王健林再冲IPO，能上岸吗？
编辑：大江
万达IPO之路，可谓是一波三折。
10月24日，据港交所披露信息，珠海万达商业管理集团股份有限公司（下称“万达商管”）递交的上市申请材料处于失效状态，这也是万达商管第二次递表失败。
隔天，万达商管就再接再厉提交了新材料。10月25日当晚，万达商管再次在港交所递交招股书，更新了2022年上半年的经营情况，不改在香港主板IPO上市的决心。
来源：港交所
此前，万达商管分别于2021年10月21日、2022年4月22日递表，第三次递表由中信证券、摩根大通和瑞信担任联席保荐人。
根据万达商管最新招股书显示，今年上半年，万达商管实现收入134.8亿元，毛利65.95亿元，溢利40.47亿元。其中，委托管理模式收入100.23亿元，占比74.4%，租赁运营模式收入33.47亿元，占比25.6%。
来源：珠海万达商管招股书
从2014年12月H股上市，到2016年9月私有化退市启动A股IPO，再到2021年4月撤回A股IPO申请重返H股上市，显然，万达商管的上市之路，并不平坦！
尽管IPO不顺，但蛰伏已久的王健林又“杀”回来了。今年4月，王健林家族以1050亿元身家杀回胡润全球房地产企业家榜，万达今年也是动作频频，一顿“买买买”操作似要抄底市场。
已走出“至暗时刻”的万达和王健林，能否赢下上市“关键时刻”？
在管建筑面积达6010万㎡
自持285个商业项目、轻资产项目140个
从最新招股书能发现万达商管不少有趣的数据。
万达商管是中国最大的商业运营服务提供商。截至2022年6月30日，万达商管管理有425个商业广场，在管建筑面积也由2021年底的约5900万㎡上升到2022年6月30日的6010万㎡。
自2015年开始往轻资产转型，2019年完全剥离房地产业务，“轻装上阵”的万达商管轻资产运营效果也非常明显。今年上半年新增的8个在管商业广场项目，均为第三方项目。
目前，万达集团自持商业广场数量为285个，独立第三方项目则为140个，占比达到了32.9%，在管面积也由2021年底的1644.8万㎡上升到2022年6月30日的1747.6万㎡。
未来万达商管的开业项目也将以轻资产项目为主，根据招股书显示，万达商管196个储备项目中，有175个独立第三方项目，占比高达89.3%。
来源：珠海万达商管招股书
万达也透露了商业项目的线下流量数据。万达广场的年客流量达到了439220万，年车流量达到了35100万，会员数量为9370万。
来源：珠海万达商管招股书
此外，近几年尽管受到疫情影响，万达广场的整体出租率也有较佳的表现，2019年、2020年、2021年三年的平均出租率高达98.6%。
不过，可以明显看到，尽管近三年万达广场总收入和毛利率随着规模扩张是在上涨，但是独立第三方项目的毛利率则是在逐年下降。
来源：珠海万达商管招股书
万达商管也明确表示是因为运营模式调整的原因。自持项目以委托管理模式管理，自去年5月就开始对运营管理服务收费，而独立第三方项目则采用租赁运营模式管理，会产生可变租金形式的销售成本。
2023年迎来“关键年”
王健林高调“买买买”为上市铺路
去年，万达商管结束了长达6年的A股排队之旅，改回港股，可见万达上市的决心。
而万达商管这么急于上市，很大原因在于，万达和王健林依然很缺钱。
一方面在房地产三道红线的重压下，各大以房地产为主业的房企并不好过，甚至有不少房企已暴雷，通过分拆商管物业上市，在资本市场融资获取更多资金来源，以分担企业压力。
另一方面，通过分拆物业上市也能减少物业板块对于集团的资金依赖，实现独立运作，融到的钱也能投资，进一步扩大企业规模。
此外，即将到期的债券和与投资者的对赌协议，也意味着万达商管必须承压上市。
2023年显然是万达和王健林的关键一年。
来源：摄图网 已获授权
一是万达有不少债券将在2023年行权或到期，据WIND数据，万达明年将有3只公司债、3只中期票据迎来行权日，4只中期票据到期，另外，万达商业地产(香港) 6.875% N20230723也将于明年到期。
今年7月，万达就已于公开市场回购了本金规模3050万美金的2023年到期的美元债。
二是大连万达商业、珠海万赢与投资者签订三年对赌协议，承诺2021年、2022年和2023年实际净利润将分别不低于51.9亿元、74.3亿元及94.6亿元，否则将以零对价向投资者转让相关股份或支付现金，以补偿投资者。
此外，万达商管还承诺要在2023年上市，如在2023年底前未能完成上市工作，万达商管有义务向Pre-IPO投资者回购股份。
但王健林也不是坐以待毙的风格，今年一改往日低调作风，成了行业里的“白衣骑士”。
1月接手辽宁葫芦岛兴隆大家庭商业集团烂尾的项目；2月官宣接管了忻州田森汇项目；3月又与鑫苑签下战略合作协议；同月还拟接盘赣州的巨亿广场。
4月1日又与建业达成合作，7亿拿下建业多个项目运营权；同月又在青岛拿下两宗地块。
此后又接盘了北京蓝色港湾项目、五棵松卓展购物中心，7月又接手了合肥知名烂尾项目万泓中心。
9月与奥克斯地产达成合作，接管了长沙、青岛、杭州、成都5家奥克斯广场；10月24日与海尔智家达成战略合作，双方将整合资源优势，聚焦ShoppingMall打造覆盖美妆、美食、健身等各类人群的智慧生活场景店。
一通“买买买”，为上市铺路。
商业老手王健林显然深知“鸡蛋不要放在一个篮子里”的道理，万达旗下有万达酒店、万达电影、万达宝贝王等业态。今年初，万达商管成立了“珠海万达智碳新能源科技”，往新能源汽车行业发展；今年4月还申请注册自有品牌“万茶”。哪里有市场能赚到钱，哪里就能见到万达的身影。
事实上，市场也在猜测，万达还能拆分什么主体上市。
资本对物管上市态度存疑
明年万达商管能否承压上市？
针对万达商管上市这件事，独角Mall也咨询了资本界的朋友。
其认为，地产在下行周期，地产行业都需要资金来源，分拆物业等主体上市属于常见做法。IPO延后可以理解，毕竟疫情已经持续三年，现在财务状况估计不是特别好，如果疫情缓和，财务数据反弹，也说明市场已经触底，以后会越来越好，也就能立刻上市。
但目前的大环境显然对上市企业带来了巨大压力，资本对物管上市的态度也似乎不甚看好，就在上个月，从万科“独立”出来的万物云上市即破发。
2014年万达商业在港股上市时也曾遭遇上市即破发，这也成为此后王健林决意让万达商业港股退市的重要导火索。
但对于现在的万达和王健林而言，能否在明年的关键节点成功上市或许才是最重要的。
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