恒隆地产致股东函 | 陈启宗：前景将会一片光明
编者按：这一份恒隆地产致股东函中，陈启宗先生再次撰写了超过一万字的篇幅，远超恒隆集团致股东函的长度。
在业务回顾中，陈启宗先生从香港及内地的两个维度分析了恒隆地产的业务表现，其中大部分篇幅是描述内地各项目的进展。娓娓道来，不一而足。
虽然仍面临重重困难，未来也并非一目了然，但陈先生强调：“只要营商环境相对安宁，若行事得宜，我们未来的前景将会一片光明。”
一如既往，陈启宗先生的致股东函从全球视野出发，深入浅出讲述其数十年政商生涯的智慧与远见。
业绩及股息
截至2021年6月30日止六个月，期间没有物业销售收入，收入仍较去年同期增加19%至港币49.75亿元。股东应占纯利为港币22.35亿元(2020年:净亏损港币25.37亿元)。每股盈利相应为港币5角。
倘扣除物业重估收益及所有相关影响，股东应占基本纯利攀升11%至港币22亿元。每股盈利相应上升至港币4角9仙。
董事会宣布派发中期股息每股港币1角8仙，于2021年9月29日派发予于2021年9月15日名列股东名册的股东。是次派息增加港币1仙，恒隆地产上次提高中期股息是在2010年。
业务回顾
内地投资物业现时占总租金收入的三分之二。原因有好的，也有不太好的。好的原因是，我们内地的商业综合项目全部都表现理想，有些更非常出色。不太好的原因是，香港的业务仍然拖低整体表现，虽然有迹象显示，最坏的情况可能已经过去。尽管本地商业活动回复速度缓慢，但总算正在好转。
与去年相比，我们内地高端购物商场的租户销售额飙升，次高端购物商场的情况也大为改善，分别上升122%及56%。然而，2020年上半年并不寻常，2019冠状病毒病在1月最后数天来袭，持续影响消费至同年4月。因此，把2021年上半年的表现与2019年同期相比更有意义。这样的话，以同类比，我们高端购物商场的租户销售额今年增长了137%，其他购物商场物业则比2019年上升了6%。
过去六个月有一件令人振奋的事，就是武汉恒隆广场在3月25日开幕。这个面积460,000平方米的高端综合项目英文名为“Heartland”，因为武汉在许多方面确实是国家的心脏或中心，是中国最长的河流扬子江(或称长江)与一条主要的南北通道交汇之处。
过去武汉一直是个重要的交通枢纽，直到今天依然如是。这个城市很大，有超过1100万人口。武汉是历史上最早开放外贸、让外国人进出的内陆城市之一，更一直是个工业重镇，且著名大学林立。武汉在中国的地位在许多方面与美国的芝加哥相似。
武汉恒隆广场位处市内极佳地段，而且占地非常大。市内所有的高端购物商场跟我们都不过两街之遥。我们购物商场的面积达177,000平方米，基本上汇集了所有世界顶级的奢侈品牌，当中大多数是从市内其他购物商场迁入，其他则是新进驻武汉的。近150,000平方米的办公楼较购物商场早四个月，即2020年11月开业，至今已租出三分之一。130,000平方米的服务式寓所于明年上半年将可供出售。我们总共有2,800个停车位，这数目到目前为止，远超区内任何项目。
该购物商场的初步表现非常令人鼓舞。正如本人过往提过，昆明恒隆广场19个月前(2019年8月)开业，并取得了巨大成功。其零售空间比武汉恒隆广场的小约6%，但两座购物商场的市场定位相同——都可算是各自城市的顶级购物商场。从武汉恒隆广场至今的表现来看，它比昆明恒隆广场初期的表现更好。我们预计办公楼的情况亦然。
昆明恒隆广场的租户销售额在我们上海以外的物业组合中，其实已是第二高，仅次于无锡恒隆广场。昆明恒隆广场长远会继续维持理想的营业额，因为其市场领导地位毋庸置疑。然而，若武汉恒隆广场比昆明恒隆广场表现更佳，本人也不会感到意外，因为武汉恒隆广场面积略大，而且武汉比昆明的人口更多、经济体更大，市民的平均消费力也较高。
