它独立分开上市。” 当天业绩会上，邱于赓对此再度给出了一个明确的目标计划。
乐居财经翻查最新的数据发现，截止2019年末，禹洲地产在深圳、上海、杭州、厦门等核心一、二线城市已经布局了27个项目，其中16个已开业，11个正在筹备中，商业总面积规模超200万平方米，其中购物中心、写字楼及社区商业的业态占比分别为51%、31%及18%。2019年内，禹洲地产来自投资物业的收入同比增长了24.76%，为3.51亿元。
物业管理服务业务板块，2019年的收入规模为4.48亿元，截止当年末在内地的总管理建筑面积已达1300万平方米，共计服务业主数量10万户。
林龙安坦言，目前禹洲地产正在整合现有的物管和商管业务，打造商业与物业管理的轻资产平台，随着业务收入规模的增长，将尽快分拆上市。
尤其如今正热门的物业管理业务，禹洲地产已明确会力争在2020年年底，最迟不超过明年一季度便分拆上市，“今年年底问题不大。”至于商业地产部分则是一个两到三年的规划，首先轻资产部分将会和物业板块的新家园模式对接，在年底分拆上市。
不过邱于赓补充表示，物业的分拆是中长期的工作，目前比较大的可能也是参考时代地产的时代邻里模式分拆，但目前尚处开始的阶段，也没有最终定价，还需要一些时间才能明确下来。
