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商业撑起半边天,新城控股能否成为小万达?

斑马消费
摘要:截至2022年6月底,新城控股已在全国135个大中城市布局189座吾悦广场,开业面积1189.06万平方米。

作者/杨柘​

随着2022年翻篇,地产行业已经进入周期切换的临界期。这几年的跌宕起伏,给了我们什么样的教训?

当新周期来临,房地产又将以什么样的姿态重新扛起支柱产业的大旗?这个问题的核心在于:我们需要什么样的房地产发展模式?

新城系的探索颇具代表性。它是地方房企全国化的典型代表;资本运作也走在前列,地产开发主体在A股上市,控股股东港股上市,还很早就分拆物业公司到港股上市;它的商业模式也很有观察价值,地产+商业双轮驱动,重点布局低线市场搞差异化竞争。

内部冲击、外部压力包围,各种阴差阳错交织,如今的新城控股,还能实现自己的理想吗?

商业撑起半边天

2022年,房地产行业处于历史性低谷,百强房企近9成销售额同比下滑,全年累计销售规模同比降低41.6%,规模房企整体目标完成率处于历史低位。

前几年学高周转模式狂飙突进的地产黑马们,一一马失前蹄,新城控股也不例外。

克而瑞数据显示,去年新城控股操盘销售金额920.6亿元,同比下降49.80%,连续第三年下滑;在地产销售榜单中的排名,也早已跌出前十,从上年的第16位,下降至第19位。

尽管新城控股2022年拿出了南京“西瓜换房”这样的骚操作,也还是没能挽救销售,甚至因为业主维权闹出了重庆掀沙发这样的幺蛾子。

不过,公司的收入和业绩,暂时稳住 了。 2022年前三季度,新城控股营业收入617.54亿元,同比下降43.41%,归母净利润33.49亿元,同比减少43.08%。 虽然也有下滑,但与房地产行业整体性的巨额亏损相比,已经算是相当难能可贵了。

主要原因,就是新城控股旗下的商业地产业务,吾悦广场。截至2022年6月底,公司已在全国135个大中城市布局189座吾悦广场,开业面积1189.06万平方米。因此,新城控股也在行业内被称为“小万达”。

2022年前11个月,公司商业运营总收入为89.87亿元,预计全年将实现较大幅度的增长。去年上半年,吾悦广场的整体出租率达到96.01%;公司商业板块毛利率72.77%,远高于地产开发业务的16.12%。

当下,商业地产业务对新城控股业绩的支撑,与自己的老师万达、华润置地等,已经很相似了。

通过运营全国的400多座万达广场,万达商管2022年前三季度营业收入364.39亿元、归母净利润107.92亿元。同时,万达地产去年操盘销售额560.1亿元,同比增长86.20%,成为民营地产增长王。

华润置地的地产销售虽然也出现了轻微的下滑,但2022年前11个月以商业地产为主的租金收入达到165.6亿元,实际增长了14.4%。

这暗淡里的一抹亮光,正是新城控股当初寻求转型路径时,埋下的伏笔。

地产+商业的奥秘

上世纪90年代初期,通过纺织业务赚取第一桶金后,江苏常州人王振华,在李嘉诚等香港地产大亨的财富故事激励下,跨入房地产行业。

以常州为核心深耕江苏多年,再到2009年将总部迁至上海开启全国化,新城控股借助高周转模式一路跃升。

2012年,在王振华的老家江苏常州,常州武进吾悦广场和常州吾悦国际广场相继亮相,开启了新城控股的商业之路。

彼时,万达广场已经更新了三代,华润置地十年商业探索,万象系列基本成型,凯德、新世界等,也早已占据了各大核心城市的顶级商圈。

商业地产行业的市场格局已经相当稳定了,新城控股为什么要进入? 王振华又怎么笃定能干成?