昆明恒隆广场唯一比武汉恒隆广场稍强的是，其高市场占有率，即在当地竞争较少。武汉恒隆广场开幕才四个月，现在下结论大概为时尚早，但本人相信目前看来，武汉恒隆广场有潜力成为我们在上海以外总收入最高的购物商场之一，甚至可在上海以外独领风骚。
尽管面积相对较小，只有大约120,000平方米，但无锡恒隆广场的购物商场租户销售额，现时是上海以外所有物业中最高的，势头依然强劲。无锡的主要地区人口只有约400万，但以人均财富计却全国排名前二或前三。
数百年来，当地市民以教育水平高、创业能力强着称。现今当地制造商林立，这些企业在其领域论品质论规模，往往都属世界一流。无锡人的文化程度在内地一直属最佳之列，从今天他们的涵养和高雅品味中可以看到。这些都是市内首屈一指的高端购物商场——无锡恒隆广场——能录得强劲营业额的原因。本人不确定当地的消费力能增长到什么程度，但预计至少未来数年，我们的租金收入会有很好的升幅。
无锡恒隆广场的两座办公楼租赁情况良好，租出率合计为84%——落成较久而稍大的办公楼租出率为90%，而另一座为74%。我们的租户都是享负盛名的公司。
两座服务式寓所大楼正在施工。我们计划在2022年开始预售，并在2024年可供入住。我们还签下一家国际顶级品牌，负责管理我们的精品酒店。当各部分落成后，这综合项目对各方都是喜闻乐见的——对我们来说，是财政上得益;对我们的客户和无锡市民来说，是文化上增益。无锡是座迷人而繁荣的城市，而无锡恒隆广场是位处其心脏地带的瑰宝。
沈阳巿府恒隆广场的表现正慢慢改善。办公楼已全部租出，其本地和国际租户都出类拔萃，反映中国对世界经济有多重要。我们的沈阳康莱德酒店生意理想，是商界领袖、意见领袖和富人汇聚之地，他们不但来自沈阳本地，还来自周边地区。
短短数月后，所有签约进驻大连恒隆广场的世界级奢侈品牌都会开业营运，这是我们公司内部把其重新归类为高端购物商场的原因。(故此，我们组合中的10个零售物业，次高端购物商场类别的将只得三个。)本人撰写本函时，占总楼面约13%的第二期购物商场里的店铺正在开业。连接我们购物商场和地铁站的隧道三个月前开通。这一切显示从今年年底开始，租户销售额应该会上升。明年的增长幅度或许会相当大，增幅或可与我们组合中表现最好的看齐，租金亦会随之上升。
我们高端购物商场还包括上海的两座购物商场。上海恒隆广场和上海港汇恒隆广场的表现目前看来势不可挡。与去年相比，两者的租户销售额是去年的两倍多，但这仍略逊于我们其他五星级购物商场——昆明恒隆广场的租户销售额为去年同期的三倍多，升幅232%;无锡恒隆广场是去年的差不多三倍，升幅190%。
由于2020年上半年市场异常，我们把过去六个月的表现与去年下半年相比。我们大部分高端购物商场都有双位数的增幅，其中无锡恒隆广场增长33%，大连恒隆广场增长25%，而昆明恒隆广场增长了19%。只有上海恒隆广场和沈阳巿府恒隆广场录得单位数的增幅。
正如本人上一封《致股东函》中所说，上海港汇恒隆广场刚在2020年11月完成资产优化计划，与去年下半年相比增长了16%，表现超越上海恒隆广场。未来6至12个月，如这趋势持续，本人不会感到意外。
由于销售额是有关我们租户的，不列于我们的财务报告之中，所以本人在上文带出这点。可以肯定的是，销售额持续增加，我们最终可收更高的租金。现时，我们大多数购物商场按租户销售额计算的租金占比较过去高，预期下一次续租时基本租金可以上调。(多年来，除了少数例外个案，我们购物商场主要依靠固定的基本租金，我们会努力维持这种做法。)
另外，我们可以用租户的租用成本来预计未来租金水平。一般而言，边际利润率高得多的奢侈品店铺，应该能够承担更高的租用成本。现时，我们购物商场的数值较过去的低，这里有租金上调的空间。
