万达轻资产商管200亿引战 王健林提前2年完成对赌？

王健林或提前两年完成对赌协议。

4月21日，关于“大连万达计划为旗下商业地产管理业务融资200亿元，目标年底前在香港上市”的消息在地产圈不断发酵。

据消息人士称，万达集团计划7月前完成这项融资，并于9月提交IPO申请，目标是估值达到2000亿元人民币，万达集团对此并未公开回应。

按照惯例，企业准备IPO前会进行一轮新的融资，目的是通过吸引一批有实力的投资人来 “站台”，提高上市时股票发行价格和融资效果。

冲刺上市

今年以来，万达动作频频，其赴港上市计划正在紧锣密鼓筹备中。

3月23日，珠海万达商业管理股份有限公司成立；

3月24日，万达商管官宣撤回A股IPO的申请；

5天后，万达商管与珠海市政府签署协议，珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司，重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴。

3月30日，万达商业管理集团大股东从“大连万达商业管理集团股份有限公司”变更为“珠海万达商业管理股份有限公司”，持股比例100%。

与此同时，泉州城东万达广场、北京乐多港万达广场、广州新塘万达广场、上海崇明万达广场、北京怀柔万达广场、武汉东西湖万达广场等6家项目商管公司大股东均从“万达商管集团”变更为“大连万达商管集团”，这6家公司被移出“珠海万达商管”上市体系。

业内认为，万达商管引入“国资”，或为上市铺路，将持有的重资产购物中心剥离，或许是为了获得更高的估值。

4月2日，珠海万达商管的注册资本，从10000万元猛增至507332.42万元，增幅4973.32%。

在为万达商管上市铺路的同时，地产的上市计划也隐约露出。4月20日，中国新城镇（01278.HK）发布公告称，乐山万达广场投资有限公司有意从国开国际控股手上接过29.99%股权，成为中国新城镇控股股东，乐山万达由万达地产集团100%持有。市场猜测，万达也有意通过借壳的方式重回港股。

对赌倒计时

“5年以后，万达广场将没有重资产项目，完全轻资产化。”这是2015年王健林在一次演讲时所说。2019年万达商管完成了对地产业务的剥离，成为了纯粹的商业管理运营企业，公开信息显示，万达轻资产商管公司并不持有物业，负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。

王健林兑现了“完全轻资产”的承诺，但摆在他面前的还有一份“对赌协议”。

2018年1月，王健林为万达商管引入腾讯、苏宁、京东、融创4家战投，四巨头以340亿元入股万达商管，并与万达签订了一份对赌协议。根据协议内容，要求万达商管在2023年10月31日前完成上市。

然而作为万达集团旗下最核心的业务之一，万达商管的上市之路充满曲折。2020年3月，据证监会披露的首次公开发行股票企业基本信息情况表显示，万达商管状态为“中止审查”。一年后其状态仍为“中止审查”。截至目前，证监会及万达商管均为披露IPO中止原因。现下，留给王健林的时间还有两年半，如果这如传闻所言，万达轻资产商管于年底前赴港上市，那么对赌协议将提前2年完成。

估值2354亿

据报道，大连万达计划为旗下商业地产管理业务万达轻资产商管公司融资200亿元，目标年底前在香港上市。

消息人士表示，此次IPO前融资主要面向私募股权投资人，目标是使万达轻资产商管公司的估值达到2000亿元，万达集团计划7月前完成这项融资，并于9月提交IPO申请，珠海市政府将是本轮IPO前融资的牵头投资方。

克而瑞数据显示，2019年，在港上市的内资物管企业平均市盈率是49倍，2020年是35倍，均远超地产类企业，甚至有10倍之差。在业内看来，万达商管一旦重新登陆香港资本市场，预计会受到资本市场的追捧。

按照银元嘉股权投资基金合伙企业的挂牌价计算，万达商管的估值约2354亿元。而2015年1月，在香港上市的万达商业市值约2200亿港币。

根据天津产权交易中心披露的数据，截止到2020年9月30日，万达商管总资产5558.6亿元，负债2825.6亿元。负债率50.83%，营业收入270.53亿元，净利润107.2亿元，净利润率为39.6%。