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太古地产:内地新“旧改王”,批量复制太古里

赢商网 米娅
摘要:作为悄然上位的旧改王者,太古地产锚定某个城市历史片区,建造一座座街区式购物中心,挂上“太古里”的金字招牌。

编者按:告别了“大拆大建”,城市更新进入以人为本的“有机更新”时代。【城市更新】系列,关注商业力量焕新城市肌理,书写新的时代注脚。

内地慢行二十载,太古地产突然快起来了。

上海前滩太古里开业,北京三里屯西区开业、北区北扩建,签约管理上海张园太古里(案名未定),西安小雁塔太古里片区拆除工作加速(据《在西安ING》2021年8月报道)……

一幕幕滑动而过的场景,都指向了同个主题——城市更新。作为悄然上位的旧改王者,太古地产锚定某个城市历史片区,建造一座座街区式购物中心,挂上“太古里”的金字招牌

照此打法,2008年开业的北京三里屯太古里、2014年开业的成都远洋太古里,都是一炮而红。

于是乎,在内地愈演愈烈的新一轮城市更新大潮中,太古地产找到了以旧改之名,“复制”上述高光的扩张路径。

相较过往“自持自建”、“稳扎稳打”之重资产style,太古地产的新打法有着明显的“轻量型”标签。

可这条不同于一众港资地产商另类生长路径,也不是那么好走。

1、太古“旧改”底色,偏爱工业区和历史老城

城市更新,并非突然而至,而是一项持续进行的国策。改革开放40年间,中国内地城市化不断推进,城镇化率从17.92%飙升至59.58%。

期间,内地城市更新模式,从八九十年代的“大拆大建”,发展到颗粒度更细的“有机共生”。北上广深等多个城市,相继将国策落实为城市战略,鼓励企业以商业力量焕新城市空间结构。

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趁势而行,太古地产动作频频。其中2021年被热议的5个太古里项目,多多少少都有“旧改”标签。

上海前滩太古里已于2021年9月30日起分期开业。而太古地产与上海静安置业合作的张园太古里(案名未定),于去年7月签约,目标是南京西路上“又一座世界级商业地标”。

北京三里屯太古里西区扩建项目,由雅秀服装大厦改造而来,占地面积4200㎡,总计11层,已于去年12月3日对外亮相;北区扩建项目框架协议于去年8月签订。

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三里屯太古里西区

来源/视觉中国

西向而望,西安小雁塔太古里对标“成都远洋太古里”。前者片区拆除工作已于去年8月进入加速阶段,后者明确落定商业待开发的江北区。

一个个鲜活的案例背后,暗藏着太古地产旧改项目的选址法则——偏爱工业区和历史老城区

太古地产行政总裁彭国邦此前曾对媒体透露,太古做城市更新,地块选择往往有几点共性:文化历史片区、交通便利性、能产生规模效应

不难发现,上述提及的6个太古里项目,按原地块或物业用途,主要分为工业区转型和城市旧区改造

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工业区转型,通常与地区所在的工业基因有关,承担着推动城市新兴商业片区建设和发展的使命。

前滩太古里所在的前滩片区,被规划为“第二个陆家嘴”,是上海扭转浦东工业区“产重城轻”的重要一步。太古里的入市,对前滩片区经济和商业的发展,无疑起到“引擎”的作用

西安小雁塔太古里、上海张园太古里,则属于“保护性开发”的城市旧区改造,难度很大。

确切地说,商业利益的实现,要建立在历史文化风貌和建筑的修缮、保护基础上。通常,历史文化建筑允许一定程度的拆和建,理解并提取历史元素,融于商业形态和行为中,达到以商业活化历史目的。

按照计划,小雁塔历史文化片区综合改造将建设包含小雁塔古建筑群、唐文化风貌展示区、生态遗址公园和商业服务设施的城市公共空间新格局。

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西安小雁塔

来源/摄图网

上海张园太古里,在高楼林立、重奢商场争霸的南京西路的核心位置,是“最后一块高端商业空缺地”。随着太古里的到来,这里将被打造为“国际级文化商业新地标”。

张园全名叫张氏味莼园,是晚清富商张叔和于1882年兴修的花园。百年间,张园从上海最大的私家园林,切换到最大的游乐场,1918年前后变为居民区。

如今的张园,由四幅地块组成,总占地面积约4万余㎡。地块内拥有28种、约170幢风格各异的百年石库门里弄建筑,是上海现存规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的石库门建筑群,风格中西融合。