我们三座次高端购物商场的表现令人满意。整体来说，租户销售额较2020年同期增长56%，较过去六个月则增长3%。济南恒隆广场的资产优化计划在上月开始，工程约需两至三年时间完成。对租户的干扰会减至最小，但对租金无可避免会有些影响。好消息是一些奢侈品牌已经签下租约，会在两年后开始进驻。购物商场从而会逐步转型为高端购物商场，过程需要数年时间。
我们内地购物商场最近的出色表现，得益于我们的会员计划“恒隆会”。此计划由我们的前行政总裁陈南禄先生发起，并由现任行政总裁卢韦柏先生把它提升至现时的盛势。去年计划已覆盖我们所有购物商场。
本月初，在我们就业绩与媒体及分析员会面之时，会员计划的用户数目已过了百万大关。武汉恒隆广场是我们首个开业时已推行这计划的购物商场。计划大大提升了我们尊贵顾客对我们的黏结，回报是顾客的忠实支持，租户销售额因而持续增长。顾客高兴，租户高兴，我们也高兴。
我们所有内地办公楼都表现理想。尽管各地都供过于求，但我们两个建成较久的物业——上海恒隆广场和沈阳巿府恒隆广场——租出率都达95%至97%，连较新的办公楼都陆续租出。如上文已提及，无锡恒隆广场两座办公楼的租出率分别为90%和74%，后者才启用了22个月。昆明恒隆广场也在2019年8月开业，租出率刚过一半，而武汉恒隆广场启用不足八个月，已租出三分之一的空间。
办公楼表现理想的原因之一，是我们自家的多功能办公空间品牌“恒聚”在2020年年中启用。我们另一新款模块化精装修办公室差不多在同一时间推出，亦大受欢迎。这两款新型办公室有助加快租出我们的新办公楼，而租金也可较传统租赁模式高。创新商业模式可带来丰厚的利润。第一个“恒聚”在无锡恒隆广场，而模块化精装修办公室也已经设置在昆明恒隆广场和武汉恒隆广场。情况合适的话，我们还会推出更多。
杭州恒隆广场的工程正如期进行，即使购物商场(和部分办公楼)预计最早在2024年年底才会封顶，我们已经与许多顶级奢侈品牌深入讨论过店铺的设计布局，并进而商讨租约。四个月前，我们与世界最尊尚的酒店品牌之一——文华东方酒店——签订了管理协议。文华东方酒店的五星级地位不容置疑，其尊尚地位将会与租用我们购物商场的顶级奢侈品牌互相辉映。
同样重要的是整个综合项目的整体设计，当中有一座购物商场、一座酒店和五座高度中等的办公楼。(由于邻近全国公认景色最怡人的城中湖——西湖，五座办公楼的楼高受高度限制而属中等，最高的一座有150米高，坐拥西湖湖景。)所有建筑都置身于园林环境之中，现代建筑邻接几座保留在我们地块上的古建筑，两者完美融合。项目座落在市中心的武林广场旁边。
某程度上，我们正给予这个中国最美丽城市的传统市中心一个新定义，而杭州在经济上已接近一线城市的水平。
六个月前，本人邀请我们新委任的副董事长陈文博先生开始向股东分享他的想法，他围绕三个主题撰写了首份《副董事长简函》:(1)我们的愿景、使命、核心价值(VMV)，(2)可持续发展，和(3)科技。由于我们有新的VMV，把我们品牌理念的英文版We Do It Right改为We Do It Well，也许合适。中文版的含义更丰富，涵盖了We Do It Well和We Do It Right两项意义，就不作更改了。
就如本人在2020年中期的《致股东函》中解释“只选好的 只做对的”，前者是指决策和执行上的质素，而后者是指高尚的德行操守。为了英文版行文简洁，英文版只表达了后者。“对”的事清楚包含在我们的愿景、使命、核心价值里的第一项——诚信。这已在我们的企业文化基因里，早于61年前恒隆集团成立时我们已十分重视。因此，现在我们强调四项核心价值中的另一项——卓越——似乎也相当合理，所以便选了We Do It Well。
