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越秀房托上半年整体融资成本降至2.47% 综合体等仍为收购主流

乐居财经 李奕和
摘要:上半年越秀房托溢利大幅增长,得益于期内融资成本减少等,期内整体融资成本降至2.47%。林德良表示,写字楼、综合体仍是公司收购业态主流。

下午5点整,林德良正襟危坐。一身蓝色西装、戴金框细边眼镜的他,与执行董事及副行政总裁区海晶,一同出现在镜头前。

受疫情影响,内地与香港仍只能通过视频方式进行连线。两头的工作人员来回走动,不断测试连线的设备。原本计划按时进行的业绩会,不得不稍稍延迟。

这似乎成为林德良的工作常态。

今年6月,国内首批9只基础设施公募REITs正式上市,掀开了国内公募REITs的新篇章。即使目前仍未涉及写字楼等商业不动产领域,林德良还是认为,此举意义重大。

对于产品的发行,在8月9日越秀房托(00405.HK)的线上业绩会,他说:“盼了这么多年,终于盼到国内也有这种REITs产品了。”这种介乎股与债之间的产品,不仅为投资者提供更长期的稳定回报,而且有很好的流动性,是“一个很好的投资产品”。

更大的意义还在于,国内公募REITs的上市,对香港REITs加入沪港通、深港通将是一个很大的推动作用。林德良认为,即使是对于已在港股上市多年越秀房托,无论是对资产的认可度,还是流动性都将会有一个很好的带动。

期内,越秀房托无论在整体出租率,还是营收都获得一定程度的增长。但从披露的半年业绩看,疫情之下的越秀房托虽相比去年有所恢复,但影响仍挥之不去。

其2021年上半年收入总额人民币8.82亿元,同比增长6.1%;整体出租率约93.2%,同比增长1.1个百分点。收入按区域划分,广州81%、上海7%、武汉10%、杭州2%。

值得一提的是,得益于整体稳定的经营,期内,越秀房托除税后及与基金单位持有人交易前的溢利约为人民币2.86亿元,同比上年亏损人民币2.12亿元,上升约234.7%。

溢利的大幅增长下,越秀房托就2021年中期期间向基金单位持有人宣派中期分派每个基金单位约人民币0.1025元,约等于0.1233港元;分派总额合共约为人民币3.4亿元。

每个基金单位分派为0.1233港元,按基金单位于2021年6月30日的收市价4.00港元计算的基金单位收益率约为3.08%。即按年计算的分派收益率为6.17%。

整体融资成本进一步降至2.47%

截至2021年6月30日,越秀房托物业组合包括广州的白马大厦、财富广场、城建大厦、维多利广场、广州国际金融中心;上海的越秀大厦;武汉的武汉越秀财富中心、星汇维港购物中心及杭州的维多利商务中心八项。

在其93.2%的整体出租率中,成熟型物业出租率94.0%,武汉、杭州等成长型物业的出租率91.5%。

上半年,越秀房托写字楼收入保持稳定,期末出租率同比增长1.4个百分点。武汉越秀财富中心期末出租率攀升至88.1%,创历史新高;杭州维多利中心上半年顺利完成到期合同续签,续租率达100%,续租租金涨幅最大,较上一手增长 11.0%。

事实上,作为抗经济周期的“硬通货”,写字楼很大程度上成为越秀房托穿越行业周期的重要保障。林德良表示,上半年写字楼续租率超过70%,续租租金方面也有不同程度的增长,如武汉续租升了9.7%,杭州升了11%,广州方面物业升了5%,续租表现不错。

这期间,受疫情影响,一些采购商未能到来,白马大厦的出租率出现较大下滑,仅为90.1%。此外,特别是今年五、六月份广州爆发疫情,对越秀房产基金的本地项目尤其是餐饮、酒店业态带来较大影响。

林德良表示,目前白马大厦已趁疫情做不同程度的租户及物业本身的调整和提升,到年底的出租率有望达到95%-98%。而对于酒店,其也表示,下半年广交会及等活动的举行,预期会比上半年好。

上半年,越秀房托溢利的大幅增长,主要是期内融资成本减少及投资物业公平值收益约人民币1851.3万元所致。据悉,在2020年同期,越秀房托投资物业公平值亏损约人民币2.57亿元。

在疫情的阴霾下,“主动管理融资成本”成为越秀房托每次业绩会的高频词。期内,越秀房托上半年把握美债收益率七十年来低位,完成4亿美元债再融资工作,发行收益率2.66%,较到期美元债发行收益率4.99%降低233个基点。

受惠于新一期债券的置换以及市场利率的整体低位,该公司进一步降低融资成本和优化了债务结构。数据显示,越秀房托平均融资成本从2019年的4.2%下降到2020年的3.01%,2021年上半年则进一步下降至2.47%。

2021年上半年,该公司发生的融资成本约2.13亿元,同比2020年的2.65亿元,下降19.62%。据了解,在越秀房托目前的债务结构中,总借款人民币140亿元,其中一年内到期6%,二到五到期92%,超过五年为2%。

于2021年6月30日,其现金及现金等价物及短期存款结余约人民币17.93亿元。

林德良也业绩会上也指出,公司上半年融资成本下降主要来自两个方面的贡献,一个是美元债,一个是港币的银行贷款。以越秀房托的4亿美元债为例,融资成本由此前4.99%的下降到现在的2.65%。

“半年时间就能节省3000万成本,全年就是6000万。”林德良依然很会算这笔账。

再谈收购:好的地段、成长性物业是收购标准

6月21日,国内首批9只基础设施公募REITs正式上市。项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流和污水处理四大主流基础设施类型,覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域。

一直以来,国内投资者对公募REITs的“开闸”保持较高的关注度。此次,9只基础设施公募REITs的上市,可谓掀开了国内公募REITs的新篇章。林德良对此有很高的评价,“盼了这么多年,终于盼到国内也有这种REITs产品了。”

这种介乎股与债之间的产品,不仅为投资者提供更长期的稳定回报,而且有很好的流动性,是“一个很好的投资产品”。

林德良表示,目前投资者比较关注的的是香港的REITs是否能借此机会进入深港通、沪港通。“如果能够进入,越秀房托肯定能进入。”他指出,如果能进入深港通、沪港通进行交易,无论是对资产的认可度,还是流动性都将会有一个很好的带动。

“所以我相信国内REITs的上市,对香港REITs加入沪港通、深港通是一个很大的推动作用。”如果能进入的话,对整个香港的这种房地产基金的流动性也好,市场认可度也好,都会有不错的推动。

此外,对于近来愈加趋严的楼市调控,林德良则表示,更大的影响在内房股,对于像越秀房托这类收租的经营性物业的影响不是很大。反而,“对我们这种收租型物业是一个好的收购时机,因为现在全球的利息处于比较低的水平,低利息环境对我们收购是非常有利的。”

“我们其实一直没有放弃过对收购的研究,包括对内跟越秀地产的互动也好,对外的第三方收购也好,包括像北京、上海、广州这些城市我们都有去看去研究,所以不排除未来半年或一年我们会有项目的进入。因为的确现在的利息属于一个低息周期,对我们来说,还是一个比较好的实施收购的阶段。”

“当然,这过程中我们也要做很多的平衡,包括物业整体收益率的平衡,以及一些融资的成本等等,都是我们要综合需要考虑的。”

对于收购的标准,林德良认为,一线城市的核心地段,二线城市的地标物业,都是越秀房托的一贯收购策略。而其相信写字楼仍是比较好的能穿越经济周期的物业标的,收购的业态仍是写字楼、综合体为主流。“好的地段,成长性的物业就是我们的标准。”林德良说。

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