韩石入旭辉，能否再造一个“大悦城”？
排版/Ben King
封面图&头图来源/旭辉商业、旭辉集团微信公众号
做商业还是“小学生”的旭辉，小升初之际，挖来了两名金牌操盘手——先是王寿庆，再是韩石。
近日，旭辉集团一纸公告称，前中南商业总裁、中南置地副总裁韩石加盟旭辉商业，担任旭辉商业副总裁兼旭辉商管公司总裁，并主持旭辉商管公司的日常经营管理工作。
从2010年组建旭美商业投资，2012年开出首个自主经营的mall——嘉兴旭辉广场算起，旭辉已走过10年商业地产征途，可留在外界印象中标杆仅有上海LCM置汇旭辉广场。
站在新十年起点，经历过蒋达强去职、王寿庆转战文旅后，旭辉商业能寄望新舵手韩石带来什么想象？
01
2010-2015年：
商业起步，首战不佳与蒋达强上位
旭辉商业起步于2010年6月，彼时，旭辉集团新组建了上海旭美商业投资管理有限公司（以下简称旭美商业投资），负责上海及上海周边地区的商业地产开发，以及拓展商业零售业务。
按照当时的计划，旭美商业投资将于5年内在江浙沪地区开拓20家购物中心或百货商场，包括超过20万㎡的大型综合体商业项目。
旭辉商业出征首战之地，浙江嘉兴。天眼查显示，早在2011年1月，旭美商业投资就认缴了500万人民币成立商管公司，负责嘉兴旭辉广场综合体项目的开发运营。
在嘉兴2005～2010年重点规划中，旭辉广场综合体属市级商业项目，其中住宅面积7.8万㎡，商业8.3万㎡，产品涵盖1—5商业、1栋酒店式公寓与2栋非毛坯城市公寓住宅。
*2020年12月重新开业的嘉兴旭辉广场现场图 图片来源/旭辉商业微信公众号
2012年4月，项目的商业部分顺利开业。这一年，整个嘉兴旭辉广场综合体贡献的租金收入超4216万元，占旭辉商业租金总收入的94.98%。
往后三年，上述项目的租金收入仅在2013年出现过微涨，2014年、2015年则出现了两连跌。对于下跌的原因，旭辉在财报中表示，系由于部分百货店改为购物商场，转租导致租金收入减少。
虽商业首战业绩不佳，但在2012年完成了赴港上市后，旭辉集团朝着规模型房企顺利进阶。据公告数据，2011年-2015年间，旭辉的年销售额、土储规模逐年平稳上升，且随着少数股东权益不断增加，净负债率自上市后稳定在60%-70%。
稳定的公司基本面，为旭辉商业继续向前迈步种下了良果。
2012年，旭辉招来了曾供职于华润、长江和记、大悦城的蒋达强，担任天津事业部总经理。
在蒋达强的带领下，天津事业部创下佳绩，2014年天津旭辉凭借20亿年度销售额摘下铁军称号。三年后，他升任为旭辉集团副总裁，并出任旭辉商业事业部CEO。2016年4月，在傅明磊等旭辉上海高管集体离职后，蒋达强兼任旭辉上海区域事业部总裁，负责上海区域集团和旭美商业等管理工作。
02
2016-2018年：
蒋黄加持，3条产品线初现
蒋达强上位后，旭辉商业又迎来了一员大将。2016年6月，深耕商业地产多年的黄涛加入旭辉，担任商业地产管理部总监一职。
蒋黄加持，旭辉商业重振旗鼓，喊出“5年开业25-30个商业项目”的口号，重点打造旭辉广场、旭辉Mall、旭辉U天地3条产品线。
这三条产品线分别定位为8万㎡以上的城市商业、5-8万㎡的社区型商业，以及3万㎡以下的社区街区。
按照计划，旭辉商业以平均每年落地3-5个项目的速度去扩张，5年后管理资产规模计划达到500亿元。
2016-2018年间，旭辉商业主要打造了上海控江旭辉Mall、上海九亭旭辉U天地、长沙旭辉Mall、上海旭辉海上国际、重庆旭辉乐活城、上海LCM置汇旭辉广场等商业项目。其中的标杆项目，则是与香港置地合作打造的上海LCM置汇旭辉广场。
图片来源/旭辉商业微信公众号
2014年9月，旭辉经过135轮竞价击败华润，以41.75亿拿下了上海浦东新区洋泾大体量的商办地块，计划引入合作方共同开发，项目将由旭辉操盘和并表，以住宅、写字楼及银座式商业为主。
2015年5月17日，香港置地宣布与旭辉签约，通过股权合作（持股50%）的方式，与旭辉共同打造大型商业综合体LCM置汇旭辉广场。
此后，旭辉还联手香港置地拿下上海最贵菜市场地块，也就是上海LCMART洋泾市集。