这也是适当的时机让我们的企业形象焕然一新，我们在内地所用的“66”品牌已重新设计，希望你们会喜欢，我们在全国各地都有很多与此相关的品牌资产。在内地，我们用上了简体字，使我们可以与大部分居于内地的顾客建立更紧密的联系。
由于疫情，香港居民必须隔离14或21天才可进入内地，日数因应目的地而定，实际上这断绝了大部分商务公干。疫情前本人每月都会前往内地，但上一次到访内地是2019年12月，距今已19个月!文博在内地逗留了四个月、走访了20个城市后于今年5月回港，他口中形容的内地似乎是一个本人从未到过的新地方，不仅经济发展快速，社会民生也大大改善。他此行的经历正坚定了管理层发展内地市场的决心，而且冲劲比从前更盛。
香港的租金表现仍然疲弱，但有迹象显示零售空间最艰难的时候已经过去，办公楼亦然，不过复苏或许会缓慢。
我们去年9月投得寿臣山地块后在完成交易时遇到的小障碍，终于在本人写毕上一封日期为1月28日的《致股东函》的四星期后、2020年年报复印前，圆满解决，所以我们随附了一份日期为2月25日的补充资料。
我们正在规划五至六间独立式大宅，每间设有私人花园和游泳池。本人预期最终的成品比我们至今做过的任何项目都要更豪华，尤其是地块的地段极佳而且坐拥海景，市场对这类独立式大宅一向趋之若鹜。但现阶段我们会确保整个项目设计完善，施工得当，而且过程迅速顺利。
我们持续收到买家查询我们在蓝塘道的发展项目。上月我们售出了一间大宅，预计会在2022年第一季完成交易，所以利润不会在今年入账，价钱可以说相当理想。
内地和香港各个建筑项目都大致如期进行，公司的负债率仍然相当稳健，净债项股权比率低于25%。
我们正筹备出售上海以外的所有内地服务式寓所，这或许正是个好时机谈谈内地楼市。本人经常被股东和非股东问及这个话题，而这与我们的业务密切相关。
数年前，本人公开表示内地楼市的黄金时代已经过去。需求一直都在，但楼市和其参与者的行为模式会与过往不同。有意思的是，人类少有经历一个如此庞大，而且对社会如此重要的行业在如此短时间内先扩张后衰落。此行业始于不足30年前，当时中央政府把住房私有化。1990年代初以前，本人几乎不能用“楼市”这个词，因为并没有楼宇买卖市场，一切都属国家所有。
由于社会需求、中国人的创业精神，加上当时经济规范不周，所以整个行业爆发式冒起。出于各种实际考虑，城市居民在50至60年来首次可以购买自己的居所。这是种新现象，同时也是种旧传统，因为家庭观念和家的概念在中国文化里向来重要。随着整体经济增长，一般民众的工资亦随之上升，需求便开始急增。需求出现，市场便会尽可能供给。
数以百计的房地产发展商涌现，其中一些规模变得非常庞大。事实上以每年兴建和销售的住宅数量计算，这些发展商已属世上规模最大之列。然而，几乎所有这些公司都是在1990年代初至中期成立的。换言之，这些公司只用了约20年时间便在规模上高据全球最前列。若是科技企业这并不罕见，但对于如房地产发展商等该属资产需求高的行业来说，则属稀有。唯一的原因是当时内地市场规模大，而且监管环境宽松。
这个现象的副产品，某些人会说其原因，是一群背景不同的企业家，他们活力十足且愿冒风险。其公司上市后，这群企业家随即晋身国际富豪前列。由于我们经营的业务相若，因此本人曾与大部分业内巨头碰面。显然，这些巨擘各自都有过人之处，因而成就惊人。
这些人数十年来所玩的商业游戏，绝非胆怯之徒所能驾驭。这游戏所竞争的，主要是规模和速度。现今的高科技公司中，部分有能力不断壮大规模，却从不赚钱。这些公司挂在口边的是资金消耗率(即每年为了追梦须耗用多少金钱)，而非财务回报。
因此，这20至30年来，部分内地房地产发展商只关心土地储备的规模，以及所建单位的数目或面积，反而对盈利能力几乎毫不重视。毕竟，这些房地产发展商不久之前仍能以某种方式向银行借贷、售股甚至发债，至于业务模式能否持续，反而不太关心。