其实,无论是做投资还是干实业,甚至无论在哪个行业,都有那么几条颠扑不破的永恒真理:不要把所有的鸡蛋放进一个篮子;不要赚最后一个铜板……

每年卖几百上千亿的地产商们,看起来风光无限,但利润并不如想象中那么丰厚;而且大多是一锤子买卖,并不能做到细水长流。

花无百日红,人无千日好,周期沉浮之中,地产商们战战兢兢,还是在小心翼翼地赚取行业的最后一点利润。

地产商如何多元化?肯定不是恒大和宝能跃跃欲试的造车业务。

靠谱点的,地产集团们罗列的七大板块、八大业务,诸如城市更新、代建等等,都是地产开发业务的变种。

这几年物业公司独立成风,但这压根不算多元化探索,顶多是地产业务的外延,卖完房子后接着搞点物业服务。

只有商业,才是离开发商们最近、最容易拓展、最适合与地产业务相结合的业务。

这几年大火的文旅地产,无论是特色小镇还是冰雪主题,其实也是商业地产的变种、以旅游为卖点的商业地产。

地产+商业,可以实现轻重并举、长短期结合,兼顾增长性与盈利能力,是房地产行业最接近完美的商业模式。

王振华看到了万达、华润置地、龙湖商业模式上的成功,在地产开发之外,布局商业地产,逐步确立“两轮驱动”的定位,10年落子了近200座吾悦广场。

新城控股发力吾悦广场,代表了地产黑马们,在销售规模之外,对这种相对成熟商业模式的追求。当然,除了它,这个名单还包括宝龙地产和龙光集团等。

新城控股能否成为小万达,这个问题背后的本质是,腰尾部民营房企,还有没有机会寻求转型发展升级?

短期风险与长期挑战

2019年实际控制人王振华锒铛入狱,新城控股被动去杠杆,没想到阴差阳错,让公司2020年免于“三道红线”的压力,进而在2021年行业性的债务危机中独善其身。

然而,2022年,地产开发板块销售疲软,还是影响了公司商业板块的发展。

截至2021年底,公司在135个城市布局188座吾悦广场,已开业及委托管理在营数量达130座。开业面积1248.38万平方米,平均出租率97.63%。

新城控股在2021年报中提出的计划是,2022年新开业吾悦广场及委托管理在营项目25座。

但是,半年时间,公司的项目数量只增加了1座。2022年6月底布局189座、已开业及委托管理131座,开业面积降至1189.06万平方米,出租率降至96.01%。

近年,当万达、华润置地大肆抄底的时候,新城因整体承压,并未增加土地储备,未来几年的增长速度,恐怕也很难保证。

而且,当新城系面临危机,原本逐渐成型的商业地产体系,也面临着分崩离析的风险。

为什么新城控股在行业内被称为小万达?因为,2012年进入商业地产领域后,王振华先后挖来万达商管的核心人物陈德力和曲德军,接力掌舵吾悦广场,复刻了万达广场的商业模式。

公司层面,地产+商业相配合;商业地产运营层面,万达广场有万达影城和宝贝王等主要引流业态,吾悦广场也重点扶植了自己的星轶影城和多奇妙亲子乐园。

截至去年年中,星轶影城在全国拥有128家门店。2021年,影城总观影人次1941.9万,分账票房7.52亿元,在中国影院投资公司中排名第七,仅次于万达、大地、横店、CGV、金逸和中影,排在幸福蓝海之前。

然而,新城发展准备将星轶影城低价卖给横店影视及其关联方,回收30亿元现金。

没了星轶影城,吾悦广场的立体化竞争优势,恐怕会缺掉一个角。

此刻,新城控股还在扛,等着房地产进入新周期,等着线下消费复苏,地产+商业的双轮效应重新启动。

随着地产走出政策底,行业的短期风险已经接近尾声。但是,对于新城控股而言,长期风险仍然存在。

地产开发集中在低线城市,风险与碧桂园类似,它最终导致的结果,可能会像建业地产与滨江集团的南辕北辙一样。

新城控股布局商业地产时,也是以三四线城市为主,与万达、华润置地、龙湖等核实施差异化竞争。但是,城市能级不够,吾悦广场的业务价值如何提升?

万达广场经过数轮迭代,已经进化为轻资产模式,而新城控股,仍然在学习早年的万达。它能追上行业发展吗?

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