越秀地产：2022年净利润同比上升10.2% TOD全国化拓展新突破
文｜刘婷
2022年，对大多数房企而言是挑战大于机遇的一年。但对于越秀地产，这是机遇大于挑战的一年。这一年，越秀地产实现逆势增长，成为第一梯队房企中唯一录得增长的企业。
2023年3月15日，越秀地产发布2022年年报。报告期内，越秀地产实现营业收入约为724.2亿元，同比上升26.2%。股东应占净利润约为39.5亿元，同比上升10.2%。核心净利润约42.4亿元，同比上升2.1%。按核心净利润的派息比率为40%。
销售额方面，该公司2022年实现累计合同销售（连同合营公司项目的合同销售）金额约为1250.3亿元，同比上升约8.6%，完成全年销售目标1235亿元的101.2%。
越秀地产的增长惯性，在2023年得以保持。2023年前两个月销售额则约225亿元，同比上升约187%。2月，越秀地产实现合同销售金额约137.12亿元，同比增长385.6%；实现合同销售面积约40.49万平方米，同比增长约244.3%。
越秀地产的优异表现，获得机构高度认可。近日，国信证券发布研报称，越秀地产融资渠道畅通，成本优势明显。公司财务水平始终保持“绿档”，融资渠道畅通。较低的融资成本和畅通的融资渠道将持续助力公司获得充足的资金，从而在当前的市场环境下更从容地获取高质量土地。此外，穆迪、惠誉继续维持Baa3和BBB-投资级信用评级，展望“稳定”。
在过去一年，越秀地产成为同行“抄作业”的样本。一方面，越秀地产取得逆势增长的成绩。另一方面，越秀地产“低买高卖”的战略布局，让其获得了穿越周期的筹码。
过去一年，越秀地产积极应对市场调整，制定实施“一项目一策”的精准销售策略，线上和线下营销有机结合，在房地产市场大幅调整环境下逆势实现了全年合同销售增长，合同销售额再创历史新高，行业排名和地位大幅上升，持续巩固大湾区市场领先和广州市场第一的地位。
得益于精准的战略布局与适时的销售策略，越秀地产交出了一份优异的成绩单。
2022年，越秀地产录得合同销售（连同合营及联营公司项目的合同销售）金额约为1250.3亿元，同比上升8.6%。年内在大湾区实现合同销售金额为约596.8亿元，占比约为47.7%，在华东地区实现合同销售金额约为429.5亿元，占比约为34.4%。
进入2023年，越秀地产提出了更高的冲刺目标。具体而言，今年销售目标为1320亿元，较2022年销售额增加5.6%，总拿地金额预算为400亿元，对应当年拿地强度为30%。
对此，浙商证券研究人员认为，越秀地产完成销售目标是大概率事件。首先，当前市场处于复苏阶段，整体销售环境有望优于2022年。越秀地产的土储情况、品牌认可度以及经营效率会使得公司的推盘销售去化保持优异水平。
“截至2022年底，越秀地产已售未结货值储备丰富，预期2023年房地产销售和其他收入贡献现金流入856.8亿元，较2022年营业收入上涨18%，我们认为公司2023年业绩可期。”浙商证券研究人员指出。
多元化获取优质土地储备
2022年，越秀地产充分运用“6+1”多元化、特色化增储模式，分别于广州、深圳、佛山、中山、上海、杭州、南京、合肥、郑州、长沙、重庆及成都共12个城市新增37幅土地，总建筑面积约为695万平方米，约53%通过多元化模式获取，其中TOD、“城市运营”、国企合作和产业勾地增储模式分别占新增土储的11.5%、5.0%、34.4%和2.2%。
越秀地产持续巩固全国化战略布局，深耕大湾区、重点发展华东地区、华中地区、北方地区及西部地区，新进入合肥，全国布局30座城市。截至2022年12月31日，公司总土地储备约为2845万平方米，其中大湾区土地储备占总土地储备约49.8%。
在“看家本领”TOD方面，越秀地产实现全国化拓展新突破。
2022年，越秀地产在广州和杭州成功新增两个TOD项目，在广州向母公司越秀集团成功收购了琶洲南 TOD项目，增加TOD土地储备约43万平方米。在杭州通过产交所摘牌方式股权收购了勾庄 TOD项目，增加TOD土地储备约37万平方米。杭州勾庄TOD项目为越秀地产走出广州和大湾区之外的首个TOD项目，也是同杭州地铁的首个合作项目，标志着越秀地产TOD项目全国化布局的新突破。截止2022年12月31日，越秀地产共拥有8个TOD项目，总土地储备达到386万平方米，约占公司总土地储备的13.6%。
越秀地产TOD项目销售表现良好，全年共实现合同销售金额约220.9亿元，同比上升23.6%，其中，广州琶洲南TOD项目和杭州勾庄TOD项目均实现当年收购当年销售，实现合同销售额分别为101.4亿元和7.6亿元。
“TOD是我们重点发展的领域，除了在广州与广州地铁长期合作之外，同时从去年开始进入到杭州，目前和杭州地铁已经有两个项目合作。”在业绩会上，越秀地产管理层人士表示：“目前找我们谈合作的城市还是比较多的，也在积极谋划，核心是看最后各个项目的指标，要考虑业态和成本的问题，要找到合适的投资机会。”
财务状况稳健安全
越秀地产保持财务健康，流动性安全。截至2022年12月31日，公司的现金及现金等价物及监控户存款总额约为人民币351.2亿元，资金流动性充足。剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为68.8%、62.7%和2.23倍，“三道红线”全部指标“绿档”达标。
越秀地产抓住国内利率下行的有利融资环境，优化调整境内外债务结构，持续降低融资成本，全年于境内成功发行公司债券合共人民币98.4亿元，加权平均利率3.11%。报告期内，公司平均借贷成本同比下降10个基点至4.16%，融资成本在行业中处于领先地位。越秀地产继续保持穆迪Baa3和惠誉BBB－投资级信用评级，展望稳定。
与此同时，越秀地产坚持稳中求进，持续巩固可持续发展理念，坚持不懈地追求与环境、社会的协同发展，努强制反馈客户、员工、股东和社会。
2022年，越秀地产在董事会下设环境、社会及管治委员会，并进一步完善ESG委员会下的ESG领导小组和执行小组，管治架构进一步完善，ESG工作高效推进。年内，公司大力推进绿色建筑及相关研究创新，绿色建筑面积同比增长113%。同时，越秀地产积极承担企业社会责任，成立“悦志愿”服务品牌，积极组织各类公益志愿活动，并与小区同舟共济，共克疫情难关。2022年，公司志愿者人数为2,630人，志愿服务小时数达25,877小时。
越秀地产董事长林昭远表示：“2022年是房地产行业面对重大挑战的一年，公司秉持着‘成就美好生活’使命，砥砺奋进，圆满完成了年初制定的各项经营指标，实现经营业绩稳健增长。2023年是实施‘十四五’规划承上启下的关键一年，也是公司成立40周年，公司将以‘精益管理’和‘新能力、新机制和新文化’为新的发展驱动力，追求持续高质量业务发展，不断为股东创造价值。”