他们似乎只一心在数字上击败对手，在我们旁观者看来，此举近乎荒唐。
较为理智的内地房地产发展商肯定是国营企业，国营企业的行政总裁背后尚有真正的掌权人——拥有这些国营企业的政府机关。相比之下，民营房地产发展商虽已上市，在上却无任何有效监管;股东只能以实际行动来表达意见，即在不满公司表现时把股票卖掉。于是，这种乱象纷呈的商业游戏不断持续，结果自然不好。本人曾公开提醒过他们，但肯听的人不多。
一如所料，某些较为冒进的公司在数年前开始出现财政困难，部分开始向不同领域多元化发展，从销售瓶装饮料到制造钢材，近期又开始制造电动车。这些现象对该行业可说是不祥之兆。
若然这种理应获利丰厚(近20年来确实如此)的房地产业务模式真能持续，为什么还要发展其他完全不相关的行业？唯一的解释是，他们高风险的住房建设游戏无法永远玩下去；换言之，他们的业务模式不能持续。
这问题的复杂之处不止于此，住房是所有社会及其经济得以稳定的关键，所涉金额很庞大——非常庞大。因此，各国政府都会密切留意这行业。鉴于内地数十年来的情况，这行业尤为敏感。故此，中央政府会不时干预。这绝对是可以理解的，只是所用的手段往往令人意外。
(如欲阅读相关的讨论，本人请读者参阅本公司控股股东恒隆集团2019年年末的《董事长致股东函》。另一封信函，2004至2005年度(当时财政年度于6月30日结束)的《董事长致股东函》载有本人分析为何过去近30年，有财有势的香港发展商未能亦不可能在内地楼市做出成绩来。)
这行业的未来会如何？会一直存在，原因是社会对大众住房有真正的需求。不过，边际利润率会大幅受压，换言之风险会大幅增加。这实际上已经开始了，房地产发展商会继续追求数字上的增长，即壮大规模，因为这是边际利润低还能赚更多钱的唯一方法，而过程中部分公司要破产也是不得已。
这行业会进一步整合至剩下几个行业巨头，直至政府插手干预，这才打破近乎垄断的不良局面。这20年来的过度发展不大可能复现，内地楼市的“黄金时代”来得快，也去得急。
我们在内地的住宅单位均为服务式寓所，属于下层或毗邻设有购物商场的大型商业综合项目的一部分。部分项目亦设有一座或多座办公楼，可能还有一家酒店。因此，政府不把我们的业务归类为一般住房，所以我们不受该类别的规则所限。尽管这有利有弊，但通盘考虑，我们对现况满意。我们只参与豪宅市场，其市场生态与大众住房的不同。我们预期，旗下四个项目(武汉恒隆广场、无锡恒隆广场、昆明恒隆广场和沈阳市府恒隆广场)都能获得合理利润。
更重要的是，我们的整体业务专注于商业物业租赁，较近30年来的住房建设热潮可持续得多。即使我们须受政府监管，监管力度亦小得多，因为我们的业务不会影响一般住房等的社会基本需求。
坦白说，我们在1990年代初已预视到这关键差异。我们首个内地项目与上海港汇恒隆广场同期发展，项目实际上是一座单独的住宅大楼，同样位于上海。这是一个以普罗大众为目标买家的典型住宅发展项目。把这项目与上海港汇恒隆广场比较后，我们在1990年代中期决定撤出大众住房业务，转而专注于高端商业综合项目的租赁。事后回想，这实为正确决定。
展望
就如过去两年一样，我们将要面对的难题主要源自外部因素。三个最近的难题中，香港的骚乱已成过去，13个月前实施的《港区国安法》及其后修改选举规则有效令社会回复平静，眼前问题是如何重建社会。
我们第二个难题依然是2019冠状病毒病，本人担心人类将要与病毒共存一段长时间，比大家本来所想的要长得多。这是因为即使接种疫苗很方便而且免费，但仍有很多香港市民对此犹豫不决，这阻碍了恢复通关的努力，重创香港经济。且看看邻近我们的澳门，跟香港一样是特别行政区，与内地的人员往来却少许多障碍，因为他们控制疫情做得比我们好，因此可以受益于祖国繁荣的经济。
