中骏中期业绩会实录：加码商业和长租公寓，注重权益比例提升

8月30日，中骏集团举行2021年中期业绩发布会，出席管理层包括主席兼执行政裁黄朝阳、执行董事兼执行总裁黄攸权、执行董事兼副总裁黄伦、财务总监兼公司秘书李少波及方隅行政总裁陈坚。

根据半年报数据，中骏集团营业收入约203.9亿元，同比增长约34.7%；毛利率为25.1%，归母净利润约23.8亿元，同比增长12.4%。

截止到6月30号，中骏集团的、土地储备达到3967万平方米，可售货值达到4300亿元，新增地上建筑物面积557万平方米，新增货值为810亿。

在“一体两翼”的“两翼”部分，中骏集团上半年新增6个中骏世界城购物中心，以及9个方隅长租公寓项目，也在7月份成功分拆旗下中骏商管在港交所主板上市。

对于今年中骏的表现，黄朝阳在业绩会上表示：“我们未来不会片面追求规模增长，希望是15-20%的增长，但是会更注重权益的提升，这两年权益比例会提升很多。”

回到一线和核心二线

在重点支撑的住宅业务领域，中骏集团很早就确定了“住宅开发战略聚焦在一线及二线城市，弹性进入强三线城市”的打法。

在此次业绩会上，黄朝阳面对投资者关心的未来拿地城市布局问题时表示：“公开市场一定回到一线和核心二线，这个是我们基本的打法。”

数据显示，中骏集团上半年合同销售额以金额来计算，按城市级别划分，一二线城市占比约68%，三四线占比32%，其中海西经济圈占42%，长三角经济圈占33%，中西部地区占12%。环渤海经济圈占8%，粤港澳大湾区占5%。

在2021年6月30日，扣除投资型物业，中骏集团土地储备超过3600万平方米，分布在五大经济区域，平均土地成本是4153元/平方米，总货值超过人民币4300亿元。按区域来划分，长三角经济圈土地储备成本占35%，海峡西岸经济圈占25%，环渤海占20%，中西部地区占13%，粤港澳大湾区占7%。按城市等级来划分，有超过7成土地储备位于一二线城市。

如果以建筑面积来计算，49%来自于一线及二线城市，51%来自于三四线城市。其中，长三角经济圈占32%，海西经济圈占29%，中西部地区占25%，环渤海经济圈占8%，粤港澳大湾区占6%。

业绩会上，李少波表示，收益上升主要由于物业销售带动，上半年物业销售收入为人民币197亿元，同比增长34%。其中，上半年物业销售收入从城市分布来看，苏州贡献最大，达14%，其次是重庆、徐州及丽水，均为12%。以区域计算，长三角及中西部贡献最大，分别占55%、25%。从城市分布看，一二线城市占比37%，三四线城市63%。

正如黄朝阳反复强调的那样，对中骏来说，住宅加商业和公寓的三大重头业务，仍旧是以一二线城市为动能的最佳选择。

“一线二线围绕着长租公寓和购物中心去购地发展，公开市场一定回到一线和核心二线，这个是我们基本的打法。”黄朝阳透露：“未来城市数量不会扩张非常大，基本上还是会深耕现有熟悉的地方。”

商业和长租公寓

作为早早将商业和长租公寓纳入主要业务的房企之一，在调控环境下，中骏集团无疑仍将不断加码商业地产和长租公寓的发展。

根据半年报披露，在“一体两翼”战略下新增两个中骏世界城购物中心和9个方隅长租公寓项目。此外，中骏集团7月份新增购入一个中骏世界城购物中心。

对于中骏来说，这一领域可售比例较高，平均达到了80%。不仅如此，在中骏集团上半年新介入的6个城市中，新增土地储备面积权益比为81%，总土地储备面积权益比提升到71%，这或许与中骏在商业和长租公寓领域的优势相关。

