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150亿!全国首单地产基金储架式商业REITs第4期获受理

地产资管界
摘要:11月9日,光证资管-光控安石商业地产第4-X期资产支持专项计划项目状态更新为已受理,该笔债券类别为ABS,拟发行金额为150亿元。

11月9日,据深交所披露,光证资管-光控安石商业地产第4-X期资产支持专项计划项目状态更新为已受理。

据悉,该笔债券类别为ABS,拟发行金额为150亿元,发行人为珠海安石宜奈投资中心(有限合伙),承销商/管理人为上海光大证券资产管理有限公司。珠海安石宜奈投资中心(有限合伙光大安石控股公司。

另据了解,光大嘉宝股份有限公司(以下简称“光大嘉宝”)于 2021 年 8 月 27 日召开的第十届董事会第八次会议审议通过了《关于公司为光证资管-光控安石商业地产第 4 期资产支持专项计划(静安大融城)提供增信措施的议案》。为丰富和完善公司在管基金项目的退出方式,进一步巩固“募、投、管、退”全产业链的核心竞争优势,公司拟通过担任光证资管-光控安石商业地产第4期资产支持专项计划(静安大融城,最终以监管机构意见为准,以下简称“专项计划”)流动性支持机构、差额补足承诺人及公司或公司指定主体担任优先收购权人的方式,为该专项计划提供增信措施。

全国首单地产基金储架式商业REITs

早在2018年12月,全国首单地产基金储架式商业REITs、全国首单以购物中心为底层资产储架式REITs“光证资管-光控安石商业地产第1-X期资产支持专项计划”获深交所审议通过,储架规模100亿元。该项目标志着中国地产基金在商业地产证券化领域步入储架时代。

2019年5月,“光证资管-光控安石商业地产第1期静安大融城资产支持专项计划”成功设立,该产品发行总规模43亿元,期限为3+3+1年,其中优先A档规模为20亿元,AAA评级,发行利率为4.58%;优先B档规模为7亿元,AA+评级,发行利率为5.18%;优先C档规模为2亿元,AA评级;优先D档规模为6亿元,A评级;次级档发行规模为8亿元。

标的物业由5栋商业物业组成,包含1栋购物中心,4栋街区商业,建筑面积总计18.87万平米。出租率高达98%。

静安大融城:从星浩到光大安石

静安大融城项目位于上海市静安区中环以内,沪太路以东、晋城路以南、高平路以西,属于大宁商圈。原为绿地集团和星浩资本于2013年5月以13.788亿元的底价摘得的闸北区319街坊87丘地块。该地块当时是闸北区推出的最大地块之一,出让面积8万平方米,地块容积率为2.0,总建筑面积约16万平方米,楼面地价约为8600元/平方米,土地用途为商业办公。

​据了解,按照最初的规模安排,绿地集团和星浩资本将该地块共同打造成大型都市商业综合体项目——闸北星光耀广场,总投资约30亿元,总占地面积8万平方米,总建筑面积逾27万平方米。据星浩资本首席执行官赵汉忠透露,星浩资本在开发中占50%的比重,并进行操盘。

大宁星光耀广场是星浩资本首个纯商业、办公地块,也是首个与外部知名地产集团合作开发的项目。项目占地面积8万平方米,容积率2.0,总开发面积超过26万平方米,包括高档商业MALL、商业街区、花园办公等业态。

星浩资本对大宁项目的投入资金来自星光耀基金II期和III期,两者分别于2012年和2014年完成封闭,认缴金额为18亿元及37亿元。上述两只基金所投项目除了大宁星光耀广场,还包括了上海真如、苏州、泉州、台州等多个星光耀广场。

表:星光耀城市综合体基金情况

但由于当时星浩资本控制人郭广昌被带走调查,母公司复星集团资产缩水,再加上星浩资本本身在商业地产上的操盘运营短板,以及公司陆续遭受兑付违约、投资者维权以及总裁的接连离任等问题,大宁星光耀广场被迫转让给光大安石控制的上海光翎投资。于是光大安石在上海布局的第二座大融城就诞生了。

据当时媒体报道,光大安石持股14.28%的嘉宝集团出资4.5亿元投资上海光翎投资中心,后者共募集资金32亿元,全部用于投资大宁星光耀广场。

大融城系列购物中心是光大安石房地产基金的核心品牌。目前已经开业的有8家,规划中的有5家。根据规划,光大安石预计未来在全国范围内退管复制20~30个大融城项目,并实现资本市场运作。

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