余下的最后一个外部难题，就是中美关系持续恶化。本人认为，无论好坏，这可能对我们的业务影响最大，而且或许会持续很长一段时间。就此问题本人以前已作阐释，故在此不赘。
可说的是，随着中国的视野和商业活动愈加国际化，经济应能持续增长。美国是唯一一个能在经济上自给自足的大国，她将继续发展，不过或许不再如以往般足迹遍全球。本人相信，两国都商机处处，对比较倚重国内业务的企业尤然。
恒隆的主要业务在中国内地，属本地企业，依赖本地消费。事实上，本人相信我们所处的巿场是中国最佳之一。只要营商环境相对安宁，若行事得宜，我们未来的前景将会一片光明。
本人现转而谈谈香港数个最重要的问题。正如本人以往所撰述，2019年的骚乱已严重破坏了本港的经济繁荣，过往的美好时光不会再来。内地人的消费以往是香港的主要财富来源，但他们对香港的好感已经彻底改变。
香港变得混乱，甚至坦白来说难以管治，而《港区国安法》奏效了，香港已回复和平，但其经济却遭受不可挽回的损害，我们需要寻找新的增长动力。
短期内，香港只能非常倚重剩下来的关键产业，即金融服务业。此行业占本地生产总值的比例大得出奇，但直接创造就业的能力却有限，不过它对经济有广泛的连锁反应，并间接创造了不少职位。因此，香港必须尽最大努力，保持国际金融中心的地位。
与恒隆比较有切身关系的是另一个对本港经济很重要的本地产业，那就是房地产业，尤其是住宅。恒隆在60多年前在香港发展住宅起家，若遇到适当机会，仍会在港建屋，但这已非我们的主要业务。我们已有约20年没有购置土地发展大型住宅项目了，现时只在豪宅巿场活动，购买了不到一年的寿臣山地块就是明证。
然而，普罗住宅巿场对我们的经济和社会是极为重要的一环，会影响我们的商业租赁业务。坦白说，这议题会引起许多香港人的情绪反应。此外，不少国际股东也一再询问本人的意见。因此，本人简评如下。
高楼价问题的核心是土地短缺。六个月前，本人解释过供不应求的原因，在此略作阐释。读者也许记得，本人曾说，在1997年后政府每次想卖地都被反对派政客(即所谓的泛民)阻挠。
这些人知道香港市民对住屋问题有多敏感，所以反对派的策略很简单，但很少人公开解释过，就是防碍政府的卖地活动及任何相关的立法工作;例子包括堆填区项目、新市镇发展、修改工地用途等。由于土地供应少得可怜，房价飙升。于是他们便指责政府无能，这些人不想把香港当作中国的一部分来管治;这与经济无关，这是政治。
我们知道在世界各地，不论东方还是西方，很少人会真正独立思考。结果民众很容易受立心不良的民粹主义媒体的报道，以及强大的社会声音所影响。所以在香港土地供应的议题上，不仅的士司机和服务员怪责政府，甚至连高学历的市民也众口一词。
让本人在此说一件轶事。今年较早时，本人到访本地一位朋友家，他毕业于美国顶尖大学，从事制造业，也是一名金融投资者。在场的还有一位大学校长、一位著名经济学家、一位高科技企业家，以及一位政府高官。本人故意问他们这个问题:本港土地短缺，谁应负主要责任？除了那位政府官员保持沉默，其他人都说:“当然是政府！”本人接着便解释为何并非如此，说毕全场鸦雀无声。没有人能反驳本人的论点，即反对派政客是土地短缺问题的根源。
首先，政府官员有动机不卖地吗？当然没有!不卖地，他们就变成公敌。任何正常人都不会想这样。那么，另一可能的解释便是这些官员无能。但这也不可能是真的，我们的政府高层几乎全部都毕业于本地顶尖大学;本人年轻时只能梦想入读这些院校。
另外请留意，香港首任行政长官董建华先生在1997年宣布往后数年每年提供85000个住宅单位的计划后不久，时任财政司司长(后来的第二任行政长官)曾荫权先生很快便找到足够土地，可供这个建屋量10年之用。可惜，1997年7月2日爆发亚洲金融危机，计划于是不得不被放弃。但那些土地并没有消失，今天有很多仍然可用。