据黄伦介绍，截止到7月底，中骏集团已经布局了38个中骏世界城，比去年同期19个有大幅增长，总建筑面积超过230万平方米，目前平均超过80%招租率。

面对投资者较为关注的长租公寓品牌——方隅，黄伦透露，截至到2021年6月底，中骏集团管理规模接近4万间，出租率达到97%，总资产规模是240亿元。今年上半年新增9个长租公寓项目，总共11209间，目前方隅在管重资产项目28个，对应资产价值180亿人民币。

不同于市面上大部分房企在长租公寓领域主要专注于轻资产转型，中骏长租公寓构成模式更加多元，采用基金管理+开发运营+租赁运营及资产投资的模式。

基金加重资产的内容组成让中骏集团在长租公寓领域有更多回转空间和时间缓冲，业绩会上，中骏透露方隅未来目标是在2025年管理规模达到20万间，总资产管理规模到1200亿元。

根据黄伦所说，方隅现在82%布局在一二线城市，以资产类型计算，大约62%是集团持有或者与基金合作持有，18%是委托管理，15%是社会返租，5%是包租资产，整个业务对集团资产负债表的依赖比较少。

以下为中骏集团控股有限公司2021年中期业绩发布会问答实录：

现场提问：现在布局了67个城市，您觉得城市数量多少才足够？在区域是否有所调整，把管理半径扩大？

黄朝阳：除了海西、长三角等深耕地区以外，其他地方如果不符合我们的战略，不会往三线及以下城市下沉。

一线二线主要围绕着长租公寓和购物中心去购地发展，公开市场一定回到一线和核心二线，这个是我们基本的打法。

未来，纯住宅公开市场主要在一线跟二线拿地，所以城市数量不会扩张非常大，基本上还是会深耕现有熟悉的地方。

管理半径方面，我们去年已经从11个城市公司缩减到7个，下半年会缩减到6个。不同于一些地产商是三级管控，我们是2.5级管控，更扁平化，这是管理区域、管理半径缩小。

第二，投资端，如果区域太小，投资回旋余地特别小，对于我们的战略推进是不利的，所以去年开始就已经把区域进行重新规划。

现场提问：今年新增了6个商业，现在有38个，一年平均多少个才达到100个？

黄朝阳：关于购物中心发展的速度，我们目标还是2025年100个购物中心。现在有38个，大概还有60个目标，一年增加15个左右，我们会继续按照这个目标推进。

现场提问：基于最近的市场情况，公司有没有合同销售和净利润的增长指引？

黄攸权：今年的目标是1200亿，到目前为止是671亿，大概完成了56%，我们有信心今年完成1200亿目标。

其实，我们现在没有把合同销售目标增长看得太重，主要还是看整体效益。

黄朝阳：我补充一下，未来不片面追求规模增长，按照我们的规模，希望是每年15-20%。我们更注重权益的提升，中骏这两年权益比例会提升很多。

有一体两翼战略，大部分是以购地为主，我们的权益比例会不断上升。

现场提问：上半年集团毛利25%左右，现在还没结算的销售里面，毛利水平大概是多少？公司有没有今年和明年的毛利率指引？

黄攸权：关于毛利率的情况，今年上半年是25.1%，相对来讲还是比较好的水平。现在整体已售未结转毛利率大体应该是22%，所以全年毛利率应该会维持在20-25%之间。

现场提问：关于方隅长租公寓，跟基金合作的进度大概怎样？目前有没有别的基金打算要合作？

黄朝阳：长租公寓整体发展比较顺利。我们公寓的商业模式不同于其他开发商，主要是资管的方向，从基金管理方向去发展，所以等于是一个重资产开发管理模式。

我们的商业模式，叫基金管理+开发运营+租赁运营+资产投资。

今年启动两个基金，一个是收益型基金，就是过往已经运营的10-12个项目，现在准备推出去。预期第三期开发基金，大概规模是8-10亿美元左右。

同时，我们还是跟境外美元基金开展单一项目投资，基金层面对方隅公寓的模式反馈都比较正面，长租公寓去年就开始盈利了，今年盈利也会上升。