*LCMart生鲜市集实景图 图片来源/旭辉商业微信公众号
2016年开始，旭辉商业的资管规模增速逐渐加快，租金收入表现开始冒出爆发式增长的苗头，从2016年的0.6亿元，再到2017年的0.94亿元，2018年的2.37亿元……彼时，在住宅及商办物业合同销售额上，旭辉集团也创下佳绩，2016年仅为530亿元，2017年就以1040亿元的成绩冲进了千亿俱乐部。
当一切都渐入正轨时，蒋达强却在2018年初选择离开，随后加入弘阳集团。对此，旭辉在对蒋达强离职的声明中解释——“蒋达强先生由于个人发展原因，提出辞职申请”。
蒋达强辞职后，旭辉找来了万达老将王寿庆接棒。
03
2019年至今：
王寿庆转战文旅，“大悦城之父”韩石来造星？
因颇受旭辉创始人林中之赏识，王寿庆于2018年3月担任上海旭美商业投资管理有限公司的法定代表人。
*王寿庆履历 制图/商业地产头条
新外援到位后，旭辉商业硬气了不少。2019年3月份的业绩会上，林中曾称，旭辉未来要“对标”新鸿基，“可能10年后你再看旭辉，就和香港新鸿基一样，有一半是开发业务，有一半是收租的业务”。
豪言外露，当年7月，旭辉集团合并商业管理部和旭美商业，正式成立旭辉商业，由总裁林峰亲自挂帅，布局提速。
2020年，上海旭美商业投资管理有限公司旗下新增12个项目公司。其中，南昌兴赫商业管理有限公司、绍兴兴煌商业管理有限公司、上海辉平商业管理有限公司、重庆兴尊商业管理有限公司的主营范围均包含“商业综合体管理服务”。
南昌兴赫商业管理有限公司负责管理的是南昌旭辉广场，上海辉平商业管理有限公司则负责管理上海宝龙·旭辉广场，另外2家公司分别对应绍兴旭辉广场，以及重庆的综合体项目。
图片来源/天眼查
加速布局项目的同时，旭辉商业再现人事调整。2020上半年，原龙湖集团商业地产部副总经理陈琦加入，取代王寿庆担任旭辉商业助理总裁、旭美商业总经理。
而王寿庆的职务则转变为“旭辉商业文旅公司总裁”。2020年7月6日，上海旭辉文商旅企业发展有限公司成立，王寿庆担任法定代表人，注册资本1亿元，旭辉集团100%控股。
图片来源/天眼查
早在2017年，旭辉就在文旅领域有所动作，以股权合作的方式介入西安本土房企荣华控股现有的项目开发。以此为契机，双方将在文化旅游、特色小镇、现代服务业等领域拓展新的项目。
近两年，旭辉的文旅布局则进入了贵阳、苏州等地，并于2021年以25.64亿元入股北京“华熙LIVE·五棵松”项目，加码文体商业。
*华熙LIVE中心C座 图片来源/华熙LIVE五棵松微信公众号
对于文旅业务的未来规划，旭辉集团高级副总裁黄晖曾对媒体表示，出于对市场前景的看好，旭辉加大了在文旅康养领域的投资和布局力度，但目前新增的投资项目，大多是围绕旭辉的地产主业来进行的，在地产项目内、外部增加文旅和康养的元素。
在旭辉看来，成功主持南昌和合肥万达城（主题乐园、万达茂）筹备开业的王寿庆，无疑是当下公司文旅业务最佳操盘手，毕竟术业有专攻。
而在商业板块，其缺的是一个能把旭辉品牌打造成“明星IP”的能人。离开大悦城后，辗转数年的韩石，顺势而来。
作为“大悦城之父”，韩石以西单大悦城一战成名。随后，该产品线迅速被复刻到上海、天津、沈阳、杭州、成都等地。
无疑，旭辉看中了韩石的商业造星力。而如何迅速打响旭辉商业3条产品线的名气，或成为韩石走马上任后需跨过的第一道坎儿。
*旭辉商业项目分布 图片来源/旭辉集团微信公众号
在已开业项目中，业界辨识度颇高的仅有上海LCM置汇旭辉广场，其他大多以“默默无闻”之态而存在。
缺少明星标杆项目，很大程度上制约着旭辉商业租金收入增长的上限。毕竟写字楼、公寓的运营模式相对标准化，租金收入相对浮动小；而购物中心，在不同操盘逻辑之下，租金收入变动浮动大。
正因如此，准备高调发力商业的旭辉，亟需挖来韩石弥补这一赤裸裸的短板。按照计划，旭辉商业到2023年将布局50座商业综合体。
只不过，强手如林的今日，韩石能否一如当年那般得志，在旭辉2千亿销售额护航之下，再造一个“大悦城”，外界有太多的期待，同样有太多的质疑。
商业很美 无去来处
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