那为什么后来的历届政府都不卖地呢？因为受到立法会内的反对派阻挠。这对他们早前部署的政治策略尤关重要。每次政府官员在立法会提出土地事宜，反对派便会阻挠。事实上，他们经常辱骂我们的政府官员。这些官员跟你我一样是正常人，自然尽量不去立法会，避之惟恐不及。谁能责怪他们？
这样一来，反对派便赢了:土地价格飙升，房屋变得极其昂贵以至无法负担，市民抱怨，那些反对派议员便批评政府无能，高呼必须把它推翻。一旦巿民相信了这套论调，反对派领袖便会轻易获连任。事实是:他们才是始作俑者。这些肇事者自制乱子，再归咎于其目标“敌人”，然后带领群众“对付”遭诬告的人。若非有《港区国安法》，他们可能最终成功了。
以下可进一步加强本人的论据:我们的第三任(2012年至2017年)行政长官梁振英先生是一名特许测量师，也是业界公认的顶尖专家。1980年代，他亲自撰写了深圳和上海首批土地销售合约。梁先生关心社会，希望建立更平等的社会，他肯定既有能力又有动力去卖地。然而，他在担任行政长官的五年间虽已尽力而为，还是无法卖地。
不管大家对现任行政长官林郑月娥女士看法如何，她同样心系社会，曾任发展局局长多年，负责土地和房屋事务。虽然既有相关知识也愿意担此重任，但她也未能卖地，同样是受到那些政客阻挠。结果，我们的房屋仍属全球最昂贵之列。根本原因在于政治而非经济。
那么房价的走势会怎样？鉴于有《港区国安法》和新的选举制度，立法会内肆无忌惮的行为应会受到遏制。若一切顺利，未来数年的土地供应便应该会增加，土地价格将会回落，房价亦然。
考虑到需求旺盛，本人并不担心房价会暴跌。没有人会有动机想要造成这个局面。毕竟，我们约有一半市民已经置业，他们肯定想自己的最大投资保持价值。因此，本人对我们的房屋市场颇为乐观。
即使这样，整体经济要再次健康发展，还需很多其他因素配合。本人曾多次在公开场合阐明，香港经济必须与内地进一步融合;尤其是中央政府决心要建设粤港澳大湾区(大湾区)，我们的未来必然在此。
大湾区包括香港、深圳和广州这三个非常重要的大城市，人口远超8000万，占全国人口约6%，却创造了12%的全国经济输出。它的国内生产总值达1.7万亿美元，是世界第12大经济体。以增长率计算，它肯定是世界平均值的两倍。香港若不抓紧这个机遇，就实在是太不智了。
不过，有两个艰巨的挑战需要克服。克服这些挑战并非不可能，但是需要决心和领导力。
香港主要的方言是粤语，但14亿中国人之中说粤语的却很少，绝大多数用发音颇为不同的普通话，只说一种方言的人无法与另一方相互理解。若没有共同语言，香港要与大湾区其他城市以至全国其他地区做到社会和经济融合，本人认为会非常困难。说两种互不相通的方言的两群人能合作愉快，世上并不多见，更别说能合作无间了。用经济学的说法，要提高效率便需要尽量减少摩擦。
令人鼓舞的是，过去20多年来差不多全香港的学生都以普通话作为科目学习，能说但流利程度则成疑。为了我们的经济利益，本人一直提倡本地学校(包括幼稚园、小学和中学)采用普通话为主要教学语言。粤语非常善于表达情意，和其他方言一样应保留下来，不过只应主要在家和街上作交谈之用。所有官方或半官方的讨论(包括商务)，都应以普通话进行。
使用普通话还有第二个理由——香港若要与内地其他地区(包括大湾区)在经济和其他领域融合，这也是另一个必须克服的挑战。具体来说，香港这个前殖民地在1997年7月1日虽然在法律上已回归祖国，但许多人心并没有。关键在于国民身份认同，这包括文化认同。这些问题必须得到适当处理。说一种与内地不同的方言使问题加倍困难。