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来源/太古地产官网

太古地产要在此地复兴张园文化,“通过对石库门里弄建筑的修缮,太古将潜心挖掘在地文化内涵,融合历史沉淀的文化底蕴与新建筑场景,找到与新一代年轻群体的对话方式。”

另有一个比较特殊的城更项目——北京颐堤港二期,扩建于城市交通动脉更新的节点之上

根据《东京城市更新经验—— 城市再开发重大案例研究》一书,轨道交通的发展,始终引领着城市结构的更新。换言之,城市交通动脉的优化,也是城市更新的一部分。

在《北京城市总体规划(2016年——2035年)》,颐堤港二期所在的将台区域,是北京东北部建设要地。直接连通北京地铁14号线的颐堤港,靠近即将开通运行、连接北京与东北各省的京沈高铁客运专线起始站——北京朝阳站。而颐堤港二期的到来,将激活这条交通动脉上的商业、消费氛围。

2、批量复制太古里,太古地产“另类”生长路径

大走“旧改”之路,太古地产正在批量复制太古里样本,背后的底色是“太古”这块金字招牌。而究其野心则是,闯出一个不同于其他港资的内地生长故事。

  • 复制太古里样本,擦亮金字招牌

在内地地产圈,“太古”这一金字招牌,某种程度上,意味着设计开发能力、品牌号召力、运营理念和实力的天花板。

而“太古里”则是,金字招牌落地的典型样本。首次以城更形式推出的太古里项目,是2008年开业的北京三里屯太古里(原北京三里屯VILLAGE),而后2015年又推出成都远洋太古里。

二者都一炮而红,迅速成业界标杆。太古里产品线的基础形态得以具象化,并在此后被沿用和升级。

*解构及融合当地文化:此前,三里屯是酒吧街,200多家各式中外酒吧扎堆于此,多少有点亚文化气息。

太古里的到来,使其真正出圈。以北京胡同文化打底,三里屯转为时尚、购物、音乐、商务和艺术的潮流中心,直接拔高北京的商业能级

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北京三里屯

来源/视觉中国

成都远洋太古里坐落在千年古刹大慈寺片区,保留了古老街巷与历史建筑,再融入2-3层的独栋建筑。行走期间,川西风格的青瓦坡屋顶与格栅,配以大面积落地玻璃幕墙,传统与现代,对撞又融合。

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成都太古里商业中心

来源/摄图网

*主打街区MALL:开放式、低密度、低矮独栋建筑为主,品牌之间既可保持相互独立的探索乐趣,又不失整体协同的效应。相比“汇”系列,“里”系列里巷交错的形态,更关注邻里关系,强调项目是其所在片区的一部分。

*品牌组合和运营能力:真正让太古里所到之处皆成“时尚地标”、“首店收割机”,是其品牌组合和运营能力

无论是北京三里屯太古里、还是成都远洋太古里,自开业以来都持续吸引各式首店、旗舰店、概念店的到来。

太古里走红的另一秘诀是动态调改焕新,“保持商业活力”——始终锚定潮流范&年轻人,以时尚聚人气,以潮奢定格调。

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来源/太古地产官网

北京三里屯太古里,slogan为“Let’s Play Fashion一起潮玩”,品牌矩阵层次丰富。

南区拉满年轻态、时尚感,引入美国专业小众跑鞋品牌allbirds、内外NEIWAI、美妆NARS、珠宝apm、H&M旗下的高端品牌COS及北欧时尚生活方式品牌ARKET中国首家线下门店;轻奢矩阵有LOEWE、MK、maje、chanel美妆、TOMFORD、sandro、野兽派等。

12月初开业的西区,加码首店效应。次第而来的有中国第三家优衣库全球旗舰店、高端专业运动品牌迪桑特全球首家体验中心,以及NIKE RISE概念店、Manner咖啡等特色门店。

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优衣库北京三里屯全球旗舰店

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迪桑特全球首家体验中心

来源/品牌官方渠道

而已签订扩建框架协议的北区,计划引入更多首店、旗舰店外,还将引入奢侈品牌。

*营销造势,保持热度:与品牌矩阵相匹配,营销活动同样锚定潮流之人。

据悉,2018年三里屯太古里共有792个活动日,平均每天有两场活动同时进行。潮人随时来到,都有“One More Thing”惊喜感,不断强化太古里时尚潮流地标属性。

