万达商管300亿美元估值与王健林资本故事

万达商管的上市脚步声愈发近了。

8月9日传出消息，万达集团旗下商业地产管理业务——万达轻资产商管公司正在完成一轮金额达200亿元人民币的Pre-IPO轮融资，并计划最快年底前在港上市，该轮融资将使其IPO估值或达300亿美元。

万达商管前身为万达商业，2016年，仅在港交所上市一年有余的万达商业正式宣布退市，最终股价为52.5港元。

一来一回，王健林的“心病”是万达商管的估值问题。他曾在接受采访时表示：“觉得公司价值被严重低估。”

随后，全面转型轻资产、撤回A股上市申请、展开新的融资计划、引进珠海国资入股、人事换防……伴随着物业及商管业务逐渐成为港股受欢迎的赛道之一，万达商管也离资本市场越来越近了。

近年来，包括宝龙商业、卓越商企、华润万象生活、中骏商管等公司等在内的商管板块被陆续分拆上市，获得的PE估值也远超开发类企业，目前华润万象生活的总市值已高达979亿港元。

有报道援引消息人士说法，推动万达商管2021年内于香港联交所上市，是万达今年的重要计划之一。不出意外，万达商管或将在今年11月左右完成上市。

万达商管估值重塑

能够看出，王健林对万达商业的股价是有高预期的。

2014年末，万达商业登陆港交所，并成为当年港股最大规模IPO。

不过，由于香港资本市场对于内房一直不太看好，万达商业的资产包中又包含大量商业、住宅等重资产项目，其股票一直处于低估值状态。

万达商业上市当天便遭遇破发，此后上市的日子里，股价亦不如人意，最低曾跌至31.1港元/股，较发行价跌去35.21%。

根据2015年报数据，万达商业地产每股收益6.6元，每股净资产39.8元，而其股价却长期在净资产上下徘徊。

这显然不符合王健林的预期。2016年9月20日，万达商管正式从港交所退市，彼时总市值为2376.8亿港元（约合人民币1975.8亿元）。

再然后，万达商管便进入了A股漫长的等待期。

根据证监会披露文件显示，早在2015年9月7日，证监会已经受理了万达商业的IPO申请，直到2018年初，万达商业登陆A股仍遥遥无期。

根据此前在私有化时的约定，如果退市满两年或2018年8月31日前未能够在A股上市，万达集团需要以每年12%的单利向境外投资人回购全部股权，以每年10%的单利向境内投资人回购全部股权。

很显然，两年内上市终究事与愿违。2018年1月，腾讯作为主发起方，联合苏宁、京东、融创入股万达商业，4家企业计划投资约340亿元，收购万达商业退市时引入的投资人持有的约14%股份。

此后，万达商业地产更名为“万达商业管理集团”，1至2年内消化房地产业务后，不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。

有报道指，上述投资人不仅将万达商业的上市期限推迟至2023年10月底，而且不要求一定要在A股上市。

今年3月24日，万达商管正式公告将撤回A股IPO申请，并称：“决定对本公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。”

就这样，万达商业结束了超过五年的回A之路，市场并猜测，万达商管将谋求轻资产物业服务概念，再战港股。

如何改变万达商业低估值的现状？王健林需要做的，是令万达商业变成资本市场“想要的样子”。

基于此，在退市之后，万达商管开始向外界讲述一个轻资产的故事。

2017年7月，万达商业与融创、富力达成“世纪交易”，以637.5亿元代价，将13个文旅项目和77家城市酒店的股权全部出手。

随后，万达再引入战略投资者，将万达商业将更名为万达商管集团，并在2019年底正式剥离房地产开发业务。

2020年，万达商管对外宣布，自2021年开始不再发展重资产，即不再投资持有万达广场物业，全面实施轻资产战略，每年签约“轻资产”的万达广场将不低于60个。

也就是说，万达商管将不再介入拿地、建设、物业开发等重资产环节，而是通过输出品牌，提供商业运营等服务，从而获得运营费用。

王健林曾在一次年会中详细阐述了万达商业的轻资产模型，将万达轻资产分为投资及合作两类：投资类就是别人出钱，万达帮别人找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给别人，其中还有一个资本化程序。

合作类就是万达既不出钱，也不出地，觉得项目合适，跟别人签合同，帮别人建设，建成后租金三七分成。

对万达商管来説，轻资产模式能够降低成本、扩大规模，更为重要的是，这种资本市场青睐的发展模式，更易获得高估值。

在2020年新开业的万达广场中，有27座为轻资产模式，占比达到60%，并于当年新签约60个轻资产万达广场。截至2020年底，在建的142个万达广场中，轻资产部分占比超过80%，2021年计划签约70座轻资产万达广场。

王健林资本故事

在这之后，万达商管的上市动态频频传来。

今年3月，万达商管决定将其轻资产商业运营、 科技、数据、人员等相关资源进行重组，与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司——珠海万达商管。

新成立的珠海万达商管不持有物业，全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的运营管理。据多家媒体报道，珠海万达商管将成为本次港股上市的主体。

30亿引入珠海国资后，不断有媒体消息称，超过20家投资者对珠海万达商管新一轮融资展现出兴趣，筹资规模或将达到200亿元人民币，承销商为中信证券、瑞士信贷和摩根大通。

6月21日，评级机构中诚信在出具的大连万达2021年度跟踪评级报告中，透露了珠海万达上市进程——“目前公司正在筹备珠海万达商管上市引战工作，中诚信国际将对珠海万达商管后续引入战略投资者及上市进展保持关注。”

回顾王健林讲述的资本故事，这几年的经历可谓波澜起伏。他曾涉足美股、港股及A股三地市场，共五家上市公司。

他在美股的历程并不顺利，AMC院线受疫情影响巨额亏损，王健林最终将其所持股份出售；承载着王健林体育梦想的万达体育，也并未受到资本市场认可，股价跌跌不休的情境下，上市不到一年半的万达体育最终选择退市。

2020年12月23日晚间，万达体育公告称，董事会同意从纳斯达克退市，私有化价格为2.55美元/ADS。

至于王健林A股唯一的平台万达影视，亦不容乐观。

受影视行业“寒冬”以及新冠疫情的双重影响，万达电影的业绩一路下滑。公开资料显示，近几年，万达电影营业收入总体呈逐年下降的趋势。

2018-2020年，该公司录得的归母净利润分别为15.16亿元、12.95亿元、-47.29亿元和-66.69亿元。虽2021上半年实现扭亏为盈，但盈利仍不如以往。

而在港股上，万达酒店发展已长期处于仙股，根据最新的盈利预告，随着疫情带来的影响减弱，万达酒店发展预期与2020年同期录得约3350万港元净亏损相比，截至2021年6月30日止六个月将录得不低于1.1亿港元的净利润。

而即将在港股重新上市的万达商业，是万达集团旗下最为核心的业务之一。能够预见的是，在万达商管上市后，这一轻资产平台或将成为王健林最重要的上市平台。

那么，王健林谱写的轻资产新故事，是否会被资本市场认可？这个答案或许很快就能揭晓。