以上种种令本人做出一个简单但关键的商业决定:由于我们城市面临的不确定性，我们不应对香港近期至中期的社会和经济前景盲目乐观，此时保持谨慎才是明智。
本人在评估恒隆的近期业绩之前，想谈谈另一项挑战，即使没有中美不和那样紧迫，但也极之重要，那就是气候变化。
大约六年前，本人应邀给美国一所顶尖大学的一群研究生演讲。本人带出了八项事件，每项事件都会导致生灵涂炭。这些事件全都必然会发生，但本人不知道发生的次序。对于某些事件，我们还可以采取行动来降低风险;至于其余的，人类则无能为力。
首三项事件——自然灾害、人为的全球暖化和大流行病——都直接或间接与气候变化有关。(大流行病是一个我们现在亲身经历的议题，但在科学上我们又所知极少。)近来，与这些有关的灾难已经降临到世界许多地方的人身上。洪水、干旱、山林大火、极端气候和恶劣天气模式只是其中数种情况。本人担心这些灾害会直接影响很多企业，谁也逃不掉。我们破坏了地球，现在这就是人类所作所为的报应。大自然不再尊重我们，因为我们没有尊重大自然。
正因如此，公司格外重视可持续发展。我们同心合力是否能避过这些可怕的灾难，本人对此存疑。但若不尝试的话，那我们的还债之日就会来得更早更猛。坦白说我们别无选择，只好果断行动。
最后请让本人转谈公司在短期内的预计表现。香港本地消费在2018年到达顶峰，可能要过一段长时间才能被超越，因此零售租金的前景不算明朗，整体商业物业租金水平需要下调。
正如上文提及，我们的办公楼市场非常依赖金融服务行业。尽管租金水平最近似乎已经稳定下来，但短期内不大可能大幅上扬。香港整体经济未来数年不会十分兴旺，而且在未来两至三年，香港甲级办公室的供应量将高于过往大部分时间。
唯一令人满意的是楼市，大型的住宅项目应该不错，但我们只会在认为时机吸引时才会入市。上一次有这种机会是2001年，正好是20年前，当时我们以低廉的地价购买了数块土地，其一用来兴建君临天下。不然我们会专注豪宅市场，比如近期买下的寿臣山地块。但老实说，这种机会其实有限。
这30年来，我们愈来愈专注内地市场，这个策略现在似乎比过往任何时候都要切合实际。除非有意外情况，否则我们未来数年表现应该会很好，尤其是我们的高端购物商场，而次高端购物商场的表现应该可以接受，尽管不会很好。
由于历年来下半年的消费通常都比上半年强劲，我们内地购物商场的表现未来数月或会更佳。预计办公室租赁将如今年上半年一样取得进展。香港租金预计将会逐步回升，从而减轻对全年整体业绩的拖累。因此，整体租赁业务令人相当鼓舞。
如上文所报告，上月售出的蓝塘道大宅预计在明年年初完成交易。只要价钱符合我们心意，我们会尽力出售余下的大宅。如以往一样，我们没有销售的压力，所以会尽量提高利润。
内地的住宅销售要到明年才会正式开始，2023年会开始从中赚得利润，并应持续数年。
所有建筑项目正进行得如火如荼，正在杭州建造的商业综合项目杭州恒隆广场对公司业绩的持续增长尤为重要。同样，我们也一直在我们已经落户的城市和没有业务的大都市觅地。根据我们的商业模式，只要每隔数年成功购买到一幅又大又好的地块，我们便能维持增长的动力。
我们生活在一个动荡的世界，而本人认为未来10年最好的两个投资地方是中国和美国。两个国家都有庞大的本地市场，后者是已发展国家，市场已经成熟；前者的经济和社会发展还在较初期的阶段。
本人始终认为在这样的环境中经营房地产赚钱更容易，因为快速的经济增长令多数生意都受益。这种高速发展的市场需要一个稳定而相对廉洁的环境，现今的中国看来就是这样。
这样的环境中必定有很多增长快速的商机，发展高端购物商场便是其一。虽然有机会出现地缘政治动荡，但中国本土市场极可能仍会有不俗的发展。若果如此，那么我们应该是未来数年的受益者之一。本人仍然审慎乐观。
董事长
陈启宗
香港，2021年7月29日