始于2014年的“摩登市集”,至2019年蜕变为“摩登派对”,成为一年一度的京城潮流盛事,重塑“潮不逐流”的个性态度。

成都远洋太古里,快闪店活动出众。2021年上半年,瞄准25~45岁年轻、时尚、对国际潮流风向敏感的主力客群,重点引进多场快闪活动,集中在高端包袋、服装、珠宝、钟表领域。

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以上优势之外,于太古地产而言,以“太古里”为模板掘金城市更新潮,考虑的另一因素是可复制性。

就业绩来看,太古汇系列项目更抢眼,特别是广州太古汇。但这条产品线,定位更高端,客群针对性强,且对区位选址、物业设计、运营增值能力等要求苛刻;建造通常在10年以上,资金承压大,投资回报周期长。加码这条产品线,不容易。

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相较之下,开放街区式的太古里,更接地气,客群包容度更强,更契合城市更新地块或物业的特征。再加上此前已有成功样本,也给了太古地产扩充此产品线的底气。

当然,批量复制太古里样本,终极野心则是,闯出一个不同于其他港资的内地生长故事。

  • 与实力拍档组CP玩旧改,加速扩张内地版图

太古进入内地,可追溯至90年代末。至2017年,上海兴业太古汇开业时,其在内地开业的购物中心数仅为5个,但没有一个令人失望。

由此,太古逐渐形成一种独特的慢策略,业界称为“太古慢”。此策略之下,其在内地早期,倾向于自持、自建,并坚持苛刻的设计、建造标准。比如,对广州太古汇控股97%,对北京三里屯太古里控股100%。

但随着一线或新一线城市土地资源日渐稀缺,特别是主城区,且地价寸土寸金。要以“高性价比”从公开市场拿商服用地,并非易事。

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来源/摄图网

中国国土勘测规划院《2021年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示,第二季度全国总体地价微升,商服地价环比增速连续4个季度保持上升。

同期,全国105个主要监测城市各类型土地用途中,商服用地面积供应最少,同比及环比减少幅度最大。

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多方权衡,太古地产锚定城市更新地块与区域,无疑是“曲线”扩储的有效法则

对此,太古地产行政总裁彭国邦曾表态,“在新地块越来越少的情况下,城市更新的手法不失为开发商的一个新出路。”

而与实力拍档组CP,锚定相对“轻量”的打法,则加速了项目落地的舞步

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组CP玩旧改,太古地产已是高能玩家。其中,成都远洋太古里、北京颐堤港,都是太古与远洋合作,股权五五分

从拿地到开业,均控制在5~6年内。优势互补,二者渐成业界“标杆CP”,而太古也摸索出一套合作方法论。

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一方面,选中的合伙人——基本都有政府、央企、国资背景。从北京太古里北区和西区的扩建,到上海前滩太古里、张园太古里,再到西南地区的西安太古里,均为此样。

这是因为,城市更新项目背后有诸多关系链条需要打通,各种资源禀赋配置需求更大。“批量”铺开城更项目,在申报与立项阶段、规划编制与审批阶段、实施阶段、利益分配阶段四大核心环节,复杂程度会倍数放大。

另一方面,合作模式中,太古一般承担着商场“运营者”的角色。在与远洋多次对半股权的合作中,其逐渐形成合作方主导前期开发建设,太古负责设计以及后期招商运营。

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前滩太古里

来源/视觉中国

按此逻辑,分期开业的上海前滩太古里、正在推进建设的西安太古里将沿用此种分工模式。

3、结语

行走内地逾20年,“太古慢”突然转变为“太古快”,更多太古里项目正在酝酿。在这背后,既有城市更新的时代机遇,亦是其本领才华加持的结果。

往后看,内地商业地图上,太古里这面“旗帜”会越插越多,但其面临的竞争对手越来越多,也越来越强。

国资如华润、大悦城,港资如新鸿基、新世界、瑞安房地产等,都已磨出成功的城更项目,并磨刀霍霍持续扩储。

太古地产,这个内地新“旧改王者”,前路依旧漫漫。

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